Pravni izzivi lahko pomagajo spremeniti stanovanjsko zgodbo

Največji neuspeh ameriškega izobraževanja je bil način, kako se učimo o pravicah. Zamisel, da so bile pravice, ki jih uživamo – verska svoboda, govor itd. – vzpostavljene z našo revolucijo proti tiranskemu kralju v Angliji, je napačna. Namesto tega so naše pravice prišle do nas skozi razširjen proces evolucije. Lena pedagogika in propaganda sta privedli do delitve in slabe politike, vključno s politikami, ki vplivajo na stanovanja. Pravice do stanovanja ni. Obstaja pa uveljavljena pravica do zasebne lastnine. Oglejmo si to pravico in pravni izziv nadzora najemnin v New Yorku, CHIP, RSA, et al. proti mestu New York, et al. (2d Cir.), na podlagi te pravice in kako ta izziv pomaga spremeniti stanovanjsko zgodbo.

Zgodba o pravicah v Ameriki se ne začne v Filadelfiji leta 1776, ampak v kraju, ki se imenuje Runnymede, Anglija leta 1215. Tam so različni baroni in drugi magnati angleškega kraljestva prisilili kralja Janeza, da je podpisal dokument, ki je postal znan kot Magna carta. Dokument je prvič pisno zapisal idejo, da izvršilna veja oblasti (oprosti za anahronizem) je bil prisiljen popustiti tistemu, kar je pomenilo prvi parlament. Medtem ko niso bili izvoljeni, so baroni in magnati zahtevali, da je moral obstajati nekakšen postopek, preden so ljudem v kraljestvu odvzeli svoboščino, vključno z lastnino.

Ta pomemben dogodek ni rešil težave. Šele 17^th stoletja in še eno državljansko vojno v Angliji (imali so jih več), da so se ta vprašanja ponovno pojavila, tokrat nasilno. Kralj Charles je pretresal ljudi na podeželju in v mestih, da bi plačal za vojne v Evropi. Parlament, ki je zdaj močnejša institucija, je imel dovolj. Izdali so leta 1628 klic peticija pravice. Tam pokličejo Magna Carta in prosijo kralja, naj ustavi svoja agresivna prizadevanja, da bi zasegel in zasedel premoženje ljudi.

"Velika listina svoboščin Anglije," je razglašena in uveljavljena, da noben Freeman ne sme biti vzet ali zaprt ali izločen iz njegovega svobodnega posesti ali svoboščin ali njegovih svobodnih običajev, ali biti prepovedan ali izgnan ali na kakršen koli način uničen, vendar po zakoniti sodbi njegovih vrstnikov ali po zakonu dežele."

ta beseda, disseised, je primer Anglo-normanske besede v naši pravni terminologiji. Pomeni razlastiti ali učinkoviteje vzeti lastnino. Še 14 let prepirov bi bilo, preden bi izbruhnila odprta vojna med parlamentom in kraljem, vojna, ki je privedla do njegovega strmoglavljenja in usmrtitve. To je vplivalo na ustanovitelje Združenih držav, saj so dokončno poravnavo in vzpostavitev temeljnih pravic v Magni Carti videli kot družbeno pogodbo, ki jo je prekinila angleška vlada, kar je upravičevalo prekinitev z Anglijo.

Razlog, zakaj je to danes pomembno, je, da je Peticija pravice priznana kot eden od temeljev Peta sprememba našega zakona o pravicah, amandma, ki se zdi, da združuje vprašanja kazenskega in civilnega pravosodja (pomembna referenca ustave je ustavo ustanovitelja, odličen zbornik dokumentov in idej, ki podpirajo Ustavo).

»Nihče ne sme odgovarjati za smrtno kaznivo dejanje ali drugače razvpit zločin, razen na podlagi predstavitve ali obtožnice velike porote, razen v primerih, ki nastanejo v kopenskih ali pomorskih silah ali v milici, ko je v dejanski službi pravočasno vojne ali javne nevarnosti; prav tako nobena oseba ne sme biti za isto kaznivo dejanje dvakrat ogrožena za življenje ali telo; niti ne sme biti prisiljen v kakršni koli kazenski zadevi biti priča zoper samega sebe, niti mu biti odvzeto življenje, svoboda ali lastnina brez ustreznega pravnega postopka; prav tako se zasebna lastnina ne sme vzeti v javno uporabo brez pravične odškodnine."

