Ne, San Francisco ni odpravil enodružinskih družin

Mislim, da so Američani otrpnili na trditve, da je objava na internetu »lažna novica« ali »napačna informacija«. Besede so pravkar postale drug način povedati: "Nočem verjeti, da je to res, ne glede na to, ali je ali ne." Vendar pa ni treba biti filozof, da bi dokazali, da so nekatere stvari resnične ali napačne. San Francisco ni "pravkar končal coniranja za eno družino". naslov v Planetizenu terjatve. Kar se je pravkar zgodilo v San Franciscu, je bolj zapleteno in osvetljuje ne samo medije, ampak tudi to, kako tamkajšnji nadzorni odbor še vedno ne more storiti ničesar, da bi stanovanja postala cenejša, ker jih skrbi, da bi nekdo ustvaril dobiček. Enako velja za prizadevanja kalifornijske zakonodaje, da bi spodbudila več stanovanj.

Prvič, zgodba v Planetizenu je povzetek plačljive objave v San Francisco Chronicle. Povzetek zajema sprejetje zakonodaje 28. junija^th ki spreminja enodružinska območja v San Franciscu. Kljub zavajajočemu naslovu objava precej dobro povzema zgodbo Kronike in problematiko.

Tukaj je začetni odstavek objave Planetizen:

»'San Francisco se namerava znebiti enodružinskih območij in namesto tega dovoliti štiriplekse v vsaki soseski in hiše s šestimi enotami na vseh vogalih parcel, kar je sprememba, ki so jo dolgo želeli zagovorniki stanovanjskega razvoja,« poroča JD Morris v plačljivem članku za San Francisco Chronicle."

Zaenkrat dobro, kajne? Vendar obstaja ulov. Morris opaža, da obstaja skepticizem glede zakonodaje, ker se zdi lani sprejeta državna zakonodaja SB 9, ki je bila sprejeta v neskladju in je bila namenjena razdelitvi ene enodružinske parcele na dve. Ta podrobnost manjka v zgodbi in kasneje se bom posvetil SB 9. Drugi zagovorniki razvoja so poudarili, da je bilo preveč ovir za dejansko gradnjo 4 hiš na parceli in šestih na vogalni parceli. Kakšne ovire točno? Povzetek Planetizen tega ne pove, a spet bomo do tega prišli kasneje.

Nazadnje objava Planetizen citira direktorja načrtovanja v San Franciscu, Richarda Hillisa, ki pravi, da bo učinek odloka "dokaj majhen", čeprav je to "precej velik korak." Pokrovitelj zakonodaje, nadzornik Rafael Mandelman dodaja, da je razočaran, ker je "ukrep, ki je bil že na začetku skromen in postopen, končal še bolj."

Ali je San Francisco končal coniranje z eno družino ali ne?

Potreboval sem nekaj časa, da sem brskal po spletnem mestu San Francisco Board of Supervisor in spletnem mestu državne zakonodaje, da sem ugotovil, kaj se je v resnici zgodilo. Ampak tukaj je. Lani sta nadzornik Mandelman in vodja večine v kalifornijskem senatu Toni Atkins uvedla zakonodajo, ki obravnava enodružinsko coniranje. Mandelmanova bi seveda vplivala le na San Francisco, saj bi omogočila večjo gostoto v enodružinskih območjih. Atkinov SB 9 je bil namenjen v bistvu enakim stvarem, vendar v mestih po vsej državi, vključno s San Franciscom.

Atkinova zakonodaja je bila sprejeta (lahko preberete celotno besedilo tukaj), ki ustvarja dodatek za enodružinske parcele, ki jih je treba razdeliti, da se ustvarijo dodatne stanovanjske enote. Rezultat SB 9 tako povzema California YIMBY na njihovi spletni strani,

• Lastnikom stanovanj na večini območij po državi omogoča, da svojo lastnino razdelijo na dve parceli in s tem povečajo možnosti za lastništvo stanovanj v svoji soseski; in
• Omogoča gradnjo dveh domov na vsaki od teh parcel, kar ima za posledico legalizacijo štirih kompleksov na območjih, ki so prej dovoljevala le en dom.
• SB 9 vsebuje pomembne zaščite pred selitvijo obstoječih najemnikov.

Ali ne bi to moralo povzročiti razmaha gradnje novih stanovanj v območjih, kjer je bila prej prepovedana nova stanovanja? Ne, ne bo. Če želite razumeti, zakaj, morate prebrati drobni tisk, ki ga ponuja drug razlagalec zakonodajalca.

»Nedavne spremembe zahtevajo, da lokalna agencija naložiti zahtevo glede zasedenosti lastnika kot pogoj, da lastnik stanovanja prejme ministrsko razdelitev parcele. Ta predlog zakona tudi prepoveduje razvoj majhnih pododdelkov in prepoveduje delitev ministrskih parcel na sosednje parcele istega posameznika, da se preprečijo špekulacije vlagateljev. Pravzaprav omogoča več stanovanj v soseski v kalifornijskih skupnostih omejuje tržno moč institucionalnih vlagateljev. SB 9 preprečuje dobičkarjem izselitev ali razselitev najemnikov z izključitvijo nepremičnin, kjer je najemnik prebival v zadnjih treh letih (poudarek moj).

