Newyorške 'zombi' poslovne stolpnice se majajo, ko obrestne mere naraščajo

Med dolgotrajnim bikovskim trgom, ki so ga spodbujale zgodovinsko nizke obrestne mere in skoraj brezplačen denar, sta Doug Harmon in njegova ekipa vodila rekordno prodajo številnih trofejnih poslovnih stavb na Manhattnu.

Nič več. Te dni Harmon, vodja oddelka za kapitalske trge pri Cushman & Wakefieldu, podjetju za nepremičninske storitve, veliko svojega časa porabi za »triažo«, kot pravi.

Največji trg pisarn na svetu je v zadnjem času prestal odhod kitajskih vlagateljev z veliko zapravljivostjo, porast dela na daljavo iz obdobja Covida in gospodarske posledice vojne v Ukrajini. Zdaj je vse večja zaskrbljenost, da bo dramatičen dvig obrestnih mer prevelik zalogaj za mnoge lastnike in da se bliža dolgo pričakovani obračun.

"Obstaja soglasni občutek, da se bliža kapitulacija," je dejal Harmon, ki je primerjal naraščajoče obrestne mere z bencinom, ki je zanetil požar v pisarni. »Kamor koli grem, kjer koli po svetu zdaj vsakdo, ki ima pisarno, reče: 'Rad bi si olajšal breme.'«

Industrija je polna govora o partnerstvih, ki se razpadajo pod prisilo, poslovnih zgradbah, ki se preuredijo za druge namene, in špekulacij o tem, kateri razvijalci morda ne bodo prišli na drugo stran. Medtem se oportunisti pripravljajo na to, za kar verjamejo, da bo množica težkih razprodaj po znižanih cenah, morda v prvem četrtletju naslednjega leta.

"Videli bomo stisko," je dejala Adelaide Polsinelli, veteranska posrednica pri Compassu. "To že vidimo."

Od januarja so delnice SL Greena in Vornada, dveh javnih družb REIT, ki sta med največjimi lastniki pisarn v New Yorku, padle za polovico.

Ta teden so se pojavili novi znaki napetosti. Blackstone, podjetje zasebnega kapitala, je vlagateljem povedalo, da bo omejilo odkupe v skladu za komercialne nepremičnine v vrednosti 125 milijard dolarjev.

Izkazalo se je tudi, da bo Meta, matična družba Facebooka, izpraznila približno 250,000 kvadratnih metrov prostora v novem razvoju Hudson Yards, da bi zmanjšala stroške. To in druga tehnološka podjetja so bila med zadnjimi viri širitve na pisarniškem trgu Manhattna v času pandemije.

Po besedah ​​Ruth Colp-Haber, ki kot vodja Wharton Properties svetuje podjetjem o lizingu, je po majhni zbirki pisarn, kot je Hudson Yards - z novogradnjami in najboljšimi dodatki ter lokacijami - še vedno veliko povpraševanje.

Toda opozorila je, da prava "nevarnost preži spodaj v stavbah razreda B in C, ki izgubljajo najemnike z zaskrbljujočo hitrostjo brez zamenjav." Colp-Haber je skupaj ocenil, da je približno 40 odstotkov mestnih poslovnih stavb "zdaj pred veliko odločitvijo" o svoji prihodnosti.

Napovedovalci pisarniškemu sektorju napovedujejo propad že od začetka pandemije Covida, ki je pospešila trend dela na daljavo in s tem zmanjšala povpraševanje po prostoru. Po podatkih Kastle Systems, podjetja za varovanje pisarn, ostaja povprečna zasedenost pisarn v New Yorku med tednom pod 50 odstotki. Posebno grozljiva in pogosto citirana analiza profesorjev na univerzah Columbia in New York je ocenila, da bi se lahko skupna vrednost ameriških poslovnih stavb do leta 500 zmanjšala za približno 2029 milijard dolarjev – več kot četrtino.

Sektor je doslej kljuboval takim napovedim. Najemne pogodbe običajno trajajo sedem do deset let, zato so najemniki še vedno plačevali najemnino, tudi če je malo njihovih delavcev prihajalo v pisarno. V razcvetu pandemije so bili posojilodajalci pripravljeni pokazati tudi prizanesljivost ali, kot pravijo nekateri, »podaljšati in se pretvarjati«.

