Kocke tvorijo kratico »REIT« (Real Estate Investment Trust) poleg modela hiše.
getty
Hipotekarni REIT-ji so povezani s krivuljo donosnosti. Izposojajo si po najnižji stopnji (30- do 60-dnevni LIBOR) za nakup hipotek, ki plačujejo obresti po višjih (30-letne obrestne mere) in nato razliko razdelijo delničarjem kot dividende, pojasnjuje Todd Brivnik; tukaj, urednik Poročilo o trgu bikov — in sodelavec MoneyShow.com — pregleduje trio hipotekarnih skladov REIT za dohodkovno usmerjene vlagatelje.
V normalnih okoliščinah je to večni bankomat. In tudi zdaj, ko je razlika med obrestnimi merami za kratkoročna in dolgoročna posojila postala neprijetno ozka, ljudje, ki vodijo te portfelje, še vedno najdejo načine, da pridobijo pol odstotne točke ali dve.
Leta 2019, ko se je krivulja popolnoma obrnila, se je ta razpon znižal vse do 0.55 %. . . še vedno pozitiven in še vedno dovolj za ohranjanje denarnega toka. To je vse, kar je potrebno, da prebrodimo slabe čase. In potem, ko se razmiki spet začnejo povečevati, se distribucije hitro povrnejo. Čas za zaklepanje donosa je, ko se krivulja obrne. Če je zgodovina kakršno koli vodilo, bi lahko vaš dohodek četrtletje ali dve utrpel udarec, a preden se zaveste, boste spet zaslužili 8–10 % letno.
Vodilni investicijski sklad za hipotekarne nepremičnine Naložbe AGNC (AGNC) je objavil rezultate za drugo četrtletje pred enim tednom in poročal o 315 milijonih dolarjev prihodkov, kar je 36 % več kot leto prej v primerjavi z 232 milijoni dolarjev pred letom dni. Podjetje je objavilo dobiček ali sredstva iz poslovanja (FFO) v višini 435 milijonov USD ali 0.83 USD na delnico v primerjavi s 400 milijoni USD ali 0.76 USD.
Knjigovodska vrednost hipotekarnega REIT-a je v četrtletju padla na 11.43 USD na delnico v primerjavi s 13.12 USD ob koncu prejšnjega četrtletja. To je bilo posledica šibkosti agencijskega trga hipotekarnih vrednostnih papirjev in pričakovanja višjih kratkoročnih obrestnih mer zaradi strahu pred recesijo, kar je vse skupaj povzročilo znatno nihanje obrestnih mer v četrtletju.
Podjetje je četrtletje zaključilo s portfeljem v višini 61 milijard dolarjev, s 44 milijardami dolarjev hipotekarnih vrednostnih papirjev agencije, 16 milijardami dolarjev hipotekarnih pozicij, ki bodo še objavljene, kar so v bistvu terminski posli za hipotekarne poravnave, in 2 milijardi dolarjev vreden prenos kreditnega tveganja in neagencijske vrednostne papirje.
Razlike v donosu med 30-letnim trenutnim kuponom MBS in 10-letnim zakladnim zapisom so se med letom povečale za več kot 100 bazičnih točk in četrtletje končale pri razmiku 140 bazičnih točk. Edini drug čas, ko so takšni razmiki obstajali dlje časa, je bil med veliko recesijo leta 2008 in za hipotekarne REIT-e, kot je AGNC, večji razmiki dolgoročno povzročijo povečan zaslužek.
Zgodovinsko gledano so se takšne situacije izkazale za izjemne priložnosti za nakup, pri čemer je Federal Reserve jasno povedal, da je prednostno orodje denarne politike prilagajanje obrestnih mer zveznih skladov in ne zmanjšanje bilance stanja. S tem bo neto ponudba agencije MBS ostala znotraj razpona 700 milijard dolarjev, zaradi česar je precej privlačna za podjetja, kot je AGNC.
AGNC se je znižal za več kot 18 % YTD in 25 % od svojega vrha v oktobru, pri čemer so povišanja obrestnih mer zmanjšala njegovo knjigovodsko vrednost. To je dvignilo trenutni donos na 11.4 %, z delnico pa se trguje z le 10-odstotno premijo na knjigovodsko vrednost, zaradi česar je odlična priložnost za vstop. Z močno likvidnostjo, ki jo sestavlja 10 milijard dolarjev gotovine in 44 milijard dolarjev dolga, ostaja v dobrem položaju, da kar najbolje izkoristi te priložnosti.
Eden največjih skladov za naložbe v hipotekarne nepremičnine, Annaly Capital Management
Tako kot večini mREIT-ov je tudi Annaly v četrtletju zabeležil padec knjigovodske vrednosti za 13 %, kar je povzročilo negativen gospodarski donos v višini 9.6 %, ko so se razmiki povečali, nestanovitnost obrestnih mer pa je še naprej motila poslovanje. Družba pa je dosegla neverjeten rezultat na vrhu in dnu ter ustvarila dobiček, ki je za 135 % presegel dividende.
