Premiki hipotekarnih obrestnih mer so neodvisni in se lahko hitro obrnejo

Hiter dvig hipotekarne obrestne mere s 4 % na 7 % je sprožil skrbi glede stanovanjskega trga. Vendar pa trg stanovanjskih nepremičnin ustvarja svoje lastne cikle, celo v nasprotju s trgi delnic in obveznic. Ta neodvisnost izvira iz osredotočenosti na ponudbo in povpraševanje po domovih, novih in obstoječih.

Potem so tu še posojilodajalci nepremičnin. So ključnega pomena, ker je večina nakupov močno podprta z dolgoročnim dolgom. Zdravje in cenovna trdnost stanovanj (zavarovanje) ter kreditna kakovost posojilojemalcev (skupaj s trenutnimi dejavniki zaposlovanja) so pomembni dejavniki pri pripravljenosti posojilodajalcev, da zagotovijo hipoteke.

Hipotekarna obrestna mera je tista, kjer nastopi Wall Street. Ker posojilodajalci odprodajo večino hipotek, trenutne obrestne mere in povpraševanje vlagateljev določajo ponujeno obrestno mero.

Pogled nazaj, da bi razumeli današnjo hipotekarno obrestno mero

Ker so nepremičninski cikli lahko dolgi in imajo različne značilnosti, je pogled v zgodovino dober način za odgovor na vprašanje, "Kam bodo hipotekarne obrestne mere naprej?" Torej, spodaj je mesečni graf z začetkom leta 1950.

Zakaj tako daleč nazaj? Ker je bilo v zgodnjih petdesetih letih prejšnjega stoletja dobro gospodarstvo s stabilno, nizko inflacijo in ustreznimi donosi obveznic. Stanovanjski in komercialni razvoj sta se v tem povojnem obdobju dobro razvijala. Stanovanjske hipoteke so začele desetletje pri približno 1950 %. Potem je prišla naraščajoča inflacija.

Najprej je treba pogledati tisti krog iz leta 1959, kjer je obrestna mera prvič narasla na 6 % – kar je primerljivo z današnjo hipotekarno obrestno mero. Raven je bila pomembna, ker so vlagatelji v preteklosti menili, da je 6-odstotni donos varen za dolgoročno obveznico. Vendar so kupci stanovanj iz leta 1959 to stopnjo ocenili kot ekstremno. Zato se stopnja 6% ni obdržala in je naslednjih šest let ostala na območju 5-1/2%.

Nato je prišlo do 6-odstotnega preboja brez pompa, nato pa je štiri leta enakomerno naraščal do rdečega območja – nezaslišane ravni od 9 do 10 %. Ali to pomeni, da bi lahko tudi današnji tečaji dosegli to raven? Verjetno ne. Ta pomemben 4-odstotni dvig se je začel pri 5-1/2%. Današnja 4-odstotna rast se je začela pri 2-1/2 % do 3 %. Vsak vzpon je bil posebej omembe vreden, še posebej današnji zaradi svoje hitrosti. Ker takšne poteze sprožijo zanimanje vlagateljev (večja ponudba denarja) in zaskrbljenost kupcev stanovanj (manjše povpraševanje po denarju), dvig nujno doseže zgornjo mejo.

Zgodovina visoke inflacije

Potem ko se je držala na ravni nizkih 7 %, se je stopnja spet dvignila – tokrat je dosegla 10 % pet let po tem, ko je prvič dosegla raven od 9 % do 10 %. Ponovno pa je nazadoval, a le na raven 9%.

Nazadnje, štiri leta pozneje leta 1979, ko sta stagflacija in hiperinflacija postali resni zaskrbljujoči, je obrestna mera zlahka presegla 10 % in se hitro dvignila do 18 %.

Uporaba te zgodovine za današnje okolje hipotekarnih obrestnih mer

Prvič, današnja 7-odstotna raven ne daje namigov, če jo primerjamo s primerljivo 20-letno ravnjo, ko so obrestne mere padale.

Pomembno je, da je povečanje na 7 % po velikosti primerljivo s tistimi, ki so obravnavani zgoraj. Razlika je v višji hitrosti. Pomembno je, da niti velikost niti hitrost ne napovedujeta nadaljnje rasti. Namesto tega, kot se je zgodilo prej, se omamni dvigi nenadoma končajo in obrnejo. Zakaj? Kajti medtem, ko si posojilojemalci morda metejo roke, so apetiti posojilodajalcev in vlagateljev povečani. Poleg tega vsi, ki sodelujejo v prodajnem procesu, izvajajo strategije, ki pomagajo odpraviti pomisleke kupcev (npr. znižani predplačili, prilagodljive hipotekarne obrestne mere in znižane obrestne mere na začetku). Končno je tu še močna konkurenca med posojilodajalci.

Na tem trgu se spreminja tudi odnos bodočih kupcev stanovanj in najemnikov. Tisti prejšnji nekupci bi se morda premislili. Če je tako, bodo pozdravili manj ponoreli trg, kjer hiše nekaj časa ostanejo, cene pa se vrnejo s svojih hitro rastočih najvišjih vrednosti. Višje hipotekarne obrestne mere? Tako kot v preteklih obdobjih se kupci stanovanj osredotočajo na nakup stanovanja, zato bodo pripravljeni delati z obstoječimi pogoji – ne bodo ostali nelastniki stanovanj zaradi morebitne hipoteke z nižjo ceno, hkrati pa tvegajo, da bodo cene stanovanj spet zrasle. .

Dva odlična članka iz Wall Street Journal opišite, kako so se pogoji spremenili: Prvič, kako se je trg izboljšano za kupce stanovanj. Drugič, kakšen je razmah najemnikov začne propadati.

Bistvo – Nepremičninski trg se razlikuje od investicijskih trgov

Te 7-odstotne hipotekarne obrestne mere ne jemljite kot razprodajo obveznic s fiksnim donosom. Višja stopnja ni odskočna deska za višje stopnje. Je povabilo vsem udeležencem, da nekaj naredijo.

To je trg stanovanjskih nepremičnin na delu. Zadržano povpraševanje po hišah je še vedno prisotno. Preprosto mora obstajati način, kako želene domove pridobiti v rokah kupcev stanovanj. To je stvar vseh, ki sodelujejo v industriji, zato bodite prepričani, da se bodo na stanovanjskem trgu zgodile dobre stvari.

Ena zelo pomembna razlika med vlagatelji in kupci stanovanj: vlagatelji postanejo nervozni, ko cene padejo; Kupci stanovanj so navdušeni. Dobra novica je torej, da cene stanovanj zdaj upadajo.