Več mešanih signalov o stanovanjskem gospodarstvu

Odraščal sem v 80. letih, v obdobju, ko sta bili inflacija in recesija običajni jezik. Konec 70. let je divjala inflacija in tako je Federal Reserve dvignila obrestne mere, sledila je recesija. Moj spomin na leto 1982 vključuje neskončna poročila o odpuščanjih in gospodarskih težavah ter velikih vmesnih zmagah demokratov. Potem so se stvari obrnile. Danes zgodba ni tako enostavna in nikoli ni, kot se dogodki odvijajo. Ringer ima odličen podcast z naslovom Plain English in našel sem njihovo epizodo Prihaja stanovanjska recesija poučen in zanimiv. Špekuliral sem prejšnji mesec o tem, kaj se dogaja s stanovanjsko ekonomijo, vendar me je podcast ponovno spodbudil k razmišljanju o tem, kaj bi se lahko zgodilo s stanovanji leta 2023.

Voditelj Derek Thompson začne s čudnimi signali, ki prihajajo iz podatkovnih virov, ki poročajo o različnih gospodarskih trendih, zlasti stanovanjskih. Nekateri ukrepi kažejo, da so se cene stanovanj in najemnine začele zniževati v začetku tega leta, medtem ko tako imenovana »skupna stopnja inflacije«, o kateri poroča vlada, kaže na rast inflacije, ki jo v veliki meri poganjajo povečani stanovanjski stroški. Široka kategorija, imenovana »zavetišče«, je tretjina izračuna CPI, in ko se ta kazalnik zviša, se skupna inflacija dvigne. Medtem se v širšem gospodarstvu bruto domača proizvodnja (BDP) zmanjšuje in je že dve četrtletji zapored, vendar so številke zaposlenosti visoke.

Thompson gosti Marka Zandija iz Moody's Analytics, da bi mu pokukal o tem, kaj se dogaja, zlasti glede stanovanj. Najprej je dober pogovor o metodologiji. Platforme za sledenje najemnin, kot je Zillow, morajo biti hitrejše s svojimi raziskavami podatkov o najemninah, medtem ko Urad za statistiko dela zaostaja, saj uporablja instrument ankete, ki uporablja edinstveno metodologijo vzorčenja. Zandi pravi, da številke BLS zaostajajo za drugimi merili najemnin, tako da so najemnine dejansko verjetno na splošno začele padati zgodaj v letu in še naprej padajo ali se umirjajo. Te spremembe se ne bodo pojavile v seštevku BLS do pozneje, kar bo morda zmanjšalo inflacijo proti koncu leta.

Zandi prevzame Thompsonovo vprašanje o tem, ali je "to spet leto 2007," s stanovanjskimi hišami, ki se gibljejo na robu strmoglavega zloma. Zdel se mi je Zandijev odgovor smiseln. Verjetno ne. Nismo na robu zloma, ampak bolj popravka; zaradi zaostajanja pri proizvodnji stanovanj v zadnjem desetletju ponudba po zlomu nepremičnin leta 2008 še vedno ni dohitela. Čeprav so se torej cene stanovanj strmo dvignile, pomanjkanje ponudbe ustvarja zgornjo mejo. Ponavlja moje mnenje o ljudeh, ki so morda kupili hiše v krajih, kot sta Boise in Austin, na vrhu trga s poceni denarjem, zdaj pa vidijo, da tržna vrednost njihovega nakupa pada nazaj na zemljo.

Ponavlja tudi mojo zaskrbljenost, da se lahko v primeru resnične in trajne recesije tista gospodinjstva, ki so v celoti vložila v nakup stanovanj, soočijo z velikimi izzivi. Če v začetku leta 2023 nastopi recesija, ki jo poganja Fed, da bi popravila inflacijo, in se skrajšajo delovni čas ali izgubijo delovna mesta, bo morda težje izvedljivo plačilo hipoteke, kar bo povzročilo zaseg nepremičnin. Vse je odvisno od tega, kako globoka in dolgotrajna je morebitna recesija, Zandi pa trdi, da zdaj nismo v recesiji in zaradi velikega števila delovnih mest leta 2023 morda res ne bomo prešli v globoko in dolgotrajno.