Toda avtorji naše ustave niso videli razlikovanja med kazenskimi spori, ki bi človeku lahko odvzeli »življenje in ude«, in civilnimi spori, ki bi lahko osebi odvzeli »življenje, svobodo ali premoženje«. Zanje v 18^th stoletja, vladni ukrepi za sprejetje katerega koli od teh zahtevajo »ustrezen pravni postopek«, v primeru zasebne lastnine pa »pravično odškodnino«. Ameriška ustava posvečuje starodavna načela angleškega prava, za katera so se borili stoletja, kot rojstno pravico Američanov. Odvzem premoženja ima enako težo kot odvzem življenja ali telesa.

Zgodovina je pomembna. Ko sem omenil, da je stanovanjska politika izpodbijana na podlagi petega amandmaja, me včasih vprašajo: »Kaj ima 'vzemanje pete' opraviti s stanovanji?« Ljudje ne vedo za zadnjo polovico amandmaja. In izraz "zasebne lastninske pravice" je v prevladujoči kulturi postal sinonim za rančerje z orožjem, ki se borijo za hektarje prazne zemlje z zvezno vlado. Resnica je, da je ideja, da je zasebna lastnina osebe povezana z drugimi stvarmi, za katere menimo, da so pravice, kot je govor, izgubljena.

Danes imamo ljudi, ki trdijo, da je »stanovanje človekova pravica«. Toda če rečeš, da to ne pomeni, da je tako. Hkrati pa poznamo to zasebno lastnino je res uveljavljena ustavna pravica. Toda pravni izzivi, kot je tisti v New Yorku, se trudijo pridobiti sodišča, da uporabijo očiten standard za prizadevanja lokalnih vlad, da nadzorujejo, kako ljudje uporabljajo svojo zasebno lastnino, zlasti ko oddajajo lastnino drugim. Primer, ki ga je vložil Program za izboljšanje stanovanj v skupnosti (CHIP) je preprosto. Iz njihovega povzetka primera:

»Petdeset let je New York City svoj trg najemnih stanovanj razglasil za stalno »izredno stanje«, da bi upravičil pravni režim, ki sili majhno skupino lastnikov nepremičnin, da subvencionirajo stanovanja za naključno izbrano populacijo posameznih najemnikov. . Ti lastniki nepremičnin so bili prikrajšani za vse pomembne pravice v zvezi z njihovo lastnino, vključno s pravico, da druge izključijo iz lastnine; posesti, posesti ali uporabljati nepremičnino; in svobodno razpolagati s premoženjem."

Nikoli nisem maral tovrstnih izzivov, ker zvenijo brezsrčno in igrajo v sentimentalnost logike množice »stanovanje je človekova pravica«; potreba ljudi po stanovanjih prevlada nad uveljavljeno pravico drugih ljudi do njihove lastnine. To se sliši sočutno in se pogosto prodaja, a v resnici sploh ni sočutno. Dolgo se je razumelo, da politike, kot je nadzor najemnin, poslabšajo stanovanjske težave ljudem z manj denarja, ne pa boljše (preberite moj daljši pogled na nadzor najemnin, Kako nadzor najemnin naredi stanovanja manj dostopna).

Ne bom dajal udarca za udarcem CHIP, RSA, et al. proti mestu New York, et al. (2d Cir.) vendar sem skeptičen glede kratkoročnih in vmesnih koristi teh primerov (glej mojo objavo Pravni izzivi prepovedi deložacije: in pravičnost za vse?), menim, da so pomembni. Pravna zgradba v našem sistemu je precedenčna, zgrajena na zakonih, ki jih sprejemajo zakonodajalci, izvajajo izvršilni organi in sodijo na naših sodiščih. Dolgo časa so sodišča kljub preprostemu jeziku petega amandmaja široko in globoko spoštovala lokalne oblasti pri urejanju nepremičnin, zlasti z zakonodajo o conah in zakonih o najemnikih.