Annaly je četrtletje zaključila s portfeljem v višini 82 milijard dolarjev, s 75 milijardami dolarjev v portfelju visoko likvidnih agencij. Stanovanjski portfelj je znašal 4.8 milijarde USD, kar je 10-odstotno povečanje, sledil mu je portfelj Mortgage Servicing Rights z 1.7 milijarde USD, kar je 41-odstotno povečanje medletno, zaradi česar je četrti največji kupec MSR-jev YTD, ki je, kot smo že omenili, pomembno varovanje pred naraščajočimi obrestnimi merami.
To četrtletje je bilo za podjetje polno dogodkov, saj je zaključilo pet celotnih listinjenj posojil v vrednosti 2 milijard dolarjev, s čimer je postalo največji nebančni izdajatelj Prime Jumbo in Expanded Credit MBS. Stanovanjska kreditna skupina je dodala kredit v višini 500 milijonov dolarjev, platforma MSR pa je zaključila dodatnih 500 milijonov dolarjev, čemur je maja sledila sekundarna ponudba navadnih delnic v vrednosti 740 milijonov dolarjev, kar je podjetju ustvarilo veliko likvidnosti.
Kljub zahtevnemu okolju v četrtletju bi morala jasnost na zvezni denarni fronti skupaj z zgodovinsko privlačnimi razmiki prinesti višje skupne donose v prihodnosti. Po 14-odstotnem padcu od leta do leta delnice Annaly zagotavljajo 12.8-odstotni donos z odlično pokritostjo dividend, ves čas pa trgujejo z zdravo premijo za knjigo.
Rithm Capital (RITM), prej znano kot New Residential Investment, je objavilo svoje rezultate v drugem četrtletju in objavilo 1.3 milijarde dolarjev prihodkov, kar je skoraj trikrat več kot leto prej v primerjavi s 450 milijoni dolarjev pred letom dni. Dobiček v četrtletju je ostal visok pri 145 milijonih dolarjev ali 0.31 dolarja na delnico.
Investicijski sklad za nepremičnine je razkril množico sprememb, ki presegajo samo njegovo ime in delniški simbol, najbolj monumentalna pa je bila prekinitev pogodbe z zunanjim upraviteljem Fortress Investment Group. V prihodnje se bo Rithm upravljal interno in je posledično plačal 325 milijonov dolarjev za prekinitev pogodbe s podjetjem Fortress, kar bo pomenilo letne prihranke v višini 60 milijonov dolarjev.
Poleg tega je Rithm dosegel številne druge korake za prihranek stroškov in povečanje učinkovitosti, predvsem v svojem hipotekarnem poslu, kjer so letni splošni in administrativni stroški padli z 2.2 milijarde USD na 1.9 milijarde USD. Družba je še dodatno zmanjšala kapital v svoji začetni dejavnosti z 2 milijard dolarjev na samo 650 milijonov dolarjev, s čimer je izboljšala skupni donos kapitala, ki je bil uporabljen za delničarje.
Pristop podjetja k ponovnemu uravnoteženju svojega portfelja s popolno kombinacijo izvorov, MSR, podjetij in sredstev je povzročil zmanjšanje knjigovodske vrednosti za samo 2.2 % QoQ. Zaradi tega je Rithm izstopajoč med vodilnimi mREIT-i, od katerih je večina zabeležila drastično erozijo knjigovodskih vrednosti zaradi naraščajočih obrestnih mer, obračanja krivulje donosa, upočasnitve prodaje nepremičnin in grozeče recesije.
Rithmov portfelj hipotekarnih pravic (MSR) je v četrtletju znašal 623 milijard dolarjev neplačanih glavnic, z dobičkom v višini 515 milijonov dolarjev zaradi naraščajočih obrestnih mer in donosov zakladnice. Segment servisiranja je zabeležil dobiček v višini 620 milijonov dolarjev in predstavlja močno varovanje pred poslovanjem izvornih storitev, ki je trenutno sredi upočasnitve.
Izgube v izvornem segmentu sklada so znašale manjših 26 milijonov dolarjev, kar je enako kot v zadnjem četrtletju, zaradi nižjih izvorov pri 19 milijardah dolarjev v primerjavi s 23 milijardami dolarjev pred letom dni. Segment pa še naprej beleži stalne izboljšave prodajnih marž na 1.95 % v primerjavi z 1.42 % pred letom dni. Tudi tokrat podjetje pridno dela na zniževanju stroškov.
Delnica ostaja nižja za več kot 7 % od začetka leta, tudi po znatnem skoku z najnižje vrednosti v juniju. Rithm Capital predstavlja odlično priložnost za prihodnje dobičke z donosi, ki se približujejo 10 %, dobro pokritostjo dividend, znatnimi dobički vrednosti in sinergije v zadnjih četrtletjih, saj so njegove različne delujoče družbe v pristojnosti internaliziranega upravljanja. Prihodnost je videti svetla. Zaupamo vodstvu in smo prepričani, da se bo knjigovodska vrednost 12.28 USD v naslednjih 1-2 letih povečala do srednjih najstnikov.
Vir: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/