Na Thompsonovo vprašanje o gradbeništvu in ali bodo delovna mesta tam izginila, Zandi stavi na gradnjo večstanovanjskih stanovanj, da bi ohranil ta sektor vsaj na enakem nivoju, saj se zdi, da ta tip stanovanj dobro uspeva, čeprav enodružinska gradnja zaostaja. Brez utemeljenega razloga sem skeptičen glede Zandijevega pogleda na večdružinsko družino, razen tega, da mislim, da je treba še videti, kaj se bo zgodilo z rastjo delovnih mest, dohodkom in rastjo.

In tu bom vskočil s svojimi mislimi, ko se pomikamo proti koncu leta 2022. Seveda nisem ekonomist, vendar bi popravil svoje zgodnje misli in ugibal, da bomo leta 2023 vstopili v obdobje recesije, v katerem se bodo številni nakupi stanovanj leta 2021 zdeli velika napaka. Prav tako menim, da bodo pri gradnji večstanovanjskih projektov, zlasti mestnih hiš, ki so izdelki za prodajo, visoke stopnje prostih delovnih mest. Številne mestne hiše in etažne lastnine bodo na trgu še mesece, preden jih bodo umaknili s trga ali prodali po velikih popustih. Obrestne mere so visoke in mislim, da bodo ljudje – vlagatelji in kupci – ostali zunaj igre do prvega četrtletja 2023.

Psihologija leta 2023 bo ključna, saj je vedno gospodarstvo. Ali se bodo ljudje počutili srečne, da smo preživeli leto 2022, relativno brez Covida, in ali bo to vodilo v razkošje, ki bo ohranjalo proizvodnjo visoko? Ali ne bo to povzročilo večjo inflacijo in s tem večji pritisk Fed na obrestne mere? Kako bodo te stvari delovale v kombinaciji? Kako bo vse to vplivalo na stanovanjsko politiko, nekaj, kar vem veliko več o tej ekonomiji?

To zadnje vprašanje je odvisno od nečesa, o čemer razpravljata Thompson in Zandi, o naravi naših meritev mesečnih stanovanjskih stroškov. Za razliko od bencina cene stanovanj ne rastejo opazno na dnevni, tedenski ali celo mesečni ravni. Na splošno velja, da če novice poročajo o velikih skokih najemnin, najemnina večine ljudi ostane enaka. In hipoteke se sploh ne premaknejo. Če bo trg ostal nestanoviten, s »popravki« ali »zrušitvami« ali »konicami« (izberite svoj pridevnik ali prislov), bodo morali ljudje primerjati lastne izkušnje s signali v gospodarstvu.

Pogosto sem mislil, da bi nam bilo bolje, če bi najemnino in hipoteke plačevali tedensko ali celo dnevno ali jih zadrževali pri vsaki plači. To bi lahko ublažilo nihanje cen in jih naredilo manj zaznavne. Če bi morali ljudje vsak mesec ali vsako četrtletje napisati ček za svoje davke, kot to počnejo lastniki malih podjetij, bi bil odnos do davkov morda drugačen. Sprašujem se, ali bi bili ljudje manj panični in s tem manj nagnjeni k klicanju nadzora nad najemninami, če jim ne bi bilo treba vsak mesec pisati ogromne najemnine ali hipotekarnega čeka. Trenutno se široka gospodarska nestanovitnost v stanovanjskem gospodarstvu ne zdi abstraktna; zaradi tega ljudje skrbijo in hrepenijo po stvareh, kot je nadzor nad najemnino.

Volatilnost v stanovanjskem gospodarstvu se bo nadaljevala tudi v letu 2023 in glede na izid volitev bo še naprej pod pritiskom na oblikovalce politik, da bodo regulirali vzpone in padce trga. Ne glede na to, ali nas ta pritisk potiska naprej k več in več državne intervencije or boljša politika bo odvisno od tega, ali bodo oblikovalci politik lahko ohranili glavo in ali bodo lahko našli boljše alternative, kot so manj predpisov in učinkovitejše subvencije.