Iščete nove naložbene možnosti? Tukaj je, kaj morate vedeti o nepremičninah, ki niso lastništvo stanovanja

Številni Američani so tako navdušeni nad lastništvom stanovanj, da bi lahko pozabili, da obstajajo druge možnosti naložb v nepremičnine - morda boljše.

Lastništvo doma zagotavlja zatočišče, potencial za spoštovanje, davčne olajšave in druge ugodnosti. Druge nepremičninske izbire se večinoma širijo, le da ne nudijo strehe nad glavo.

Najem nepremičnin je ena od možnosti, prav tako REITs ali nepremičninski investicijski skladi, skupaj z nepremičninskimi skladi. S temi izbirami so na voljo diverzifikacija, potencial dobička in druge ugodnosti, čeprav se posebnosti razlikujejo.

Lastništvo stanovanja je lahko dobra izbira, vendar je ob povišanih obrestnih merah in skokovitem dvigu vrednosti številnih nepremičnin to za nekatere potencialne kupce nedostopna in celo zaskrbljujoča možnost, je dejal Jeremy Pagan, nepremičninski analitik pri raziskovalcu Morningstar.com. "Lahko je strašljivo potopiti noge v vodo lastništva stanovanj," je dejal.

Razmišljate o najemu enodružinske hiše?: To je 10 najhitreje rastočih trgov

ChatGPT prevzame nepremičnine: Agenti pravijo, da bi umetna inteligenca lahko spremenila igro v industriji

NAREIT, Nacionalno združenje nepremičninskih investicijskih skladov, opisuje lastniške domove bolj kot potrošniško dobrino kot naložbo, ker ta stanovanja ne ustvarjajo dohodka, vendar od lastnikov zahtevajo, da krijejo vrsto tekočih stroškov. Vsi se ne bi popolnoma strinjali s tem opisom, vendar so nepremičnine za najem, REIT in nepremičninski skladi očitno naložbe. Evo, kako se primerjajo:

Čas, trud in nadzor

Če vas ne moti, da si umažete roke, je neposredno lastništvo stanovanj za najem lahko dobra pot. Saj ne, da bi morali dobesedno odmašiti stranišča ali barvati obrabljene stene, vendar bi vsaj morali imeti možnost nadzorovati delavce, ki opravljajo te naloge. Razen če najamete upravitelja nepremičnine, bi morali pričakovati tudi opravke z najemniki, od obravnave vlog za najem do pobiranja najemnine.

REIT so podjetja, ki upravljajo lastne portfelje nepremičnin. REITs trgujejo na borzi, zato se vsakomur, ki kupuje delnice, ni treba vključiti v proces upravljanja nepremičnin. Nepremičninski skladi so še bolj oddaljeni od vsega tega in namesto tega kupujejo delnice REIT skupaj z delnicami gradbenikov stanovanj, gradbenih podjetij itd.

Zgodba se nadaljuje

A nova študija avtorja Pagana pri Morningstarju predlaga, da bi bile nepremičnine za najem lahko dobra izbira za upokojence, nekatere samozaposlene posameznike in druge s časom, strokovnim znanjem in pripravljenostjo neposredno nadzorovati nepremičnine. Nasprotno pa zaposleni strokovnjaki morda dajejo prednost REIT-om ali skladom, za katere je potreben veliko manj nadzora.

Tveganje in diverzifikacija

Lastništvo enega samega najemnega stanovanja zagotavlja malo diverzifikacije, saj bi imeli v lasti eno vrsto nepremičnine na eni geografski lokaciji. To lahko razširite tako, da imate v lasti več najemnin, po možnosti razpršenih med različnimi območji. Prednosti diverzifikacije, ki zmanjšujejo tveganje, se močno povečajo prek skladov REIT in nepremičninskih skladov.

Čeprav ima lahko en sam REIT v lasti na stotine nepremičnin, se pogosto koncentrirajo v eni sami panogi, pa naj gre za stanovanjska naselja, poslovne stavbe, industrijske parke, bolnišnice ali karkoli drugega. REIT tako ne bo imel toliko diverzifikacije kot nepremičninski sklad z deleži v različnih vrstah podjetij. Nekateri nepremičninski skladi celo postanejo globalni z naložbami v tujih državah.

Številni skladi REIT so na dolgi rok ustvarili donose, ki se ujemajo ali presegajo donose na širšem delniškem trgu, vendar so občasno tudi padli, kot se je zgodilo leta 2022 ob naraščajočih obrestnih merah. Na primer, REIT-i, ki imajo industrijske, stanovanjske in samoskladiščne nepremičnine, so po podatkih NAREIT v povprečju leta padli za več kot 25 %. Pisarniški skladi REIT so utrpeli še večjo škodo, s povprečno izgubo skoraj 38 %, saj je trend dela od doma izpraznil številne zgradbe.

