Poglejte notranjost luksuznih stanovanj v Los Angelesu, ki iščejo rekordne cene

Dva razvijalca v Kaliforniji želita privabiti kupca, ki je pripravljen storiti nekaj, česar še noben drug kupec v zgodovini Los Angelesa ni storil – plačati med 50 in 100 milijoni dolarjev za stanovanje. 

Posel kjerkoli blizu izklicnih cen bi podrl rekord v mestu angelov, kjer po javnih evidencah nobena posamezna stanovanjska enota nikoli ni bila prodana za več kot 22.5 milijona dolarjev.  

Velikansko dvoetažno stanovanje na naslovu 9000 West 3rd Street na Beverly Hillsu ima ceno 75 milijonov dolarjev. 

One LA, kot se imenuje penthouse, je prišel na trg že julija. Razteza se v zgornjih dveh nadstropjih Four Seasons Private Residences Los Angeles, ki je del ultraluksuznega stanovanjskega projekta podjetja Genton Development Company, ki vključuje 59 enot v 12 nadstropjih.

To je prva samostojna rezidenca Four Seasons v Severni Ameriki in stoji čez cesto od istoimenskega hotela. Glede na spletno stran stavbe rezidenca kronskega dragulja ponuja skoraj 13,000 kvadratnih čevljev notranje bivalne površine in skoraj 6,000 kvadratnih čevljev zunanjega prostora.

Penthouse, ki se zdi v celoti opremljen v upodobitvah, ki se uporabljajo za trženje enote, se dejansko prodaja "bela škatla", kar pomeni, da bi kupec prevzel enoto kot nedokončano lupino. To pomeni brez kuhinje, brez kopeli, brez mlinarskih izdelkov, brez napeljav. Tako prazno je, da je Billyja Rosea, soustanovitelja The Agency RE in soustanovitelja pri poslu, mogoče videti s svojo ekipo v marketinškem videoposnetku, kako se s kolesi vozi po ogromnem neobdelanem prostoru.

Po trenutni izklicni ceni je nedokončana enota več kot 5,700 dolarjev na kvadratni čevelj. Rose je za CNBC povedala, da se stroški dokončanja zelo razlikujejo glede na okus kupca, vendar je okvirna ocena 8 milijonov dolarjev. Nekateri kupci, je dejal, imajo dejansko raje dostavo praznega platna, da lahko bivališče prilagodijo svojemu osebnemu okusu. 

Udobje stavbe vključuje jedilnico in gospodinjstvo v rezidenci, zasebno IMAX kino z 19 sedeži z dostopom do premiernih filmov in zasebnih projekcij, fitnesom, ki ga je zasnoval nutricionist in trener slavnih Harley Pasternak, bazenom z zasebnimi kabinami in osebjem Four Seasons, ki vam je na voljo, glede na spletno stran.

Drugi izjemno dragi penthouse, ki dosega najbolj redek zrak v Los Angelesu, se nahaja na 8899 Beverly Blvd v West Hollywoodu. Izklicna cena je 50 milijonov dolarjev, ki se lahko poveča na 100 milijonov dolarjev.

10-nadstropno stavbo s 40 enotami, ki jo je zasnoval arhitekturni biro Olson Kundig, je razvilo podjetje Townscape Partners. Zgornje nadstropje je razdeljeno na dva podobno velika penthousea, enega na vzhodu in drugega na zahodu.  

Po besedah ​​posrednika Fredrika Eklunda iz Douglasa Ellimana, ki zastopa razvoj in je nedavno popeljal CNBC na ogled vzhodnega penthousea, se rezidenca s štirimi spalnicami in petimi kopalnicami razteza na približno 6,450 kvadratnih čevljih s stropi 14 čevljev. Ima motorizirane stene iz steklenih plošč, ki se pomaknejo stran za dostop do drugega skoraj 1,500 kvadratnih čevljev zunanjega prostora na balkonu, ki se ovija.  

