Mega-graščine trpijo zaradi velikega znižanja cen na dražbah nepremičnin

Ko dragi mega dvorci, ki so naprodaj, na trgu kopnijo – razpotegnjeni, bleščeči in ne morejo pritegniti kupca – se nekateri lastniki obrnejo na dvorezno možnost: dražbo nepremičnin.

Dražbeni blok lahko po letih mirovanja hitro premakne trofejne nepremičnine z vrednimi cenami. Vendar prihaja s kruto realnostjo.

Dražba lahko deluje kot metaforična nepremičninska giljotina, ki prepolovi napihnjene izklicne cene ali še huje, glede na pregled nedavnih prodaj CNBC.

V zadnjih 14 mesecih so bili naprodaj vsak trije najdražji domovi, ki so jih kdaj prodali na dražbi. In medtem ko je vsaka transakcija imela osupljivo končno ponudbo, so se prvotne izklicne cene teh treh dvorcev v povprečju znižale za 70 % – skupaj je na mizi ostalo 600 milijonov dolarjev.

To je nesrečna usoda, ki bi lahko prizadela dermatologa, ki je postal razvijalec, in prihajajoči zmenek njegovega doma z dražiteljem.

Dr. Alex Khadavi, slavni zdravnik kože v Los Angelesu, je upal na hitro prodajo in veliko plačo, ko je končno zaključil 21,000 kvadratnih metrov velik dvorec, za razvoj katerega je bilo potrebnih sedem let in desetine milijonov dolarjev.

Toda nekaj več kot leto dni, odkar ga je dal na prodajo – s ceno, ki vsebuje niz srečnih 7s pri 87,777,777 $ –, zdravnikove sanje o izplačilu unovčijo gora dolgov, neplačani računi izvajalcev, stečajni sodni postopki in težave z zakonom. 

Zdaj mu primanjkuje sreče, denarja in časa. 

Khadavi, ki je vložil zahtevek za zaščito pred stečajem iz poglavja 11 približno dva tedna po tem, ko je dal dom na trg, ni izgubil smisla za humor.

"Dom je stisnjen med milijarderji, jaz pa sem najrevnejši tip v bloku," je v smehu povedal za CNBC.

Khadavi je priznal, da se je vlekel v razvoj luksuzne rezidence, ki vključuje sedem spalnic, 11 kopalnic in vrhunske funkcije, kot so industrijsko dvigalo s steklenim ohišjem, velikanska avtomobilska galerija, prikrita DJ kabina, ki se dviga iz marmorja. tla, ki jih poganja podzemna hidravlika, in visokotehnološki avdio-vizualni sistem za projiciranje zbirke NFT znotraj in zunaj doma.

"To je nekako postalo strast in obsesija in stalo je več denarja, kot sem mislil," je dejal Khadavi.

Javni zapisi kažejo Khadavi je leta 16 plačal 2013 milijonov dolarjev za parcelo na ulici 777 Sarbonne Road, ki je vključevala obstoječo hišo, ki jo je kasneje porušil.. Nato je sledil niz sedemštevilčnih finančnih poslov, vključno z velikim posojilom leta 2020 za 27 milijonov dolarjev. 

Teh devet let je prineslo tudi nevihto finančnih težav okoli nepremičnine, vključno z obvestili o neplačilu, državnim zastavno pravico, grozečo grožnjo prodaje skrbniškega upravitelja in dvema zastavnima pravicama mehanikov, ki so jih vložili izvajalci, ki so trdili, da nikoli niso bili plačani za svoje storitve.

Poleg tega je bil Khadavi lani aretiran, potem ko naj bi ga ujela nadzorna kamera v preddverju njegove stanovanjske stavbe, kjer je uporabljal homofobične žaljivke in grozil, da bo ubil sosede, ki so poročeni gejevski par. Khadavi se je izrekel za nedolžnega in je za CNBC povedal, da nima komentarja o nerešenem primeru.

Kljub vsem pravnim težavam je Khadaviju uspelo dokončati dom, vendar je dejal, da si nikoli ni predstavljal, da bo moral nositi stroške več kot eno leto, medtem ko je čakal na kupca, ki se nikoli ne bo uresničil. Ker je na voljo le malo možnosti, se je predal dejstvu, da bo vrednost njegovega doma kmalu določena na dražbi. 

»Ne prenesem stroškov. Moral sem narediti, kar sem moral," je dejal.

