Brez brezplačne zamenjave za listino, dostavljeno ob zaključku

Ko se prodajalec strinja, da bo prodal nepremičnino kupcu, stranki podpišeta pogodbo, ki identificira nepremičnino, navaja nakupno ceno in zajema nekaj drugih pomembnih točk (ter nešteto manjših točk). Stranki nato skleneta svoj posel, v okviru tega zaključka pa prodajalec podpiše izročilno pogodbo o izročitvi nepremičnine kupcu.

Kaj pa, če v listini ni navedena prava nepremičnina, pa se kupec tega ne zaveda in vseeno zapre? Po tradicionalnih načelih nepremičninskega prava se pogodba "združi" z listino, kar pomeni, da pogodba dejansko izgine in ostane le listina. Če je v listini navedena napačna nepremičnina, je to škoda za kupca – in seveda tudi za morebitnega odvetnika, ki je kupcu potrdil pogodbo.

To načelo se morda sliši precej brutalno. Vendar pa je že stoletja del ameriške nepremičninske zakonodaje. Nedavna pritožbena odločitev zvezne države New York je potrdila, da New York še vedno sledi temu načelu. V tem primeru je pogodba zahtevala, da prodajalec izroči parcelo, na kateri namerava kupec zgraditi hišo. Parcela je bila opisana v tipičnem "pravnem opisu meja in meja" – pravzaprav pripovedno branje meja geodetskega diagrama, ki prikazuje parcelo.

Ob zaključku je prodajalec posredoval nekoliko drugačno nepremičnino, vendar razlika ni padla v oči, saj je bil opis mej, ki je priložen k listini, precej podoben tistemu v pogodbi. Opis v listini pa je izpustil drugi sklop, ki je bil bistvenega pomena, da bi kupec lahko vgradil sistem greznice za hišo.

Prodajalec ni hotel popraviti listine in je poskušal od kupca zahtevati več denarja za drugi sklop. Kupec je na koncu tožil. Sodišče je navedlo, da je listina končni dogovor med strankama, pogodba pa je nepomembna. Sodišče pogodbe ne bo ponovno preverjalo.

Seveda obstajajo izjeme od tega pravila. Na primer, če je opis nepremičnine v listini nekako dvoumen, se lahko sodišče vrne in pogleda pogodbo. Če je v sami pogodbi določeno, da določene pogodbene obveznosti preživijo po sklenitvi, potem to določbo izvrši sodišče. Večina sodobnih pogodb o poslovnih nepremičninah navaja, da bodo številna določila pogodbe preživela zaključek. Ta seznam ohranjenih določb pa običajno ne vključuje prodajalčeve obveznosti prenosa dogovorjene nepremičnine.

Nobena od izjem, omenjenih v prejšnjem odstavku, ni veljala v nedavnem sodnem sporu v New Yorku, zato je kupec izgubil primer.

Kupec oziroma njegov odvetnik bi lahko težavo preprečil tako, da bi ob zaključku natančneje pregledal listino. Prav tako bi lahko identificirali lastnino, ki jo je treba prenesti, s sklicevanjem na načrt zemljevida, kar bi povzročilo veliko preprostejši in manj napak nagnjen opis nepremičnine.

Navedeni primer je Pickard proti Campbellu, NY Slip Op. 04442 (8. julij 2022, pritožbeni oddelek, četrti oddelek).