Spoznajte korejsko zagonsko podjetje za najem stanovanj, ki uničuje razgret stanovanjski trg

Matthew Shampine je kot ustanovni član WeWork Labs, tvegane veje velikana skupnih pisarniških prostorov, pomagal preoblikovati svet poslovnih nepremičnin. Zdaj prevzema južnokorejski trg stanovanjskih nepremičnin, kjer je veliko depozitov, in sicer eno za drugo.

LŽivljenje v utesnjenih, cenovno nedostopnih stanovanjih za mnoge odrasle ostaja neglamurozna realnost. Ko se je Matthew Shampine, korejsko-ameriški soustanovitelj in izvršni direktor startupa za najem stanovanj Dongnae, preselil v Seul z ženo in novorojeno hčerko, je videl priložnost za preoblikovanje te realnosti v Južni Koreji.

"Resnično, res sem si želel narediti nekaj, kar bi imelo največji vpliv na največje število ljudi," pravi 39-letni Shampine v video intervjuju. "Tukaj lahko vprašate kogarkoli, vendar imajo Korejci veliko naklonjenost stanovanjskim nepremičninam ... lahko spremenimo celotno izkušnjo do konca in poskrbimo za njihove potrebe."

Shampine, rojena v Južni Koreji, je bila posvojena v Združenih državah Amerike, odraščala pa je v New Jerseyju. Leta 2007 se je vrnil v Korejo na korejsko-ameriško konferenco za posvojence in se ponovno povezal s svojo biološko družino. Tam si je zadal misijo, da se vrne za vedno – in naredi dobro za državo.

Shampine se je WeWorku pridružil leta 2011 in soustanovil WeWork Labs, zagonski inkubator podjetja za souporabo pisarn. Leta 2018 je postal generalni direktor WeWork Korea, kjer je spoznal soustanovitelja Dongnae Insonga Kima, ki deluje kot glavni strateški direktor podjetja.

Skupaj sta leta 2020 ustanovila Dongnae s sedežem v Seulu, s ciljem narediti selitev v stanovanje cenovno ugodnejšo in dostopnejšo. Njegov ključni izdelek, Dongnae FLEX, ponuja kratkoročne, popolnoma opremljene najemnine z nizkimi položnicami, privlačne za sveže diplomante ali popotnike, ki se ne morejo izkašljati s previsokimi položnicami – kar 350-mesečna najemnina, pravi startup – ki so običajno ki se zahtevajo od korejskih stanovanj.

»Naš izdelek je nastal tako, da ljudem resnično omogočimo, da živijo v stanovanjih, kot si jih želijo,« pravi Shampine. "Odklenemo vse te nove možnosti, ker niste omejeni z zneskom denarja, ki ste ga dali na stran za depozit."

Doslej je Dongnae odprl svoja vrata tako lokalno kot mednarodno vlagatelji. Marčevski krog financiranja serije A v vrednosti 21 milijonov dolarjev je vključeval NFX, ki je podprl podobne Lyft in Doordash ter MetaProp, osredotočen na proptech, ki podpira Airbnb, skupaj z najstarejšim korejskim investicijskim skladom Daol Investment in Hana Financial. S svežim kapitalom je skupno financiranje startupa znašalo približno 34 milijonov dolarjev, potem ko je bil začetni krog v višini 4.1 milijona dolarjev decembra 2020 in 700,000 dolarjev pred začetkom v letu pred tem. Dongnae ni želel razkriti svoje trenutne vrednosti.

"Stanovanjske nepremičnine so največji razred sredstev tukaj v Koreji," je dejal Kyung Kuk-hyun, generalni direktor Daol Investment, v izjavi o zadnjem financiranju Dongnae. "Dongnaejeva neverjetna rast in močna finančna partnerstva z vodilnimi finančnimi institucijami naredijo to naložbo privlačno."

Več kot 80 % premoženja korejskega gospodinjstva je v nepremičninah, v primerjavi s približno 35 % v Združenih državah, vendar se je izkazalo, da je lastništvo stanovanj vse težje. Povprečna cena stanovanja v Seulu, glavnem mestu in najbolj naseljenem mestu države, se je med letoma 2017 in 2021 podvojila na več kot milijon dolarjev. Stanovanja so bila osrednji del zadnjih korejskih predsedniških razprav, s novoizvoljeni predsednik Yoon Suk-yeol obljubil, da bo v svojem petletnem mandatu ohladil trg in zgradil 2.5 milijona novih domov po vsej državi.

