Obveznice za zasebno dejavnost in 4-odstotne davčne olajšave za stanovanja z nizkimi dohodki

Zvezni stanovanjski programi običajno spadajo v eno od dveh kategorij, tiste, ki zagotavljajo neposredne subvencije ljudem za plačilo stanovanj, in tiste, ki uporabljajo finančna orodja za lažjo gradnjo stanovanj. Med finančnimi orodji je najpomembnejša davčna olajšava za stanovanja z nizkimi dohodki (LIHTC). Ta kreacija davčnega zakonika monetizira davčne olajšave za naložbe v cenovno dostopna stanovanja. Toda v programih za boj proti revščini, ki jih je pregledal nekdanji kongresnik Paul Ryan, obstaja tudi zanimivo, a zapleteno orodje – Private Activity Bond ali PAB. PAB lokalnim vladam omogoča prodajo obveznic, oproščenih davka, v imenu subjektov, ki gradijo projekte, ki koristijo javnosti, vključno s stanovanji. V kombinaciji z davčnimi olajšavami so PAB lahko močno orodje za gradbenike, ki želijo zbrati kapital za stanovanjske projekte. Toda zapletenost in stroški so visoki. (Če želite okno v LIHTC tukaj je objava o tem, kako delujejo).

Kongresna raziskovalna služba izdal odličen primer o obveznicah zasebne dejavnosti. Tako kot davčne olajšave so tudi PAB vgrajeni v davčni zakonik in vključujejo dve vrsti obveznic. enega za projekte, ki služijo vladnim namenom; drugo pa za tiste, ki služijo zasebnim namenom, dokler koristijo javnosti. Če so obveznice zasebnih dejavnosti namenjene "kvalificiranim zasebnim dejavnostim", kot je stanovanje, kupci obveznic ne plačajo davka na obresti, ki jih zaslužijo. Kongres omejuje znesek dolga, ki se lahko izda za zasebne dejavnosti; 150 milijonov $ in 50 $ na prebivalca leta 1986 do 335 milijonov $ ali 110 $ na prebivalca leta 2022, največje. Obstajajo tudi omejitve glede na vrsto projekta, da bi vplivali na naložbe. Kongres namerava tudi omejiti davčne izdatke (izjeme pomenijo manj dolarjev davčnih prihodkov).

Kako je mogoče te obveznice združiti z LIHTC, natančneje 4-odstotnimi davčnimi olajšavami, je dobro obravnavano v dokumentu Corporation for Supportive Housing (CSH), Financiranje podpornih stanovanj z obveznicami, oproščenimi davka, in 4-odstotnimi davčnimi olajšavami za stanovanja z nizkimi dohodki. Tukaj je povzetek zahtev za uporabo obveznic, oproščenih davka, z davčnimi olajšavami.

Samo državne in lokalne vlade skupaj s kvazivladnimi agencijami lahko izdajo obveznice. Običajno je to Agencija za stanovanjsko financiranje (HFA), državna agencija, ki prejema dodelitve davčnih olajšav. Ker pa za količino obveznic, oproščenih davka, ki se lahko izdajo, velja omejitev količine (zgoraj omenjena omejitev), vsi ti vladni subjekti agresivno tekmujejo, da bi se uvrstili pod omejitev. Prav tako projekti ne morejo dostopati do prihodkov od obveznic, dokler projekt ne prejme odobritve državnega HFA, ti prihodki pa so omejeni na stanovanjske stroške in jih ni mogoče uporabiti za komercialne prostore, na primer.

Obstaja ena pomembna omejitev, ki jo je vredno omeniti v zvezi z združevanjem davčnih dobropisov in obveznic, oproščenih davka. Da prejme dodelitev davčnega dobropisa, mora vodja projekta pokriti vsaj 50 % stroškov gradnje (»pravilo 50%«) s prihodki iz obveznic; in seveda mora biti vsa stanovanja, zgrajena z uporabo teh obveznic in davčnih olajšav, na voljo ljudem, ki zaslužijo manj kot 60 % povprečnega dohodka na območju (AMI). Običajno mora biti 20 % enot cenovno dostopnih ljudem s 50 % AMI ali manj ali 40 % enot s 60 % AMI.

