Lastništvo ni problem, problem je pomanjkanje stanovanj

Prejšnji mesec sem se udeležil skupnega srečanja študentov predmeta Stanovanjski sistemi v Cincinnatiju na šoli za načrtovanje Univerze v Cincinnatiju, da bi razpravljali o tem, »kako institucionalni vlagatelji vplivajo na naše mesto; kaj se trenutno dela za reševanje tega vprašanja in kaj moramo še storiti.« Prej sem pisal o prizadevanjih pristanišča Cincinnati, da prepreči institucionalne vlagatelje nakup enodružinskega stanovanja v mestu. Vprašanje, na katerega je bilo težko odgovoriti na srečanju, je bilo, kaj točno je "institucionalni investitor" in ali je lastništvo vzročno povezano s slabimi stanovanjskimi rezultati, kot so višje najemnine, deložacija ali propadanje. Zdi se, da je skrb, kdo je lastnik stanovanja, še eno odvračanje pozornosti od resničnega problema, pomanjkanja ponudbe ob naraščajočem povpraševanju.

Učenci opravljajo predmet imenovan Stanovanjski sistemi, poučuje profesor Hayden Shelby. Tečaj vključuje ogled "narave stanovanjskih problemov in stanovanjskih trgov" ter "odpravljanje napak na stanovanjskem trgu". Če pogledamo lastniške vzorce in kako so povezani z rezultati na stanovanjskem trgu, je vsekakor vredno vaje v učilnici, toda ali bi se morali politični posegi osredotočiti na to, kdo je lastnik nepremičnine? Odvisno je od tega, ali lahko obstaja jasna, dosledna in vzročna povezava med lastništvom in slabimi rezultati. Doslej nisem našel podatkov, ki bi vzpostavljali povezavo.

Pravzaprav se je nekaj časa veliko govorilo o tujih nakupih stanovanj v Združenih državah. Strašljiva pripoved je bila, da so kitajski vlagatelji »parkirali« denar na ameriškem stanovanjskem trgu, kupili veliko stanovanjskih zgradb, jih izpraznili in nato čakali, da jih prodajo. Pred približno 5 leti je bilo predlog obdavčitve nakupa stanovanj tujih investitorjev da to ustavi.

A težava, povrhnji investitorji, ki so kupovali in praznili stanovanjske hiše, ni bila resnična. Seveda je bilo nekaj transakcij z vlagatelji zunaj Združenih držav, vendar so poskušali zaslužiti denar, ne pa ga izgubiti. Ko so ti investitorji kupili stavbe, so jih vodili tako kot vsak drug lastnik, niso jih izpraznili; nenavaden argument je bil, da bi se cene zvišale, če bi jih pustili prazne, s tem pa tudi vrednost naložbe. Le da bi morali za ustvarjanje 1-odstotnega dviga povprečnih najemnin kupiti in odstraniti 1,400 enot s trga v Seattlu, nekaj, kar se enostavno ni dogajalo.

Današnja skrb je, da so vlagatelji – in modifikatorji zdaj niso »tuji«, temveč »veliki« ali »izven mesta« ali »veliki« ali »podjetja« ali vse našteto – nekako nujno slabi akterji. Zagovorniki kot dokaze opozarjajo na posledice naraščajočih najemnin, deložacije in propadanje. Toda vse te stvari se vseeno zgodijo, ne glede na to, ali lastnik živi miljo ali 1,000 milj stran. In enostavno ni nič narobe ali zloveščega v tem, da nepremičninski investicijski skladi (REITS) ali pokojninski skladi kupujejo stanovanja, če menijo, da se bodo donosna. Zamisel, da bodo takšne transakcije bolj donosne, če pustimo, da se zgradbe razpadejo, nadlegujejo najemnike in jih izženejo, ne samo, da nima smisla, ampak ni podprta z nobenimi kvantitativnimi dokazi.

Obstajajo slabi ponudniki stanovanj – in so slabi vozniki avtobusov, policija, učitelji in morda celo politiki – vendar se napak teh akterjev ne poskuša pripisati nečemu, na primer temu, kje živijo ali kje so hodili v šolo. Če kateri koli od teh vrst akterjev stori kaj narobe, je smiselno, da ga sankcioniramo zaradi kršenja pravil ali ogrožanja skupnosti. Takšne sankcije že obstajajo za ljudi, ki slabo upravljajo z lastnino na način, ki povzroča gnečo, postopek deložacije pa vodi sodnik, ne pa sam ponudnik stanovanja. In če so problem naraščajoče najemnine, je najboljši način za izravnavo tega z ustvarjanjem konkurenčnega stanovanjskega trga, tako da lahko ljudje, ki niso zadovoljni s ceno, zlahka najdejo nadomestek v bližini.