V upanju na hitro prodajo se je Khadavi skupaj z agentoma doma, Aaronom Kirmanom iz Compassa in Mauriciom Umanskyjem iz Agencije, odločil, da bo hišo na dražbi.

»Imel je zelo tesen časovni okvir. In bil se je pripravljen odreči ravni nadzora ... in pustiti trgu, da določi ceno v zelo tesnem, povišanem trenutku,« je Kirman povedal za CNBC.  

Prodaja bo vodila Concierge Auctions, vodilni dražitelj luksuznih domov, in vključuje rezervo, določeno v višini 50 milijonov dolarjev, kar pomeni, da Khadavi ne bo sprejemal ponudb pod to številko. Dražbe naj bi se začele 27. aprila, dražba pa se bo odvijala v petih dneh – standardnem trajanju za večino prodaje stanovanj podjetja.

"To je zelo kratek časovni okvir, ki je lahko dober ali slab," je dejal Kirman, ki je pred kratkim sodeloval s Concierge Auctions na dražbi 944 Airole Way, mega dvorca, ki je bil prodan za rekordnih 141 milijonov dolarjev.

Khadavi upa, da bo velika prodaja dobro napovedala njegovo prihajajočo dražbo. Čeprav verjame, da je samo pogled iz 777 Sarbonne vreden njegovih 87.78 milijona dolarjev izklicne cene, je priznal, da bi bil zadovoljen z milijoni manj.

"Moja čarobna številka je 77 milijonov dolarjev," je za CNBC povedal Khadavi. (Njegova najljubša številka je 7.)

"Rad bi, da bi bilo to, bilo bi neverjetno."

Laura Brady, ustanoviteljica in izvršna direktorica Concierge Auctions, je za CNBC povedala, da se večina strank podjetja odloči za dražbo, potem ko so neuspešno poskušali prodati sami. Toda domovi, ki dalj časa stojijo na trgu z visokimi zahtevami, tudi verjetno ne bodo dosegli te cene na dražbi, je dejala.

"Tisti, ki so bili na trgu pred dražbo, še posebej, če so bili na borzi eno leto ali več, težko presežejo svoje prejšnje prodajne cene na dražbi, saj so bili že izpostavljeni po teh cenah," Brady je rekel.

Če se Khadavijev dom proda za 50 milijonov dolarjev ali več, bo sodoben dvorec zasedel mesto med najdražjimi domovi, ki so jih kdajkoli prodali na dražbi.

Tukaj je odštevanje štirih najdražjih prodaj, ki so bile kdaj dosežene na dražbi, ogromna znižanja cen, ki so jih utrpela v bloku dražbe, in podrobnejši pogled na nekatere ključne akterje v vsaki od mega-poslov.

Ta 60,000 kvadratnih metrov velik dvorec, ki ga je navdihnil Versaille, ki se nahaja v Hillsboru na Floridi, je prvič prišel na trg leta 2015 z rekordno ceno 159 milijonov dolarjev. Takrat je bila to najvišja kotacija doslej za Broward Country, ki se je bližala Palm Beachu na severu in Miami-Dadeu na jugu. 

Vrhunski dom, imenovan Le Palais Royal, je bil znotraj in zunaj prekrit z 22-karatnimi zlatimi poudarki in vključuje več slapov skupaj s 150,000 galonskim bazenom v velikosti letovišča na dvorišču ob oceanu. 

Takratni lastnik je bil Robert Pereira II, izvršni direktor v Middlesex Corporation, gradbenem podjetju s sedežem v Massachusettsu, ki ga je ustanovil Pereirin oče. Od leta 2015 do 2018 je bila hiša na trgu in iz nje ter se je spremenila iz Le Palais Royal v Playa Vista Isle.

Leta 2018 so Concierge Auctions pripeljali dvorec v dražbeni blok. Javne evidence razkrivajo, da je najvišjo ponudbo dalo LLC, ki je poročalo o povezavah s soustanoviteljem Teavane Andrewom Mackom. 

Hiša skupaj z nepozidano parcelo v bližini so prodali za 42.5 milijona dolarjev. Takrat je bila cena najvišja doslej dosežena na dražbi - a še vedno 116.5 milijona dolarjev manjša od prvotne izklicne cene Pereire, kar je utrdilo znižanje cene za približno 73%.

Vila Firenze v soseski Beverly Park v Los Angelesu naj bi gradnja trajala sedem let in vključuje 20 spalnic in 24 kopalnic, poroča borznoposredniška hiša Hilton & Hyland.