Najem ni vedno lažja alternativa. Korejski trg najemnih stanovanj je v veliki meri odvisen od jeonse, edinstvenega plačilnega sistema, ki od najemnikov zahteva, da zagotovijo visoke vnaprejšnje pologe. Ti pavšalni zneski, znani kot »ključni denar«, znašajo do 80 % prodajne cene enote – povprečna cena jeonse za stanovanja v Seulu je avgusta znašala približno 516,000 $, medtem ko so nekatera okrožja lahko dosegla do 572,400 $, glede na podatke KB Kookmin Banka.

Razširjena praksa najemanja posojil za odklepanje »ključnega denarja« prispeva k poglabljanju korejske dolžniške krize gospodinjstev, ki je junija presegla 104 % korejskega BDP. Med petimi največjimi posojilodajalci v državi je dolg junija lani dosegel 106.4 milijarde dolarjev v primerjavi s 37.8 milijarde dolarjev tisti mesec leta 2017. Več kot polovica neporavnanih posojil izvira iz odraslih v 20. in 30. letih, ki so dolgovali 63 milijard dolarjev.

Več Korejcev se seli iz sistema najema z visokimi položnicami. Od skupno 258,313 najemnih transakcij za stanovanja in hiše v aprilu jih je bilo 50.4 % za mesečne najemnine, ne za jeonse, po podatkih korejskega ministrstva za zemljo, infrastrukturo in promet – prvi mesec po letu 2011, ko jeonse ni vodil transakcij.

Shampine povezuje odmik od jeonse z razvijajočimi se potrebami mladih strokovnjakov, ki ponovno razmišljajo o tradicionalnih idealih zakonske zveze, vzgoje otrok in lastništva stanovanja. Poleg »osvobajajočega« občutka življenja brez dolgov kratkoročni najem nepremičnin tem odraslim nudi priložnost, da raziščejo bolj neodvisne in prilagodljive življenjske ureditve, pri čemer dajejo prednost svoji karieri ali prijateljstvom – šolsko okrožje stanovanja je manj pomembno kot bližina delo ali lokacija v »kul soseski«, pravi.

"Za ljudi v poznih 20-ih in zgodnjih 30-ih je zamisel o neodvisnosti od staršev drugačna od neodvisnosti v smislu, da nimajo sostanovalca," pravi Shampine. »Oba lahko delata skupaj in imata resnično čudovito stanovanje. V preteklosti so bile tukaj v Koreji vaše možnosti bodisi živeti v res majhnem prostoru za skupno bivanje bodisi v pisarni (stavba s pisarnami in stanovanjskimi enotami) brez nikakršnih ugodnosti.«

Dongnae je začel kot platforma za seznam potencialnih najemnikov za rezervacijo obiskov pri agencijah za nepremičnine, vendar je dosegel omejen uspeh. Shampine pravi, da njegova ekipa ni predvidela "kulturne dinamike", ki bi omejila povpraševanje po njihovem izdelku. »Tukaj v Koreji smo ugotovili, da je zelo preprosto iti v katero koli stanovanjsko naselje po mestu ali imeti nekakšno povezavo s posredništvom, da preprosto prosite za ogled, kadar koli želite,« je dejal. "Torej koncept iti skozi aplikacijo in rezervirati [turnejo] za, na primer, prihajajoči vikend, se preprosto ni zdel tako privlačen."

Začetno pomanjkanje uspeha je spodbudilo »dobra in zdrava«, čeprav boleča razmišljanja o poslovnem modelu, pravi Shampine. Pogovori s strankami, posredniki in člani ekipe na terenu so sporočili Dongnaejev cilj, da "postane ponudba, namesto da lovi ponudbo." Julija lani se je Dongnae preusmeril s seznamov stanovanj na oskrbovana stanovanja. Ob zaključku zadnjega financiranja je startup dejal, da njegove nepremičnine obsegajo 60 stanovanjskih kompleksov – zdaj jih obsega 80 v 12 okrožjih v Seulu.

V prihodnje Dongnae načrtuje razširitev svojih domačih storitev, ki jih ponuja prebivalcem, in se dotakne cvetočega korejskega trga pohištva in izdelkov za življenjski slog. Druga zagonska podjetja, ki razvijajo rešitve za bivalne prostore, so dosegla velik uspeh. Maja platforma za notranjo opremo oHiša je zbral 182 milijonov dolarjev in postal najnovejši korejski samorog, ocenjen na približno 1.6 milijarde dolarjev.

Shampine upa, da bo uvedel širši kulturni premik. »Ko osebno razmišljam o tem, kako je WeWork spremenil komercialne nepremičnine tukaj, od najema prostora in sodelovanja do dejanskih okolij v pisarnah, resnično upam, da bomo lahko naredili nekaj podobnega s stanovanjskega vidika,« pravi Shampine. "Narediti boljšo izkušnjo ... za posrednike, najemodajalce in še posebej za najemnike."