Prejšnji teden sem po pošti dobil pismo.
Tako kot vi sem presenečen, da to še vedno obstaja kot praksa, vendar obupni časi zahtevajo obupne ukrepe:
Zdaj bi rad mislil, da je naša hiša tako lepa, vendar mislim, da nismo edini, ki smo prejeli pismo tega nepremičninskega posrednika. Prepričan sem, da je bilo veliko hiš v več soseskah, ki so dobile isto stvar.
Svoji ženi sem pokazal to pismo in se pošalil, da bi morali zahtevati 20 % premijo nad trenutno vrednostjo. To je velika okrogla številka, vendar je v bistvu neuporabna.
Zakaj?
Nekje moramo živeti!
Tudi če bi si lahko zagotovili veliko višjo prodajno ceno, nam to ne bi prav veliko pomagalo.
Že imamo zaklenjeno 3-odstotno hipotekarno obrestno mero. V hiši imamo dostojen del lastniškega kapitala. In kot je naš obupani nepremičninski posrednik namigoval v svojem pismu, bi bilo zdaj skoraj nemogoče najti drugo hišo za nakup.
Zaradi kombinacije naraščajočih cen stanovanj, nizkih hipotekarnih obrestnih mer, ki so jih zaklenili trenutni lastniki stanovanj, in nizke ponudbe je neprivlačno prodati svojo hišo in poiskati drugo.
Mike Simonsen Altos Research ima grafikon, ki prikazuje, kako huda je trenutno oskrba s stanovanji:
To je 271,913 domov naprodaj v celotni državi trenutno!
Smo na stanovanjskem trgu, kjer imamo rekordno veliko povpraševanje in rekordno nizko ponudbo. Če želite vedeti, zakaj so cene 20 % višje kot pred enim letom, je to najenostavnejša razlaga.
Ampak tukaj se dogaja več.
Simonsen je bil pred kratkim v podcastu Odd Lots s Tracy Alloway in Joejem Weisenthalom, kjer je razložil, koliko lastnikov stanovanj podvoji svoje naložbe v nepremičnine:
To je kot podvojitev. Lastnik stanovanja kupi naslednji dom, se premakne navzgor ali navzdol. In ker so hipoteke tako poceni, je res pravi čas, da prvo obdržite kot enoto za najem. In tako vsako leto grem kupit naslednjega in obdržim svojega prvega. In tako je to en velik fenomen. In kar naenkrat sem investitor v nepremičnine. In hkrati je bil institucionalni denar poceni. Veliko je novic o velikih skladih zasebnega kapitala, ki kupujejo stanovanja, vendar so dejansko posamezniki tisti, ki večino vozijo. Tako smo v zadnjem desetletju iz cikla preprodaje vzeli 8 milijonov stanovanj in jih preselili v del bazena za naložbe v najem. In to je, veste, 9 % vseh enodružinskih hiš.
Vem, da se vsi želijo pritoževati, da BlackRock kupuje vse domove v tej državi, vendar je 90 % stanovanjskih najemnih enot v lasti posameznikov v Združenih državah.
In to število raste zaradi obilice lastniškega kapitala na domu, močne bilance stanja potrošnikov in prevladujoče nizke hipotekarne obrestne mere.
Nizke hipotekarne obrestne mere so omogočile, da so mesečna plačila tako dostopna kot kdaj koli prej:
Lastniški kapital je zaradi naraščajočih cen stanovanj strmo narasel:
Poleg tega si oglejte kreditno sposobnost kupcev stanovanj v teh dneh:
Ljudje, ki danes kupujejo stanovanja, imajo odlične kreditne ocene. To ni bilo tako v razcvetu subprime v zgodnjih in srednjih letih, ko je večina kupcev prihajala od ljudi z nizkimi kreditnimi ocenami.
Predstavljajte si, da ste lastnik svojega doma pet let ali več. Do zdaj ste zagotovo refinancirali vsaj dva do trikrat in verjetno imate posojilno obrestno mero 3 % ali manj. Prav tako imate dober lastniški kapital zaradi kombinacije plačil glavnice in naraščajočih cen.
Vsekakor se ne zdi, da bodo cene stanovanj kmalu nehale naraščati in tudi najemnine so v porastu, zato je smiselno, da se ljudje odločijo, da obdržijo prvotno nepremičnino tudi po nakupu nečesa novega. Lahko preprosto zaračunajo dovolj najemnine, da pokrijejo hipoteko, zavarovanje in davke, in še vedno napredujejo tako, da počasi odplačujejo poceni hipoteko in vidijo, da njihova hiša raste v vrednosti.
