Dovolitev več stanovanj pozitivno vpliva na ceno stanovanj

Prejšnji teden sem pisal o svojem razburjenju, ko poskušam pridobiti podatke iz mest o času, ki je potreben za izdelavo stanovanjske enote. Ali ni javnih podatkov, ki bi lahko pomagali povezati dovoljenja, prebivalstvo in ceno? No ja in ne. Podatki Federal Reserve Bank of Saint Louis, ljubkovalno znani kot Fred, so zanimivi, vendar ne zelo zrnati. Toda poglejmo si Nashville v letih od 2010 do 2020 in kaj nam lahko pove o stanovanjskih dovoljenjih, prebivalstvu in ceni. Z nekaj pomoči Zumperja, spletnega sledilnika najemnin, je videti, da ko se število ljudi, ki pridobijo stanovanjska dovoljenja, zmanjša, pa tudi stopnja rasti cen stanovanj. Tukaj so podatki.

Začnimo z rastjo prebivalstva Nashvillea v obdobju, ki ga gledamo, od 2010 do 2020. V tem obdobju je po Fredu dodal približno 300,000 ljudi, kar je skoraj 20-odstotno povečanje prebivalstva.

Ena stvar, ki jo boste takoj opazili, je moteča lastnost podatkov, ko gre za mesta: v resnici ne moremo videti Nashvillea, ampak le širše območje. To je zmedena značilnost podatkov o stanovanjih. Popis prebivalstva Združenih držav pogosto združuje mesta in jih imenuje metropolitansko statistično območje ali MSA. Nič hudega, kajne? Toda pogosto se spori o stanovanjih odvijajo na strogih mejah mest, in ko so podatki bolj razpršeni od tega, je zmedo, kar lahko rečete o mestih v primerjavi z njihovo okolico. Gremo s Fredovimi podatki MSA.

Naslednje, poglejmo dovoljenje. Fred spremlja te podatke s pomočjo popisnih številk. Če vzamemo letno število izdanih dovoljenj in ga primerjamo s številom prebivalcev, je zanimivo razmerje.

S tem so vse vrste težav. Prvič, in najbolj očitno, dovoljenje ni enako dejanski bivalni stanovanjski enoti. Zato iščem bolj niansirane podatke o času do dovoljenja. Upam, da lahko vidimo časovni razpon med izdajo dovoljenja in trenutkom, ko enota dejansko postane primerna za življenje. Kljub temu je vredno razmisliti o tem razmerju med novimi enotami in novimi ljudmi. 33,579 ljudi, ki so na primer prispeli v Nashville leta 2014, je potrebovalo prostor za življenje. Obstajajo dejavniki, kot so stopnje prostih delovnih mest – pogosto se imenujejo »absorpcija« – in drugi dejavniki, ki jih je treba upoštevati. Toda odnos med novimi ljudmi in številom dovoljenj je pomemben. Pomeni manjšo konkurenco med ljudmi, ki iščejo redke stanovanjske enote.

Zdaj pa poglejmo ceno. Fred ne sledi najemninam, spremlja pa »All-Transactions House Price«. Tukaj je sprememba cen stanovanj v desetletnem obdobju skupaj z Zumperjevim sledenjem najemnin v zadnjih petih.

Tukaj je očitno, da ko primerjamo trend glede dovoljenj, prebivalstva in cene, obstaja povezava.

Zdi se, da dovoljenje dohiteva rast prebivalstva v Nashvillu v desetletnem obdobju, in ko pogledamo pet let, ki jih imamo za najemnine in cene stanovanj, se te začnejo zmehčati skupaj z očitnim povečanjem proizvodnje. Z upadanjem razmerja med številom novih ljudi in stanovanjskimi enotami, ki dopušča, pada tudi stopnja rasti cen.

Ampak še vedno imam vprašanja, celo dvome. Podatki Fred preučujejo "ocenjeno z uporabo prodajnih cen in podatkov o ceni", da bi dobili ceno. Kaj točno to pomeni? Podatki o najemnini iz različnih virov se lahko močno razlikujejo, prav tako pa se lahko razlikujejo tudi lokalne ocene cene. Velika težava pri dovoljenju podatkov je, da nam ne pove, kdaj bodo dovoljene enote dejansko začele obratovati. Tudi lokalni podatki bi veliko razkrili o dolžini časa, ki je potreben za pridobitev dovoljenja.

Zdi se, da ta prvi pogled na javno soočene podatke potrjuje moj dolgoletni argument, da večja ponudba pomeni nižje cene. Še vedno mislim, da je to res. Toda za razliko od mojih kolegov na levici, ki z veseljem zamenjujejo korelacijo z vzročnostjo, preprosto ne morem. Več lokalnih podatkov o dejanskih dovoljenjih, cenah in datumih, ko so stanovanja začela obratovati, bi bila še močnejša. Ampak to je dober začetek.

Toda ko poskušamo globlje kopati v hitro rastoča mesta, kot je Nashville, in gledamo podatke, ki jih imamo, se opazi trend: ko se število prebivalstva poveča in sledi dovoljenje, vidimo, da se povišanje cen začne padati.

Končno je tudi nekaj zanimivih utrinkov. Na primer, eno najhitreje krčečih mest v Združenih državah Amerike dejansko kaže naraščajoče cene stanovanj od leta 2018. Lokalna televizijska postaja je lani objavila zgodbo o tem, kako se »stanovanjski trg segreva v Decaturju«.

Kaj pa najemnine? Zumper kaže 26-odstotno povečanje najemnin v Decaturju v zadnjem letu, v povprečju približno 123 $. In pogled na njihov graf najemnin v zadnjih nekaj letih kaže podoben trend kot cene stanovanj.

Kaj se dogaja v Decaturju? Rastoča inflacija zaradi velikih odlagališč gotovine s strani zvezne vlade in težave z dobavno verigo? mogoče. A to so značilnosti zadnjih dveh let, rast cen pa se očitno odvija že od leta 2018. zakaj? Vredno je razmisliti.

Kar potrebujemo, je, da se lokalne oblasti zanimajo za te ukrepe tako kot jaz in da jih uporabijo za boljše upravljanje stanovanjskih gospodarstev. Na koncu je osnova vsakega delujočega ter poštenega in učinkovitega gospodarstva veliko izmenjav med kupci in prodajalci. Ko proizvajalci vidijo povpraševanje, seveda želijo proizvesti več. Upočasnitev le škodi ljudem, ki iščejo stanovanje, zlasti ljudem z manj denarja. Opraviti je treba še več dela, vendar bi bilo veliko bolje, da bi se zmotili na strani več stanovanj, kot pa več pravil in zamud.