Toda močan dvig obrestnih mer lahko končno izsili izdajo. Financiranje je nenadoma postalo dražje za lastnike in razvijalce - če je sploh na voljo. "Če imate dolg v plačilo, se vaše obrestne mere kar naenkrat podvojijo in banka vas bo prisilila, da vložite denar v sredstvo," je dejal eden od razvijalcev.

Zgradbe nižje kakovosti so lahko najbolj ranljive. Ko se najemne pogodbe iztečejo, mnogi najemniki odidejo ali zahtevajo znižanje najemnine. Čeprav njihovi prihodki upadajo, morajo lastniki še vedno plačevati davke in stroške poslovanja.

Bob Knakal, vodja prodaje naložb pri JLL, vidi naraščajočo hordo »zombijevskih« poslovnih stavb na Manhattnu, ki še vedno živijo, vendar nimajo očitne prihodnosti. Tipični zombi je bil morda kupljen že pred več generacijami in je z mesečnimi čeki prejemal vedno večji seznam upravičencev.

»Zdaj stavba z vidika lizinga ni konkurenčna, ker potrebuje novo avlo, nova dvigala, okna in sanitarije. In če bi šel do teh 37 ljudi in rekel: 'Veš kaj? Morate napisati ček za 750,000 $, da lahko popravimo stavbo.' Ti ljudje bi imeli srčni napad,« je dejal Knakal.

Če obstaja dolg za prenos, bodo posojilodajalci od lastnikov zahtevali, da prispevajo več lastniškega kapitala, da bi nadomestili upadajočo vrednost stavbe. "Obstaja obračun, ki bo prišel," je dejal Knakal, "in mislim, da bo za veliko teh ljudi izziv refinancirati."

Zdi se, da to spodbuja val zakulisnih razprav med posojilojemalci, bankami, zasebnimi posojilodajalci in drugimi.

Manus Clancy, analitik pri Treppu, ki spremlja komercialne hipotekarne vrednostne papirje, je razmere primerjal s tistimi, ki so se pred petimi leti soočili s fizičnimi nakupovalnimi središči, ko so se njihove možnosti poslabšale. Mnogi so na koncu padli v izvršbo. Ali bo posojilo za pisarno mogoče refinancirati, je napovedal, da bo odvisno od novosti stavbe, stopnje zasedenosti in dolžine najemnih pogodb. "Samo po sebi ni veliko stiske, je veliko skrbi," je dejal.

Nekatere zastarele poslovne stavbe bi lahko spremenili v stanovanjske, kar bi teoretično pomagalo zmanjšati kronično pomanjkanje stanovanj v New Yorku. Toda to je lažje reči kot narediti, pravijo številni strokovnjaki. To bi zahtevalo spremembe coniranja. Tudi takrat številne poslovne stavbe morda niso primerni kandidati za preureditev v stanovanjske zgradbe – bodisi zato, ker so njihove talne plošče prevelike, njihova dvigala napačno nameščena, njihova okna se ne odpirajo ali pa so njihove soseske neprivlačne. Da bi se takšni projekti izplačali, bi morali lastniki prodajati z velikimi popusti.

To se ni zgodilo - vsaj ne javno. "Nihče ne želi biti prvi, ki se bo v to potopil, ker nihče ne želi po nepotrebnem postaviti nove nizke cene," je dejal David Stern, ustanovitelj svetovalne družbe Townhouse Partners, ki opravlja skrbne preglede zavarovateljev komercialnih nepremičnin. "To je tisto, kar vsi čakajo: to neverjetno prevrednotenje." Bolj pogovorno rečeno, se je razvijalec pošalil, da nekateri lastniki, ki so že leta navajeni lastnine, še niso "videli Jezusa" - a bodo.

Medtem so nekatere nedavne transakcije nakazale premik na trgu. Julija sta RXR in Blackstone prodala 1330 Sixth Avenue za 325 milijonov dolarjev, kar je manj od 400 milijonov dolarjev, ki jih je RXR plačal leta 2010. Leta 2014 je Oxford Properties, kanadsko investicijsko podjetje, plačalo 575 milijonov dolarjev za zmago v licitacijski vojni za 450 Park Avenue, 33 -nadstropni stolp. Naslednji lastnik ga je aprila prodal za 440 milijonov dolarjev.

"Koliko je danes vredno?" je vprašal en posrednik. "Manj kot 440 milijonov dolarjev."