Če bi moral ugibati, bo minilo leta, dokler ne bomo videli ničesar, kar se približuje »normalnemu« stanovanjskemu trgu. Po zadnjem stanovanjskem zlomu preprosto nismo zgradili dovolj domov, da bi zadostili povpraševanju tisočletnikov, ki so dosegli leta oblikovanja svojega gospodinjstva.
Stvari se končno popravljajo, a moramo nadoknaditi leta in leta podgradnje. In ni tako, da težave z dobavno verigo, vladni predpisi in COVID olajšajo hitrejšo gradnjo domov.
Medtem bi lahko naraščajoče obrestne mere stvari nekoliko upočasnile, če bi hipotekarne obrestne mere postale dovolj visoke. Zaradi naraščajočih cen stanovanj in višjih obrestnih mer zadolževanja za ljudi vsaj ne bi bilo tako privlačno, da bi obdržali svoje stare domove in jih oddajali v najem.
Vendar pa bi naraščajoče stopnje verjetno tudi ovirala ponudbo stanovanj, ker je toliko ljudi zaklenilo nizke stopnje. Zakaj bi prodali, da bi kupili hišo po višji ceni z višjimi stroški izposojanja?
Očitno se bodo ljudje še vedno selili zaradi novih zaposlitev ali družine, spremembe pokrajine ali katerega koli drugega razloga, zaradi katerega se ljudje odločijo za prodajo.
Toda verjetno bo trajalo dolgo, dokler ne bomo videli nekakšnega ravnovesja med ponudbo in povpraševanjem na stanovanjskem trgu.
Tudi od Bena Carlsona: Ali naj prodam svoje delnice, da bom lahko plačal hišo z gotovino?
Ben Carlson je avtor naložbenega bloga »A Wealth of Common Sense«, kjer je bilo to prvič objavljeno. Ponatis je z dovoljenjem. Sledite mu na Twitterju @awealthofcs.
Mnenje: Ti dve številki povzemata, zakaj se stanovanjski trg še dolgo ne bo vrnil v normalno stanje
Prejšnji teden sem po pošti dobil pismo.
Tako kot vi sem presenečen, da to še vedno obstaja kot praksa, vendar obupni časi zahtevajo obupne ukrepe:
Z dovoljenjem Ben Carlson
Zdaj bi rad mislil, da je naša hiša tako lepa, vendar mislim, da nismo edini, ki smo prejeli pismo tega nepremičninskega posrednika. Prepričan sem, da je bilo veliko hiš v več soseskah, ki so dobile isto stvar.
Svoji ženi sem pokazal to pismo in se pošalil, da bi morali zahtevati 20 % premijo nad trenutno vrednostjo. To je velika okrogla številka, vendar je v bistvu neuporabna.
Zakaj?
Nekje moramo živeti!
Tudi če bi si lahko zagotovili veliko višjo prodajno ceno, nam to ne bi prav veliko pomagalo.
Že imamo zaklenjeno 3-odstotno hipotekarno obrestno mero. V hiši imamo dostojen del lastniškega kapitala. In kot je naš obupani nepremičninski posrednik namigoval v svojem pismu, bi bilo zdaj skoraj nemogoče najti drugo hišo za nakup.
Zaradi kombinacije naraščajočih cen stanovanj, nizkih hipotekarnih obrestnih mer, ki so jih zaklenili trenutni lastniki stanovanj, in nizke ponudbe je neprivlačno prodati svojo hišo in poiskati drugo.
Mike Simonsen Altos Research ima grafikon, ki prikazuje, kako huda je trenutno oskrba s stanovanji:
Altos Research
To je 271,913 domov naprodaj v celotni državi trenutno!
Smo na stanovanjskem trgu, kjer imamo rekordno veliko povpraševanje in rekordno nizko ponudbo. Če želite vedeti, zakaj so cene 20 % višje kot pred enim letom, je to najenostavnejša razlaga.
Ampak tukaj se dogaja več.