Skriti občutek ogorčenja v sobi na sestanku je bil jasen; nekatere "korporacije brez obraza" služijo denar, veliko denarja, na račun revnih ljudi. Jasno je, da je treba tem korporacijam preprečiti lastništvo nepremičnin v Cincinnatiju. En udeleženec je predlagal, da se ne dovoli več kot določenega števila domov v lasti kakršnih koli vlagateljev.

Nenavadno se strinja pristanišče Cincinnati. Druga nedavno objavljena zgodba poudarja prizadevanja Luke, da bi kupila čim več stanovanj s svojimi javnimi dolarji ali prihodki od prodaje obveznic. Ideja je, da "intuicijskim" vlagateljem ne bo ostalo nič. Je Luka institucija? In kaj se zgodi, ko nekdo preneha plačevati najemnino ali krši najemne pogoje? Jih bo Luka izselila? Neprofitne in stanovanjske oblasti, tudi institucije, izselijo veliko, veliko najemnikov zaradi neplačevanja in kršitev najemnine. Tudi Luka bo. Pristanišče namerava »zaslužiti svoj denar z najemom in sčasoma prodajo domov. Toda bistvo je, da so najemnine dostopne, prodajne cene pa dovolj nizke, da jih lahko ljudje plačajo.«

Hmmmm. Kako bodo to naredili? Zgodba kaže, da 10,000 dolarjev, za katere je Port domneval, da jih bodo porabili za izboljšanje domov, ni dovolj. Luka se začenja zavedati – tako kot vsak drug lastnik, velik ali majhen –, da mora nekdo plačati popravila. Če je to končni uporabnik, najemnik ali kupec, se bo cena dvignila. To je preprosta matematika. Resnica je, da je najemnina edini način za plačilo izboljšav za vsakega kupca, ne glede na to, ali gre za REIT ali za prvega vlagatelja, ki kupuje eno nepremičnino za najem. Če obstajajo težave s stanovanjem, je najboljši način za njihovo reševanje spodbujanje izboljšav, ne zahtevanje. Če pride mandat, bodo najemniki pobrali račun in enote ne bodo več dostopne.

Morda je redukcionistično, vendar vedno obstaja en način za rešitev kakršnega koli stanovanjskega vprašanja: omogočiti trgu, da proizvede veliko in veliko stanovanj, toliko, da morajo proizvajalci in ponudniki tekmovati med seboj, da bi ljudi najeli ali kupili njihov izdelek. Vse, kar je manj od tega, bo odmaknilo igralno polje stran od potrošnika in jih prisililo, da tekmujejo med seboj in sprejemajo manj kot idealne cene in pogoje. In tukaj je ključna točka v tej celotni razpravi: tudi če bi obstajala merljiva in močna vzročna povezava med lastništvom in stanovanjskimi rezultati, bi bila najboljša rešitev za to še vedno več stanovanj. Rešitev večine stanovanjskih vprašanj je ustvarjanje zadostne ponudbe, tako da imajo ljudje možnost svobodne izbire cenovno dostopne alternative.

Profesorica Shelby je bila potrpežljiva z mojimi vprašanji na sestanku in je bila tudi dovolj prijazna, da je odgovorila na nekaj vprašanj, ki sem ji jih poslal o temi lastništva vlagateljev in razreda. Tukaj so moja vprašanja in njeni odgovori v celoti.

Kako pomembno je, da se dogovorite za jasno opredelitev, kaj pomeni "investitor?" Luka na primer uporablja denar vlagateljev od prodaje obveznic za nakup stanovanj, da prepreči drugim vlagateljem, da bi jih kupili; ali gre res za "dobre" in "slabe" vlagatelje? Kako se to meri?

Mislim, da je zelo pomembno razlikovati med različnimi vrstami vlagateljev. V tem projektu smo se opirali na izraz, ki so ga drugi uporabljali za opis tega pojava, 'institucionalni vlagatelji'. Vendar se zavedam, da je to nepopoln izraz. Trudili smo se najti boljši izraz za opis, kakšen igralec je na tem področju dejansko problematičen. Vrste subjektov, ki nas skrbijo, so tiste, ki negativno vplivajo na naše državljane in skupnosti, tako da (1) zvišujejo najemnine na ravni, ki jih najemniki ne morejo obvladovati, ne da bi bistveno izboljšali nepremičnine, (2) deložacijo po višjih stopnjah kot večina drugih tržni najemodajalci in (3) neustrezno vzdrževanje nepremičnin, tako da morajo najemniki živeti v slabih razmerah, sosedje pa lahko občutijo posredne učinke na vrednost njihove nepremičnine. Verjetno potrebujemo boljši izraz za te vrste vlagateljev. Morda bi zadostovali le "slabi akterji vlagatelji". Toda razlog, da smo želeli gostiti ta pogovor skupnosti, je ta, da je v Cincinnatiju veliko ljudi in organizacij v našem mestu opazilo, da imamo nekaj velikih subjektov, večinoma REITS, ki so prišli na sceno v zadnjih nekaj letih in zdi se, da proizvajajo te materialne težave za stanovalce po veliko višjih stopnjah kot tipični najemodajalec.

