Ohio odločno ukrepa za omejitev nadzora najemnin

Minila so 4 leta, odkar sem govoril na konferenci v Columbusu v Ohiu in pisal tukaj da bi Ohio lahko bil popoln kraj v državi boj proti slabi stanovanjski politiki. Ta pogled je bil potrjen z sprejetje predloga zakona o hiši 430, ukrep, ki lokalnim mestom preprečuje uvedbo nadzora najemnin, zaradi česar je Ohio ena od 29 zveznih držav, ki ne dovoli, da bi nadzor nad najemninami prevzele lokalne oblasti. To, zaradi česar je prehod tako pomemben, je, da je bil narejen v času, ko se krepijo podžigi za nadzor najemnin in drugi ukrepi, namenjeni ponudnikom stanovanj na lokalni ravni v Ohiu. Druge zvezne države so sprejele ukrepe že pred leti, vendar drzna poteza Ohia zapira enega najslabših posegov, ki jih lokalne oblasti lahko sprejmejo v stanovanjsko gospodarstvo; to bi lahko bil ukrep, ki bi lahko preostalo državo vodil k obrnitvi toka slabih stanovanjskih politik na splošno.

Prvič, cene nam povedo, kdaj je stanovanj malo. Ko ponudba stanovanj ne dohaja povpraševanja, se najemnine dvignejo. Tako preprosto je. Rešitev za naraščajoče povpraševanje zaradi novih delovnih mest v mestu bi lahko bilo povečanje ponudbe stanovanj. Večja ponudba pomeni večjo konkurenco med razvijalci, gradbeniki in upravljavci stanovanj za najemnike, namesto da najemniki tekmujejo z najemniki za redka stanovanja in najemniške domove.

Vendar politika sproščanja in odpravljanja pravil in predpisov, ki omejujejo stanovanja, ter ponujanja spodbud za gradnjo več stanovanj zahteva pogum. Politiki veliko lažje krivijo gradbenike in ponudnike stanovanj za naraščajoče najemnine; najemnine rastejo zaradi pohlepa, ne zaradi pomanjkanja ponudbe. Njihov odgovor je, da preprosto omejijo, koliko se cene dvignejo, pri tem pa ne storijo ničesar glede naraščajočega neravnovesja med ponudbo in povpraševanjem. Posledica so še višje cene, ko se stanovanjska proizvodnja ustavi. Če želite popolno razlago, zakaj nadzor nad najemnino škodi ljudem z manj denarja, si oglejte članek, ki sem ga napisal za Fundacijo za enake možnosti.

v Ohiu, pogovori o nadzoru najemnin so v porastu, predvsem v večjih mestih. Leta 2018 sem o teh mestih in preostalem Ohiu napisal tole:

»Demokrati, ki podpirajo delavstvo, so politično močnejši v teh mestih, medtem ko republikanci prevladujejo na podeželju; lokalno politiko običajno nadzirajo levo usmerjeni mestni sveti in župani, medtem ko je zakonodajalec v veliki večini republikanec. Ta mešanica različnih demografskih in gospodarskih razmer pomeni, da bi lahko bil Ohio tudi naslednje bojno polje pri prizadevanju za omejitev in nadzor zasebnih najemniških stanovanj po Združenih državah. Država je lahko kraj, kjer lahko realnost preveri naraščajoči problem slabih politik.

Zato Hišni račun 430 je tako pomembno. Osnutek zakona obravnava komunalne storitve, vendar je sprememba zakona, ki je šla skozi zakonodajni postopek, vključevala omejitve glede nadzora najemnin, celoten predlog zakona s spremembami pa je sprejel oba domova zakonodajalca. Trenutno predlog zakona čaka na podpis guvernerja Mika DeWina.

Račun naredi nekaj pomembnih stvari. Prvič, nadzor najemnin jasno opredeljuje kot »zahtevanje najemnin za stanovanjske prostore, ki so nižje od tržnih, ali kakršen koli nadzor nad najemninami za stanovanjske prostore, vključno s prepovedjo zvišanja najemnin« in omejevanjem »sprememb najemnin med najemnimi razmerji, omejevanjem zvišanja najemnin, urejanjem najemnin cene stanovanjskih prostorov glede na dohodek ali premoženje najemnikov ter druge oblike omejevanja ali omejitve najemnine."

Predlog zakona opredeljuje tudi "stabilizacijo najemnin", drugo ime za nadzor najemnin je "omogočanje zvišanja najemnin za stanovanjske prostore v fiksnem znesku ali po določenem urniku, kot ga določi politična enota."

Opredelitve so pomembne, ker sta pozneje v predlogu zakona ti dve kategoriji nadzora cen izključeni za lokalne oblasti. Način, kako je opredeljen nadzor najemnin, je ključnega pomena, ker imajo lokalni politiki v interesu uvesti nadzor nad najemninami, vendar ga imenujejo drugače. To ne pušča lukenj v zankah, ki bi jih lahko izkoristili.