Če že ni očitno, so tovrstni projekti zapleteni. K temu dodajte dejstvo, da te vrste »poslov« pogosto vključujejo dodatne financerje. Na primer, en stanovanjski projekt, pri katerem sem delal kot razvijalec, je bil 4-odstotni projekt z uporabo obveznic, oproščenih davka. Imeli pa smo tudi sredstva iz državnega stanovanjskega sklada in posojilo za gradnjo. Če sem iskren, sem moral razbijati možgane in brskati po starih e-poštnih sporočilih, da sem se spomnil, kako je projekt nastal. Dokument CSH odlično pokaže s sedmimi različnimi študijami primerov nekaj značilnih načinov, na katere se lahko to financiranje združi. Na primer, ena najpreprostejših študij primerov je iz Michigana. Tukaj je grafikon, ki prikazuje financiranje projekta.

MSHDA je Michigan State Housing Development Authority, državna agencija za financiranje stanovanj. MSHDA je prodala obveznice, dolg pa se servisira s skromnimi prihodki od najemnikov, ki delno izvirajo iz vavčerjev oddelka 8. Vsak od financerjev v projektu ima različne zahteve in pri tovrstnih projektih lahko izpolnjevanje ene zahteve ovira eno od zahtev drugega financerja.

V nekaterih primerih se lahko lastniški kapital davčnega dobropisa uporabi za plačilo servisiranja dolga. V dokumentu CSH je uporabljena študija primera, ki je uporabila obveznice in nato "v celoti vzela obveznice v trajni pogovor z drugimi javnimi posojili, nepovratnimi sredstvi in ​​kapitalom davčnih dobropisov." To je videti kot uporaba lastniškega kapitala davčnega dobropisa za odplačilo obvezniškega dolga. To je prepričljivo: čeprav je 4-odstotni davčni dobropis manjši odstotek upravičene osnove cenovno dostopnega projekta, je možnost uporabe kredita za odplačilo obveznic dobra ideja. Tako je tudi združevanje različnih virov financiranja.

Ryan ne porabi veliko časa za PAB, razen da predlaga, da je »nekaj študij o učinkovitosti obveznic zasebne dejavnosti. . . saj se nanaša na izboljšanje mobilnosti najemnikov navzgor.« To je res in njegov pogled na izdatke za program kaže, da obveznice niso bile uporabljene tako pogosto kot davčne olajšave za stanovanja z nizkimi dohodki.

In v desetletju od njegove analize se ni veliko spremenilo (grafikon podatkov ameriške zakladnice).

Moje mnenje je, da je treba PAB uporabljati tako, kot se uporablja ves dolg: zajemanje vrednosti. V primeru stanovanja sem predlagal shema za zajemanje vrednosti stanovanj za brezdomce v katerem so na primer stroški taborišč kvantificirani, obveznice prodane za izvedbo posegov za odpravo taborišč, nato pa, ko so realizirani prihranki, z uporabo teh prihrankov kot servisiranje dolga. Težava pri sestavljanju tega, kar je v neprofitnem svetu znano kot "sklad kapitala", je stopnja kompleksnosti, ki je problematična iz naslednjih razlogov:

● čas – te vrste finančnih dogovorov prežvečijo čas, čas pa je denar. Stroški hrambe med čakanjem na zbiranje in uskladitev financiranja so pravi dodatek k skupnim stroškom razvoja;

● Transakcije – več financerjev pomeni več transakcijskih stroškov, ti stroški pa prispevajo tudi k skupnim stroškom razvoja;

● Odvetniki in svetovalci – na vsakem koraku je treba najeti odvetnike in svetovalce, da bi se izognili katastrofam, ki bi lahko povzročile propad projekta; in

● Ni zelo učinkovito – ali je to z vsemi gibljivimi deli in dodatnimi stroški najučinkovitejši način za zagotovitev stanovanja ljudem, ki jih zdaj potrebujejo?

Na koncu se vrnem k osnovnemu pravilu, vsak predlog stanovanjskega financiranja mora biti čim preprostejši, zagotoviti potrebna sredstva ali enote ljudem, ki jih danes potrebujejo. Čeprav me zanima in uživam v izzivu reševanja finančne uganke, igranje teh iger ljudem ne prinese plačila najemnine; poiskati moramo načine za prestavitev PAB za boljši namen od zapletenih finančnih poslov za gradnjo subvencioniranih stanovanj.