Kakšni so negativni rezultati, ki jih je mogoče povezati s »slabimi« vlagatelji? Ali so ti rezultati vzročno povezani z oddaljenostjo in velikostjo vlagatelja? Očitno bodo veliki oddaljeni investitorji, ki imajo "dobra" stanovanja, in majhni lokalni, ki imajo "slaba" stanovanja.

Ne vem, da je velikost nujno posledica (ali celo vedno povezana) s temi slabimi rezultati, ki sem jih naštel zgoraj. Vsekakor je možno (in verjetno), da mali investitorji in najemodajalci povzročijo te težave, kot tudi veliki investitorji, da ustvarijo kakovostna cenovno dostopna stanovanja. Vendar, ko tam so velika investicijska podjetja, ki povzročajo te težave – in imamo nekaj podjetij v Cincinnatiju – ta podjetja lahko povzročijo veliko bolečine zaradi svoje velikosti in vpliva. Težava je tudi v tem, da je te velike subjekte pogosto težko klicati na odgovornost, ker delujejo pod več družbami LLC in pogosto nimajo lokalnega predstavnika, ki bi bil zlahka dosegljiv najemnikom in zagovornikom skupnosti, ko se pojavijo težave. To je temeljno vprašanje.

Namesto da bi poskušali urediti lastništvo, bi bilo smiselno obravnavati slabe rezultate z uporabo obstoječe kode in razvijanjem programov za spodbujanje drugačnega vedenja. Na primer, če je stanovanjska enota propadla, bi mesto lahko ponudilo posojilo z nizkimi obrestmi za nepovratna sredstva iz sklada, ki bi omogočil cenovno ugodnejša popravila in preprečil, da bi se stroški prevalili na stanovalce.

Mislim, da je eden od načinov za boj proti temu uveljavljanje obstoječih predpisov in zagotovo ljudje, s katerimi sem govoril v mestu, poskušajo narediti prav to. Vsekakor je smiselno ponuditi nepovratna sredstva in posojila z nizkimi obrestmi, da bi najemodajalcem pomagali vzdrževati nepremičnine. Vsekakor velja, da predvsem mali najemodajalci pogosto poslujejo z zelo majhnimi maržami in imajo resnično težave pri vzdrževanju svojih nepremičnin, zlasti zdaj, ko so materiali in delo postali tako dragi. Toda vprašanje, na katerega se tukaj osredotočamo, niso domači najemodajalci, ki potrebujejo majhno posojilo za nadgradnjo nekaj nepremičnin. Govorimo o velikih subjektih, ki prihajajo v soseske, zvišujejo najemnine, ne da bi zares "vlagali" v nepremičnine v smislu materialnega vlaganja vanje in pridobivanja vrednosti s temi najemninami. To je temeljno vprašanje, ki ga moramo imeti v mislih glede poslovnega modela, ki ga vidimo pri najemninah za eno družino. Večina naložb v nepremičnine v preteklosti si je prizadevala pridobiti prihodek s pripisom vrednosti same nepremičnine skozi čas. Torej obstaja spodbuda za vzdrževanje nepremičnine. Vendar ta podjetja ne počnejo tega. Kratkoročne dobičke pridobivajo s povišanjem najemnin in zniževanjem stroškov z nevzdrževanjem nepremičnin. Mislim, da je to bistveno drugačen poslovni model od večine najemodajalcev, ki živijo v družini, in to moramo imeti v mislih, ko govorimo o tem vprašanju. Smo tudi. To moramo imeti v mislih, ko razmišljamo o ustreznih odzivih politike. Nočemo ustvariti predpisov, ki bi škodili malim najemodajalcem, ki se že tako trudijo ohraniti kakovostne enote.

Ali imate še kakšne misli ali pripombe o tem, kaj upate, da bo ta projekt prinesel v smislu boljših stanovanjskih rezultatov? Če gre za ureditev, kako bi se lahko nova pravila izognila ustvarjanju odvračilnih dejavnikov, ki bi lahko zmanjšali naložbe zasebnih razvijalcev v gradnjo stanovanj v Cincinnatiju.

Z vidika zagovorništva želim, da to združi ljudi, da razmišljajo o rešitvah, ki lahko vodijo do boljših življenjskih pogojev in večje varnosti posesti za najemnike v našem mestu. Nimam vnaprej določenega nabora političnih pobud, ki bi jih poskušal spodbujati, ampak raje poslušam ljudi v skupnosti, jih poskušam povezati in poskušam najti načine, kako bi lahko usmeril raziskave, ki so lahko koristne . V zvezi s tem, z intelektualnega in pedagoškega vidika, menim, da je ta projekt že naredil veliko od tega, kar sem upal, da bo, to je spodbuditi pogovor, ki nam pomaga razjasniti, v čem je problem in kam naj bo usmerjeno naše zagovarjanje.