Lastnik je bil milijarder, rojen na Madžarskem, Steven Udvar-Hazy, ki je obogatel v industriji lizinga letal in je trenutno izvršni predsednik družbe Air Lease Corp.

V začetku leta 2021 je že leta poskušal prodati dom. 

Dvorec je prvič prišel na trg leta 2017 za 165 milijonov dolarjev, zaradi česar je eden najdražjih stanovanj za prodajo v Ameriki. Toda na trgu je bil štiri leta brez prejemnikov in je bil večkrat neuvrščen in ponovno objavljen, preden je cena leta 160 le nekoliko padla na 2020 milijonov dolarjev.

Popust v vrednosti 5 milijonov dolarjev ni prepričal nobenega kupca, da bi skočil, in to že zgodaj Leta 2021 je bila rezidenca na 67 Beverly Park Court na dražbi brez rezerve. To dražbo je vodila tudi Concierge Auctions. 

Javne evidence kažejo, da je posel sklenjen aprila 2021 za 51 milijonov dolarjev, vključno z 12-odstotno kupčevo provizijo in 1.5-odstotno provizijo, ki jo delijo posredniki na kotaciji, glede na spletno mesto dražbenih platform. 

Dom je kupil Roy L. Eddelman Trust. Eddelman je ustanovitelj in nekdanji predsednik podjetja Spectrum Labs, ki ga je leta 359 za 2017 milijonov dolarjev kupilo farmacevtsko podjetje Repligen. 

Eddelmanova zmagovalna ponudba za vilo Firenze je pomenila 114 milijonov dolarjev nižjo od prvotne izklicne cene prodajalca milijarderja – kupčijo s 69-odstotnim popustom.

Hearst Estate na Beverly Hillsu je ena izmed najbolj znanih hiš, ki so bile nedavno na dražbi. 

Nepremičnina z osmimi spalnicami in 15 kopalnicami je bila nekoč v lasti Randolpha Hearsta in je postala še bolj znana po filmih, kot sta "Boter" in "Telesni stražar", v katerih je bila značilna graščina barve lososa.  

Leta 2016 je bil dom ocenjen za 195 milijonov dolarjev. Z leti se je pojavil in izstopil s trga, njegova cena pa se je znižala na 48 milijonov dolarjev.

Leta 2019 je bilo podjetju LLC, ki je imelo v lasti dom, vročeno obvestilo o neplačilu dolga v skupni vrednosti več kot 26 milijonov dolarjev. Leta 2021 je lastnik posestva, financer in sodni zastopnik Leonard Ross, videl, da se je njegov dom odpravil na dražbo na sodišču.

Štirje kotacijski posredniki iz treh borznoposredniških družb so predstavljali kotacijo, vključno z Johnom Gouldom iz Rodeo Realty in Garyjem Goldom s Hilton & Hyland. Oba agenta sta bila prisotna v sodni dvorani, da bi bila priča vojni za licitiranje milijarderjev, ki je nastala.

Po Gouldovih besedah ​​je v sodno dvorano vstopilo pet milijarderjev, sodnik pa je začel licitacijo pri 48 milijonih dolarjev.

"Bilo je razburljivo," je dejal. Sodnik se je ozrl po sobi in ponudil ponudbe po 100,000 dolarjev: "48-eden, 48-dva, 48-tri ... Pri približno 54-55 milijonih dolarjev so prvi začeli govoriti: 'Ne, prebogat zame'."

Z vznemirljivo zgradbo, je dejal Hilton & Hyland's Gold, se začne čutiti, da bi nekoč nedosegljiva cena dejansko lahko dosegla.

"Vse te ljudi imate, ki so popolnoma pripravljeni na nakup in sedijo z drugimi ljudmi, ki želijo narediti isto stvar," je dejal Gold.

"Razlika pri tovrstnih prodajah je v tem, da ni nepredvidenih dogodkov, čedek pade in kupiš to hišo," je dejal.

Najvišja ponudba in 12-odstotna dražbena provizija so prinesli končno prodajno ceno na 63.1 milijona dolarjev in prenesli dom na Berggruen Holdings, naložbeno sredstvo dobrodelnega sklada milijarderja Nicolasa Berggruena. 

Vsak od agentov za kotacijo si je razdelil znižano provizijo za posel, ki ga je odobril sodnik.

Oktobra 2021, ko se je posel sklenil, je Hearst Estate izrinil tako Playa Vista Isle kot Villa Firenze in postal najdražji dom, ki je bil kadar koli prodan na dražbi, vendar je bila cena še vedno približno 131.9 milijona dolarjev nižja od izklicne cene iz leta 2016, 68 % rez.