Za razliko od One LA je enota PHE dobavljena dokončana. trenutno je opremljen s pohištvom ASH Staging. Niso vključeni v izklicno ceno 50 milijonov dolarjev, kar znaša več kot 7,700 dolarjev na kvadratni čevelj.  

Razvijalec še ni uradno navedel nobenega od dveh penthouseov v najvišjem nadstropju, vendar preizkuša apetit trga za PHE vsaj od aprila. Takrat je razvijalec začel tržiti enoto s ceno 50 milijonov dolarjev v tako imenovani kampanji šepetanja – izraz, ki običajno opisuje trženje od ust do ust, ki se uporablja za nakupovanje v stanovanju zunaj trga.

V tem primeru sta Townscape Partners in Eklund nekaj mesecev precej glasno šušljala novinarjem o poslu. Ekipa hkrati kupuje še dražjo ponudbo zunaj trga, ki združuje oba penthousea v najvišjem nadstropju kot kombinacijo s povpraševanjem po 100 milijonih dolarjev.

Kombinirana rezidenca bi svojega lastnika postavila na najvišjo razgledno točko v Zahodnem Hollywoodu. Kot par ima penthouse osem spalnic, 10 kopalnic in štiri kuhinje – vsaka vključuje glavno kuhinjo in sosednjo kuhinjo za osebje.

Po Eklundovih besedah ​​paketna pogodba prinaša skupno notranjo površino nekje okoli 13,000 kvadratnih čevljev z dodatnimi 6,000 kvadratnih čevljev zunaj. Gradbena oprema vključuje več kot 12,000 kvadratnih čevljev veliko zunanjo površino z bazenom, kamini in jedilnico. Na voljo sta tudi fitnes in studio za jogo, kmalu pa bo na voljo tudi vrhunska restavracija.

Na podzemni ravni so tako imenovani avtomobilski hlevi, izraz, ki ga Eklund uporablja za opis luksuzne garaže stavbe. Parkirišče vključuje razpoloženjsko razsvetljavo, talne obloge z vzorcem ribje kosti in parkirna mesta, skrita za drsnimi vrati iz lesa in jekla. 

Posrednik je za CNBC povedal, da par parkirnih mest tukaj stane 750,000 dolarjev, vendar bi kot del dogovora o penthouseu razvijalec dodal nekaj mest brezplačno. Vključevalo bi tudi zasebno preddverje samo na vrhu garaže s pogledom na garažo ter sedeže in dvigala, ki lahko goste na vrhu stavbe pripeljejo neposredno v zgornje nadstropje. 

Vprašanje za 100 milijonov dolarjev tukaj je: Ali bo kateri od teh razvijalcev našel kupca, ki je pripravljen zapraviti približno toliko denarja za stanovanje? 

Najvišja cena vseh časov, dosežena za prodajo stanovanja z eno enoto v LA-ju, je bila v The Century Condos v Century Cityju, kjer so leta 9,300 22.5 kvadratnih metrov velik penthouse zaprli za 2,400 milijona dolarjev ali nekaj več kot 2015 dolarjev na kvadratni čevelj, glede na javne evidence, ki jih je analiziral Jonathan Miller, predsednik podjetja Miller Samuel Appraisers and Consultants. 

Stoletje, ki je bilo dokončano leta 2009, ima 42 nadstropij s 140 enotami in so ga zasnovali Robert AM Stern Architects. Gradnja ima tudi rekord za najvišjo ceno prodanega stanovanja lani, ko je igralec "Prijatelji". Matthew Perry naj bi bil prodan njegovo skoraj 9,300 kvadratnih čevljev veliko stanovanje za 21.6 milijona dolarjev ali nekaj več kot 2,300 dolarjev na kvadratni čevelj. 