Simonsen je bil pred kratkim v podcastu Odd Lots s Tracy Alloway in Joejem Weisenthalom, kjer je razložil, koliko lastnikov stanovanj podvoji svoje naložbe v nepremičnine:
To je kot podvojitev. Lastnik stanovanja kupi naslednji dom, se premakne navzgor ali navzdol. In ker so hipoteke tako poceni, je res pravi čas, da prvo obdržite kot enoto za najem. In tako vsako leto grem kupit naslednjega in obdržim svojega prvega. In tako je to en velik fenomen. In kar naenkrat sem investitor v nepremičnine. In hkrati je bil institucionalni denar poceni. Veliko je novic o velikih skladih zasebnega kapitala, ki kupujejo stanovanja, vendar so dejansko posamezniki tisti, ki večino vozijo. Tako smo v zadnjem desetletju iz cikla preprodaje vzeli 8 milijonov stanovanj in jih preselili v del bazena za naložbe v najem. In to je, veste, 9 % vseh enodružinskih hiš.
Vem, da se vsi želijo pritoževati, da BlackRock kupuje vse domove v tej državi, vendar je 90 % stanovanjskih najemnih enot v lasti posameznikov v Združenih državah.
In to število raste zaradi obilice lastniškega kapitala na domu, močne bilance stanja potrošnikov in prevladujoče nizke hipotekarne obrestne mere.
Nizke hipotekarne obrestne mere so omogočile, da so mesečna plačila tako dostopna kot kdaj koli prej:
Lastniški kapital je zaradi naraščajočih cen stanovanj strmo narasel:
Poleg tega si oglejte kreditno sposobnost kupcev stanovanj v teh dneh:
Ljudje, ki danes kupujejo stanovanja, imajo odlične kreditne ocene. To ni bilo tako v razcvetu subprime v zgodnjih in srednjih letih, ko je večina kupcev prihajala od ljudi z nizkimi kreditnimi ocenami.
Predstavljajte si, da ste lastnik svojega doma pet let ali več. Do zdaj ste zagotovo refinancirali vsaj dva do trikrat in verjetno imate posojilno obrestno mero 3 % ali manj. Prav tako imate dober lastniški kapital zaradi kombinacije plačil glavnice in naraščajočih cen.
Vsekakor se ne zdi, da bodo cene stanovanj kmalu nehale naraščati in tudi najemnine so v porastu, zato je smiselno, da se ljudje odločijo, da obdržijo prvotno nepremičnino tudi po nakupu nečesa novega. Lahko preprosto zaračunajo dovolj najemnine, da pokrijejo hipoteko, zavarovanje in davke, in še vedno napredujejo tako, da počasi odplačujejo poceni hipoteko in vidijo, da njihova hiša raste v vrednosti.
Če bi moral ugibati, bo minilo leta, dokler ne bomo videli ničesar, kar se približuje »normalnemu« stanovanjskemu trgu. Po zadnjem stanovanjskem zlomu preprosto nismo zgradili dovolj domov, da bi zadostili povpraševanju tisočletnikov, ki so dosegli leta oblikovanja svojega gospodinjstva.
Stvari se končno popravljajo, a moramo nadoknaditi leta in leta podgradnje. In ni tako, da težave z dobavno verigo, vladni predpisi in COVID olajšajo hitrejšo gradnjo domov.
Medtem bi lahko naraščajoče obrestne mere stvari nekoliko upočasnile, če bi hipotekarne obrestne mere postale dovolj visoke. Zaradi naraščajočih cen stanovanj in višjih obrestnih mer zadolževanja za ljudi vsaj ne bi bilo tako privlačno, da bi obdržali svoje stare domove in jih oddajali v najem.
Vendar pa bi naraščajoče stopnje verjetno tudi ovirala ponudbo stanovanj, ker je toliko ljudi zaklenilo nizke stopnje. Zakaj bi prodali, da bi kupili hišo po višji ceni z višjimi stroški izposojanja?
Očitno se bodo ljudje še vedno selili zaradi novih zaposlitev ali družine, spremembe pokrajine ali katerega koli drugega razloga, zaradi katerega se ljudje odločijo za prodajo.
Toda verjetno bo trajalo dolgo, dokler ne bomo videli nekakšnega ravnovesja med ponudbo in povpraševanjem na stanovanjskem trgu.
Tudi od Bena Carlsona: Ali naj prodam svoje delnice, da bom lahko plačal hišo z gotovino?
Ben Carlson je avtor naložbenega bloga »A Wealth of Common Sense«, kjer je bilo to prvič objavljeno. Ponatis je z dovoljenjem. Sledite mu na Twitterju @awealthofcs.
Vir: https://www.marketwatch.com/story/these-2-numbers-sum-up-why-the-housing-market-will-remain-tight-for-years-11643900338?siteid=yhoof2&yptr=yahoo