Niti Gould niti Gold nista bila vpletena v dom, ko je bil prvič uvrščen na trg, vendar sta oba moška povedala, da nesorazmerje med izklicno ceno in dejansko prodajno ceno, bodisi na dražbi bodisi pri tradicionalni prodaji, pogosto pove več o prodajalčevih nerealnih pričakovanjih. kot glede tržnih razmer.

"Kdorkoli bi lahko vprašal, kar hoče za nepremičnino, kar se mene tiče," je dejal Gold. "Ko so prvotno zahtevali 195 [milijonov] dolarjev ... To so bili samo nekateri prodajalci, veste, prave sanje." 

Gould iz Rodeo Realtyja je dejal, da vidi veliko »ego-cene«, kjer lastnik prosi posrednika, da hišo uvrsti na seznam z velikansko ceno, ki temelji bolj na ponosu lastnika stanovanja kot na tržnem vrednotenju.

V resnici je dejal, da domovi "morda niso vredni nič blizu tega." 

Zloglasni mega dvorec, imenovan The One sedi visoko na vrhu Bel Air in se razprostira na več kot 100,000 kvadratnih metrih z 21 spalnicami, 42 kopalnicami, garažo za 30 avtomobilov, 60-metrskim notranjim bazenom in ogromnim nočnim klubom.

Behemota je prvotno objavil razvijalec Nile Niami s ceno 500 milijonov dolarjev. 

Gradnja rezidence na naslovu 944 Airole Way je trajala deset let, na poti pa je razvijalec nabral goro dolgov, ki so presegli 120 milijonov dolarjev, v skladu s sodnimi spisi.

Mega-graščina ni bila niti dokončana, preden je pristala v stečajnem sodnem postopku in se odpravila v dražbeni blok brez uporabnega potrdila in nove izklicne cene 295 milijonov dolarjev.

Dražba, ki jo vodi tudi Concierge Auctions, ni vsebovala rezerve, ki bi podpirala nizkocenovni prag za ponudbe. Toda v tem primeru bi zmagovalna ponudba zahtevala dokončno odobritev stečajnega sodnika, kar je nenavaden scenarij. Po besedah ​​izvršnega direktorja Bradyja le 5 % prodaje Concierge Auction vključuje nepremičnine v stiski.

Mega-graščina One je prinesla najvišjo ponudbo v višini 126 milijonov dolarjev, ki jo je dal Richard Saghian, izvršni direktor trgovca s hitro modo Fashion Nova. Saghian je plačal standardno premijo dražitelja v višini 12 % ali približno 15 milijonov dolarjev, s čimer je skupna prodajna cena dosegla 141 milijonov dolarjev – daleč najbolj plačana za enodružinsko hišo na dražbi.

Tedne po tem, ko je stečajni sodnik odobril prodajo, se je Saghian zdel več kot zadovoljen s poslom. 

"Kot vseživljenjski Angeleno in navdušen zbiralec nepremičnin sem to prepoznal kot redko priložnost, ki mi omogoča tudi lastništvo edinstvene nepremičnine, ki naj bi bila del zgodovine Los Angelesa," je Saghian povedal za CNBC prek tiskovnega predstavnika.

Plačal je le 1,342 dolarjev na kvadratni čevelj v soseski, kjer lahko hiše višjega cenovnega razreda zahtevajo tri do štirikrat večjo številko. Toda strokovnjaki pravijo, da bo Saghian verjetno moral porabiti več milijonov več, da bo dejansko dokončal dom in pridobil potrdilo o bivanju. 

"Naredili smo vse, kar je bilo človeško mogoče, da bi dobili največje število," je dejal agent Compass Kirman, ki je skupaj z Williams & Williams služil kot agent za uvrstitev na seznam, ki ga je odobrilo sodišče.

Kirman je bil nad izidom dražbe odkrito razočaran. 

Posrednik, ki je za transakcijo razdelil 1-odstotno provizijo, ki jo je odobril sodnik, je za CNBC povedal, da upa, da bo prodaja dosegla 177 milijonov dolarjev, kar je rekordna cena, postavljena oktobra za veliko manjši dvorec v Malibuju.

»Želel sem podreti rekord. Mislim, hotel sem doseči, veste, 200 [milijonov] ali več,« je dejal Kirman. "Bili smo razočarani nad tem ... toda trg je povedal."