Verjeli ali ne, ista stavba je leta 2010 podrla še en rekord, ko je vdova legendarnega televizijskega producenta Aarona Spellinga, Candy Spelling, porabila rekordnih 34.8 milijona dolarjev za dve sosednji enoti, ki ju je kasneje združila. Njen megaposel je zajemal 15,500 kvadratnih čevljev po ceni na kvadratni čevelj skoraj 2,250 dolarjev. 

Pri trenutnem povpraševanju bi moral morebitni kupec One LA ali penthouseov na 8899 Beverly Blvd narediti ogromen skok od evidenc, ki jih je postavil The Century. Medtem ko je Miller za CNBC povedal, da nepremičninski trgi običajno ne delajo takšnih drastičnih potez, so se tovrstne stvari zgodilo prej v LA.

Primer, na katerega opozarja, je delček mestnega inventarja enodružinskih stanovanj, znanih kot ultra-luksuzne posebne dvorce. V zadnjem desetletju so ti domovi nenadoma dosegli prodajo, ki je presegla mejo 50 milijonov dolarjev in jo obdržala. Zdaj se nekoč nepredstavljiva raven cen na trgu vrhunskih specifikacij redno presega.

"To je podmnožica večjega trga, ki nima linearne ali neposredne povezave s tistim, kar je bil prej luksuzni trg," je dejal Miller.

Po mnenju Millerja se lahko zgodi nenaden skok v stanovanjski podkategoriji, kot so posebne hiše, ko razvijalci prepričajo kupce, da so ustvarili nov nepremičninski produkt, ki je tako drugačen od tistega, kar je obstajalo prej, da bi moral zahtevati precejšnjo premijo.

"To je začetek novega nabora podatkov," je dejal Miller.

Rose imenuje novi super-luksuzni inventar stanovanj v Los Angelesu "2.0," val stanovanj, ki jih opisuje kot bolj moderna, luksuzna in opremljena z udobjem kot kateri koli inventar stanovanj pred njim. Prepričan je, da so to nekateri od razlogov, zakaj bi morale enote dosegati višje cene v primerjavi s prejšnjim valom, za katerega Rose verjame, da vključuje rekordno prodajo v The Century Condo.

Zaenkrat Roseino teorijo 2.0 podpira nedavna prodaja v The Pendry Residences, še enem luksuznem stanovanjskem projektu v Zahodnem Hollywoodu, kjer je bila enota velikosti 2,700 kvadratnih metrov prodana za 13 milijonov dolarjev in presegla 4,800 dolarjev na kvadratni čevelj. To je zdaj najvišja cena na kvadratni meter ft kdaj dosegel za stanovanje v LA-ju. Ta rekord je več kot dvakrat višja od cene na kvadratni čevelj, dosežene v vsaki od teh treh najboljših prodaj v The Century Condo.

Eklund verjame, da lahko njegova kotacija v vrednosti 100 milijonov dolarjev preseže cenovni rekord v Los Angelesu in bo podrla. Kar se je že zgodilo v New Yorku, pomaga. V Central Parku so trofejna stanovanja po njegovih besedah ​​presegla 10,000 dolarjev in celo 12,000 dolarjev na kvadratni čevelj. 

»To se pogosto dogaja, ali je Los Angeles še vedno podcenjen? Dolgoročno morda,« je dejal Eklund.

V zadnjem desetletju podatki o več kotacijskih storitvah kažejo, da je bilo več kot 140 enot v New Yorku prodanih za 35 milijonov dolarjev, v primerjavi z nič na tej ravni v LA. Toda Miller dodaja veliko opozorilo: oba trga stanovanjskih stanovanj sta zelo različna. Čeprav je dejal, da je prodaja v Pendryju očitno znak, bi moral ta novi trg zagotoviti veliko več transakcij, da bi ugotovili, ali je vzdržen. 

Z drugimi besedami: razvijalci One LA in trofejnih penthouseov na 8899 Beverly so na neznanem ozemlju. 

"To je nov tržni segment," je dejal Miller. "Torej bomo morali videti, kako se bodo potrošniki odzvali."