Pomembno je tudi to, da zakon pojasnjuje in izjavlja, da "generalna skupščina ugotavlja in izjavlja, da je vzdrževanje primerne stanovanjske ponudbe, vključno z dostopom do bivalnih, čistih in dobro vzdrževanih bivalnih prostorov za najem, v zvezni državi Ohio nujna prednostna naloga za celotno državo in potrebno za dobro počutje Ohiočanov.«

Čeprav se to zdi očitno, je kodifikacija dragocena, ker v državno zakonodajo uvaja zamisel, da je več stanovanj rešitev za stanovanjske težave, ne pa več denarja ali nadzora cen. Zakonodaja nadalje navaja vse razloge, zakaj je nadzor najemnin slaba politika. Vredno si je ogledati izčrpen seznam.

»Generalna skupščina nadalje ugotavlja in izjavlja, da lahko ukrepi za nadzor in stabilizacijo najemnin storijo kar koli od naslednjega:

(A) Zatiranje vrednosti najemnin in nepremičnin ter s tem odvračanje od vzdrževanja, vzdrževanja in obnove obstoječih stanovanjskih prostorov ter gradnje novih stanovanjskih prostorov;

(B) Spodbujanje najemodajalcev k preoblikovanju stanovanjskih prostorov v etažne lastnine, zadruge in druge vrste stanovanj, s čimer se takšni stanovanjski prostori odstranijo iz najemniškega trga;

(C) Nižji prihodki od davka na nepremičnine za državne in lokalne vlade ter politične enote;

(D) vodi do propadanja stanovanjskih prostorov;

(E) odvračajo od prometa stanovanjskih prostorov in tako potencialne najemnike prikrajšajo za možnost najema takšnih prostorov ter povzročijo napačno razporeditev stanovanjskih prostorov;

(F) oviranje prodaje stanovanjskih prostorov;

(G) odvračati od naložb v nove in obstoječe stanovanjske prostore, zlasti v času naraščajočih materialnih stroškov in pomanjkanja delovne sile;

(H) zaradi pomanjkanja ustreznih bivališč škodljivo vplivati ​​na posameznike, ki iščejo zaposlitev na območjih z malo razpoložljivimi stanovanji, in na delodajalce, ki iščejo zaposlene na takih območjih;

(I) izkrivljanje delovanja trga stanovanjskih prostorov;

(J) političnim pododdelkom naloži znatne upravne stroške in stroške uveljavljanja;

(K) Retroaktivno odvzeti lastninsko pravico lastnikom stanovanjskih prostorov.

Predlog zakona nato zabije kol v srce vsakega lokalnega poskusa uvedbe nadzora nad najemninami.

»Nobena politična enota ne sme uzakoniti, sprejeti, obnoviti, ohraniti, uveljaviti ali nadaljevati obstoja katerega koli odloka in nobeno okrožje ne sme sprejeti ali nadaljevati obstoja katerega koli določila listine o reševanju, odloka, resolucije, pravila ali drugega ukrepa, ki je v nasprotju s tem poglavja, ali ki ureja pravice in obveznosti strank najemne pogodbe, ki jih ureja to poglavje, vključno, neomejeno, s kakršnim koli načinom, ki nalaga ali zahteva nadzor ali stabilizacijo najemnine.«

Predlog zakona se zaključi s pojasnilom Dillon Rule. Dillonovo pravilo temelji na pravnem precedensu, ki lahko omeji vrste stvari, ki jih lahko država prepove lokalnim vladam. Nacionalna liga mest opisuje kot, »ki izhaja iz dveh sodnih odločb, ki ju je leta 1868 izdal sodnik John F. Dillon iz Iowe. Potrjuje prej uveljavljeno, ozko razlago oblasti lokalne vlade, po kateri se lahko poddržavna vlada ukvarja z dejavnostjo le, če je posebej sankcionirana s strani državne vlade."

Predlog zakona pojasnjuje, da je "oskrba s stanovanji stvar prevladujočega državnega interesa, ki zahteva enoten pristop k nadzoru najemnine in ukrepe za stabilizacijo najemnin v stanovanjskih prostorih po vsej državi." Zaključni jezik osnutka zakona povsem jasno pove, da je "namen generalne skupščine preprečiti političnim pododdelkom pri urejanju pravic in obveznosti strank v najemni pogodbi, ki jih ureja to poglavje, vključno z uvedbo nadzora nad najemnino in stabilizacijo najemnine na kakršen koli način.«

Besedilo predloga zakona je temeljito in filozofsko razumno, odmeva z vsemi ključnimi razlogi, zakaj je nadzor najemnin slaba ideja, njegovimi učinki na stanovanjsko ekonomijo in končno potrjuje idejo, da najemna stanovanja urejajo pogodbe, ki navajajo pravno izvršljivost "pravice in odgovornosti." Najemnina ni določena zaradi pohlepa, ampak zaradi odziva na tržne sile, in ko se stanovalec in ponudnik stanovanja dogovorita o ceni in pogojih, je pogodba izvršljiva in lokalne oblasti ne bi smele vanj posegati iz političnih razlogov.

Ohio dokazuje vodilno vlogo in upajmo, da bodo lokalna mesta s hitrim popravkom nadzora nad najemninami začela razmišljati o lažji gradnji stanovanj in medtem raziskovati bolj inovativne načine za pomoč ljudem v stanovanjskem gospodarstvu. Upajmo, da bo Ohio storil isto, kar je storil z nadzorom najemnin z drugimi posegi, ki zvišujejo stroške in cene za ljudi, ki potrebujejo stanovanje, kot je politika obveznega inkluzivnega coniranja (MIZ). ki je naredil škodo v drugih mestih.