Večgeneracijska hispanska gospodinjstva čutijo vse večji gospodarski pritisk

Kombinacija naraščajočih obrestnih mer, visokih vrednosti stanovanj in omejenega inventarja stiska bodoče kupce stanovanj – in morda le redki to vedo tako dobro kot Juan Espinoza.

23-letni prebivalec Santa Ane v Kaliforniji že tri leta išče stanovanje, ki je v okviru družinskega proračuna, ki vključuje štiri člane njegove lastne družine – in njegove starše.

"Trenutno živimo v stanovanju in samo čakamo, da se trg nekoliko zniža," je dejal Espinoza. "Tolikokrat so nas presegli, da sem izgubil sled o tem, koliko hiš smo videli."

Družina se sooča z dvema trendoma, ki sta iskanje še posebej otežila. Prvi je ta, da so cene stanovanj, čeprav se začenjajo ohlajati, v zadnjem letu močno poskočile. Zakonca Espinoza sta iskala v Orange Countyju, kjer je bila povprečna cena stanovanja v tretjem četrtletju 987,950 $, kar je 11 % več kot leto prej., glede na podatke ATTOM.

Drugi je, da sta Espinoza med milijoni ljudi z več generacijami, ki živijo pod eno streho. Marca 2021 je bilo v tej življenjski ureditvi 59.7 milijona prebivalcev ZDA, v primerjavi s 14.5 milijona leta 1971, glede na Pew Research.

Hipotekarne obrestne mere so prav tako narasle, ko Federal Reserve zaostruje denarno politiko, da bi zajezila inflacijske pritiske, kakršnih ni bilo v približno 40 letih. Obrestna mera za 30-letno fiksno hipoteko je 6.66. oktobra po Freddieju Macu dosegla 6 %. 2.99. oktobra 7 je znašal 2021 %.

"Naredili jih bomo lastniki stanovanj, toda obrestne mere so se zvišale, njihova kupna moč pa se je zmanjšala," je povedala Imelda Manzo, nepremičninska posrednica iz Murriete v Kaliforniji, ki se ukvarja z iskanjem novih stanovanj za Espinoza.

Pew je ugotovil, da bodo temnopolte družine bolj verjetno delile dom z več generacijami. Približno četrtina azijskih, temnopoltih in latinoameričanov je leta 2021 živela v večgeneracijskih gospodinjstvih v primerjavi s 13 % tistih, ki so belci.

Prebivanje pri sorodnikih lahko nudi prednosti: več družinskih članov, ki prebivajo pod eno streho, pomeni, da lahko na primer združite več tokov dohodka. In v gospodinjstvih z majhnimi otroki lahko pri varstvu otrok sodelujejo stari starši.

"Latinoameričani bolj verjetno živijo v večgeneracijskih gospodinjstvih," je dejal Gary Acosta, soustanovitelj in izvršni direktor Nacionalnega združenja španskih strokovnjakov za nepremičnine.

"A biti večgeneracijska družina prinaša zaplete, če poskušate biti lastnik stanovanja," je dejal.

Na primer, zanje je lahko težje izpolniti pogoje za hipoteko, tudi če na mizo prinašajo več tokov dohodka. "Dojemanje je, da to niso trajni scenariji, zato je instinkt zavarovalnice, da na vse drugo gleda bolj agresivno," je dejal Acosta.

Večje družine imajo tudi potrebe pri iskanju svojih stanovanj, zaradi česar je težko najti idealen dom, ko je zalog malo. "Ne gre samo za kvadraturo, ampak ali imate dvorišče, več spalnic," je dejal Acosta. "Želite več uporabnosti."

»Rast dela na domu je kupce stanovanj potisnila v predmestja in k domovom z več uporabnosti, kot so dodatne spalnice, ki jih je mogoče uporabiti kot domačo pisarno,« je dejal Acosta. Institucionalni kupci so prav tako pohiteli v cenovno dostopne soseske, da bi kupili domove, je dodal. Dejansko majsko poročilo iz National Association of Realtors ugotovili, da se je leta 2021 tržni delež institucionalnih kupcev povečal v 84 % držav, pa tudi v okrožju Columbia.

Za družino Espinoza bi idealen dom imel vsaj tri spalnice, dvorišče in bližino službe in šol v Santa Ani.

Te težave otežuje tudi dejstvo, da se prvi kupci stanovanj, kot sta zakonca Espinoza, soočajo s hudo konkurenco kupcev, ki kupujejo vsa gotovina.

"Dobili bi protiponudbe," je dejal Manzo. "[Prodajalci] bi zahtevali najvišje in najboljše v določenem roku."

Agresivni ponudniki so tudi pripravljeni povišati ponudbo za nakup stanovanja, vključno z opustitvijo inšpekcij in nepredvidenih cenitev, je dejala. In drugi preprosto prinesejo več denarja na mizo.

V eni situaciji je družina svojo ponudbo za dom izgubila v korist drugega kupca, ki je bil pripravljen plačati 125,000 dolarjev več, kot je zahteval, je dodal Manzo.

Ker postaja lastništvo stanovanj vse bolj nedostopno, različne države pripravljajo zakonodajo za reševanje tega problema.

Lani je demokratski guverner Kalifornije Gavin Newsom podpisal Kalifornijski zakon o stanovanjskih možnostih in večji učinkovitosti v zakon. Ukrep poenostavlja postopek za lastnike stanovanj, da razdelijo svojo stanovanjsko parcelo ali zgradijo dupleks na svoji posesti.

Zakon tudi lastnikom stanovanj olajša gradnjo pomožnih stanovanjskih enot na svoji posesti, je dejal Acosta, kar lahko pomaga tudi pri namestitvi večgeneracijskih gospodinjstev.

"Te dodatne enote se običajno imenujejo stanovanja za babice in se lahko uporabljajo kot dodatna spalnica ali pa so lahko majhno stanovanje v drugi nepremičnini, tako da se poveča gostota," je dejal.

Še en kos predlagane zakonodaje v New Jerseyju bi kupcem, ki oddajo ponudbe za zasežene domove, omogočil 3.5-odstotni polog, pod pogojem, da je ta nepremičnina njihovo primarno prebivališče vsaj sedem let. Običajno bi morali kupci teh zaseženih nepremičnin položiti varščino v višini 20 %.

Za družino Espinoza je naslednji korak počakati, da se trg dovolj ohladi - in paziti na obrestne mere, čeprav Fed nadaljuje s svojim režimom zaostrovanja politike.

»Začeli smo opažati, da nekateri prodajalci znižujejo cene na svojem seznamu; ne prodajajo se tako kot pred šestimi meseci,« je dejal Manzo. "Trenutno smo v čakalni dobi, vendar bomo še naprej iskali in videli, kaj se bo zgodilo proti koncu leta."