Izrecni namen zakona je zapreti "profiterje", da bi obstoječim enodružinskim lastnikom omogočili, da "zagotavljajo cenovno ugodne možnosti najema za druge zaposlene družine", medtem ko ustvarjajo bogastvo zase. Kako bodo ti lastniki lahko to storili brez "dobička?" To je skrivnost. Zakonodaja ne govori o financiranju, ki bo za večino ljudi z enodružinsko hišo nemogoče plačevati hipoteko. Predstavljajte si mlado družino 5 let po svoji prvi hipoteki, ki poskuša financirati razdelitev svoje parcele, novogradnjo več stanovanj na naslednjih parcelah, nato pa upravlja najem in vzdrževanje 3 najemnih enot. Predstavljajte si, da bi to zmogla katera koli družina.

Priznajmo si, SB 9 je preprosto način, na katerega lahko levičarski zakonodajalci rečejo, da so "končali enodružinsko coniranje", se potrepljajo po ramenih in se nato usedejo in opazujejo, da se nič ne zgodi. Brez naložb v novo stanovanje, kakršno koli, se ne zgodi. Kot sem že poudaril, vilini Keebler ne bodo prišli iz dreves in začeli udarjati, da bi zgradili dodatne hiše na parceli. Stalo bo denar, veliko denarja. In razvoj vsake nove stanovanjske enote je zapleteno in težavno po zasnovi in to bi bilo res, tudi če bi bila mesta prisiljena podeliti delitve kot "ministrsko" funkcijo, to je samodejno.

Ali zakonodaja San Francisca (celotno besedilo tukaj) izboljšati SB 9, ga poslabšati ali nima učinka? Očitek med razpravo o zakonodaji je, da predlog zakona naredi premalo in premalo (celotno razpravo si lahko ogledate tukaj). Nadzornik Aaron Peskin je menil, da je račun premalo naredil, dokler ni bil dodan nadzor najemnin.

"Bodimo realni glede tega," je rekel o nasprotnikih. "Temu nasprotujejo, ker sovražijo nadzor najemnin." Peskin je dejal, da ga podpira, ker so »skupnosti ostale sposobne preživeti zaradi nadzora najemnin. Počivam s primerom.”

Toda Peskinovim pripombam so sledile pripombe nadzornika Matta Dorseyja, ki je dejal, da bo glasoval "ne" zakonodaji, ker "nas pelje v napačno smer" in da bo ustvarila "malo, če sploh kaj nove stanovanjske proizvodnje glede na dodatne zahteve". ” Izrazil je tudi zaskrbljenost, da zdaj, ko enodružinskih stanovanj tehnično ni več v knjigah, San Francisco ni več zajet v SB 9, čeprav ta zakon, kot sem poudaril, prav tako ne bi ustvaril stanovanj.

Nazaj k naslovu in vprašanju: »Ali je San Francisco končal enodružinsko coniranje?« V najbolj tehničnem smislu, da, je. Toda kot je poudaril nadzornik Dorsey, vse zahteve za spremembo pomenijo, da se praktično, tako kot SB 9, ne bo nič spremenilo. Potreboval sem ure raziskovanja, da sem to ugotovil in vam razložil tukaj. Če ste prebrali tako daleč, čestitamo. Prepričan sem, da je veliko ljudi pravkar objavilo objavo Planetizen na Facebooku z emojiji veselega obraza, drugi pa bodo zagotovo ponovno objavili in znova objavili, tako kot so storili s SB 9 in podobnimi ukrepi po vsej državi.

Na žalost mi bodo ljudje rekli: "Ste slišali, kaj so pravkar naredili v San Franciscu?" z navdušenjem. "Ali ni to tisto, kar hočeš?" Ne, ni. Gledanje levo usmerjenih zakonodajalcev in mestnih voditeljev, kako se trepljajo po ramenih in trdijo, da so naredili nekaj pomembnega, je naporno. Še huje, ljudi prepričuje, da je bilo nekaj dejansko storjeno za reševanje problema pomanjkanja ponudbe. Ko se bo problem rasti cen nadaljeval, bodo zagovorniki nadzora najemnin, več denarja za drago gradnjo neprofitnih ali državnih stanovanj rekli, »trg ne deluje; SB 9 in Mandelmanova zakonodaja nista pomagala revnim ljudem.«

Kar je razburljivo pri teh manj kot polovičnih ukrepih, je, da je razlog za njihov neuspeh prav to, ker niso tržno usmerjene rešitve, temveč prizadevanja za programiranje rezultata, ki ga ni mogoče doseči brez naložbe, ki lahko prinese donos, da , dobiček. Demokrati in socialisti želijo, da bi lastniki nepremičnin nekako financirali postopno povečanje gostote, ne da bi ustvarili kakršno koli vrednost, ki bi jo lahko zajeli za kritje stroškov. To je preprosto nemogoče. Z omejevanjem razvijalcev in strokovnjakov so ta prizadevanja že na začetku obsojena na propad.

Kar ohranja ta vzorec obnašanja, so »lažne novice«, da se je nekaj zgodilo. Naslovi so edini, ki pritegnejo pozornost, mučno delo ugotavljanja, kaj se je zgodilo, pa je prepuščeno ljudem, da najdejo sami, in ko je poročanje dejansko končano, se nihče ne potrudi, da bi ga prebral ali razumel posledice. Rešitev tega problema je očitna: zakonodajalci na vseh ravneh morajo prenehati sprejemati zakonodajo, ki nič ne naredi, mediji pa morajo prenehati poročati o tem.