Davčne ugodnosti naložb v nepremičnine

Obdavčitev nepremičnin je sama po sebi zapletena tema in nepremičnine za najem se obravnavajo bistveno drugače kot REITs in nepremičninski skladi.

Pri nepremičninah za najem lahko lastniki odštejejo vrsto stroškov, vključno s popravili, davki na nepremičnine, hipotekarnimi obrestmi, zavarovanjem, provizijami za upravljanje, amortizacijo in potnimi stroški do in z nepremičnine. Če dohodek od najema presega vaše stroške, plačate davek na razliko. Ko prodate nepremičnino, bi se soočili z davki na morebitni dobiček, amortizacijo, ki ste jo prejeli v preteklih letih, pa je treba ponovno zajeti, kar pomeni, da bi se na te zneske obračunali davki. Davčna uprava opisuje številne davčne podrobnosti nepremičnin za najem v Objava IRS 527.

Ali stanovanjski trg okreva?: Evo, zakaj graditelji domov čutijo "previden optimizem"

Kje bodo padle cene stanovanj v ZDA leta 2023?: In kje bodo cene stanovanj še dražje?

Kot vlagatelj v REIT ali nepremičninski sklad se z vsem tem ne bi ukvarjali. Namesto tega bi bila vaša davčna udeležba videti podobna kot pri drugih delnicah ali vzajemnih skladih ali skladih, s katerimi se trguje na borzi, saj bi se soočili z davki na dividende in dobičke, če bi prodajali z dobičkom. Ena od pomembnih značilnosti REIT-ov je, da morajo skoraj ves svoj neto dohodek izplačati delničarjem. Dividende so tako ponavadi velike, kar je lahko dobrodošlo, še posebej, če ste v nizkem davčnem razredu.

Če ste lastnik REIT-ov ali nepremičninskih skladov v okviru individualnega pokojninskega računa ali načrta 401(k) na delovnem mestu, so davki odloženi na vse reinvestirane dividende. Ko pa na koncu dvignete denar, veljajo davki. Kot že omenjeno, REIT-ji trgujejo na borzi in se z davčnega vidika obravnavajo kot večina drugih vrednostnih papirjev.

Potrebe po gotovini in posojilih

Če želite kupiti celo zmerno nepremičnino za najem, bi lahko potrebovali na desettisoče dolarjev za predplačilo, morda več, soočili pa bi se s posredniškimi provizijami in seznamom zaključnih stroškov. Potem so tu še stalne potrebe po najemanju izvajalcev, plačilu davkov na nepremičnine in zavarovanja, morebitnih hipotekarnih plačilih itd. Vse to zahteva veliko denarja, čeprav bi dohodek pritekel, ko bi najemniki plačevali najemnino.

Pri REIT in celo nepremičninskih skladih so potrebe po denarju precej drugačne. Deleži v teh naložbah običajno stanejo nekaj tisoč dolarjev, morda tudi manj, in ni potrebe po predračunu dodatnega denarja. Pravzaprav lahko pogosto kupite delnice v REIT ali nepremičninskih skladih prek pokojninskega načrta 401(k) na delovnem mestu, v majhnih količinah, ki lahko vključujejo sklade, ki ustrezajo podjetju.

Prav tako ni hipoteke, kar pomeni brez postopka prijave, brez mesečnih plačil in brez vpliva na vašo kreditno evidenco. Nasprotno pa bi ti dejavniki veljali za nepremičnine za najem, kupljene s posojili.

Potencial apreciacije in likvidnost

Vrednosti nepremičnin so se v preteklosti sčasoma dvignile, pa naj gre med drugim za posamezne domove, stanovanjske zgradbe, industrijske parke, poslovne stavbe, skladišča in bolnišnice. Vendar, kot je opozoril Pagan, se lahko donosi zelo razlikujejo glede na vrsto nepremičnine in geografsko lokacijo, celo glede na sosesko ali ulico.

Cene REIT odražajo vrednosti lastnine. A ker so REIT-ji vrednostni papirji, s katerimi se trguje na borzi, na njihove vrednosti vpliva tudi to, kaj so tamkajšnji vlagatelji pripravljeni plačati. Delnice REIT lahko kupite ali prodate tako rekoč kadar koli, kar zagotavlja veliko večjo likvidnost v primerjavi s pogosto dolgotrajnim postopkom transakcij z najemom nepremičnin.

Zdaj bi lahko bil pravi čas za nakup REIT-ov in nepremičninskih skladov, saj so cene številnih vrst nepremičnin lani močno padle zaradi naraščajočih obrestnih mer. Ko se obrestne mere še bolj stabilizirajo ali začnejo padati, "bi moralo biti to koristno za REIT-e," je dejal Pagan.

Dosežite pisatelja na [e-pošta zaščitena].

Ta članek se je prvotno pojavil na Arizona Republic: Nepremičnine: Kaj morate vedeti o naložbah v nepremičnine za najem, REITs