Primeri kot CHIP poskušajo v bistvu narediti nov zakon, to je spremeniti precedens. Razmislite o razpravi na strani 12 v prepisu ustnih argumentov v pritožbi med najnovejšim sodnikom v zadevi in ​​Andrewom Pincusom, ki je glavni odvetnik v zadevi.

"GOSPOD. PINCUS: Glede fizičnega odvzema zahtevka, o katerem zdaj govorimo, zahtevamo izjavo, da je obveznost, da — da ko želi lastnik nepremičnine odstraniti nepremičnino s trga stanovanjskega najema, za rušenje, za obnovo, za uporabi za druge namene, da je obveznost, da ponudi obnovo, protiustavna in —

SODIŠČE: Gospod Pincus.

GOSPOD. PINKUS: — (nerazločno) —

SODIŠČE: Gospod Pincus.

SODIŠČE: Ja. Torej -

SODIŠČE: (nerazločno) —

SODIŠČE: — ali je to, kar od nas zahtevate, da bi ta režim razglasili za protiustavno?

GOSPOD. PINKUS: Da."

Pincus je predstavil še en primer, Cedar Point Nursery et al. v. Hassid et al., primer, v katerem je vrhovno sodišče odločilo, da gre za kršitev lastninskih pravic, da je država Kalifornija sindikalnim organizatorjem dovolila, da zasedejo kmetije v zasebni lasti za organizacijo delavcev. Sodnik v zadevi CHIP je bil skeptičen in je Pincusu povedal: »V tej okoliščini vidim, da je jemanje precej drugačno in dejansko kot Cedar Point, ki sploh ne nadzira (stran 8).«

Zdi se, da je sodnik končno začel vzpostavljati povezavo šele po več razpravah. To je počasen in boleč proces za opazovanje. The Cedar Point zadeva označuje premik: »Sodišče je presodilo, da je fizična prilastitev odvzem, ne glede na to, ali je trajna ali začasna; trajanje odobritve vpliva samo na znesek dolgovanega nadomestila." Toda Pincus mora pike iz tega primera, tistega o kmetijah in sindikatih, povezati z idejo, da imajo najemniki pravico, da nekako ostanejo v svojih stanovanjih za vedno, ne glede na to, ali plačujejo ali ne in ali želi lastnik spremeniti namembnost ali zamenjati najemnike.

Ne premislim si: najboljša in najpomembnejša uporaba virov danes je raziskovanje javnega mnenja, da bi razumeli, zakaj ljudje mislijo, kaj počnejo o najemnih stanovanjih in stanovanjih na splošno. Zakaj ljudje mislijo in verjamejo, da so najemna stanovanja nekako drugačna od drugih zasebnih podjetij? Kako spremenimo to stališče, da bo temeljilo na realnosti, da je stanovanje obrobno podjetje, tako kot vsako drugo podjetje, ki poskuša ustvariti prihodke, ki ustrezajo ali presegajo stroške? V prispevku sem povedal o pravnih izzivih zgoraj,

»Lokalna stanovanjska stavba – bodisi velikanska iz stekla ali jekla ali majhen opečni štiripleks – je podjetje, ki služi lokalnim prebivalcem, tako kot trgovina z živili ali kotni bar; in tako kot ta podjetja so tudi najemna stanovanja tvegana in delujejo obrobno. Nobena tožba, tudi tista z vznemirljivo in zadovoljivo sodbo, ne more opraviti trdega dela pri spreminjanju zgodbe o stanovanjih."

Vendar pa je počasno in natančno delo, ki ga gospod Pincus in njegovi sodelavci opravljajo po vsej državi, tudi v nesrečnih in celo slabo zasnovanih pravnih izzivih, nujno in pomembno kapljanje, kapljanje, kapljanje vode, ki obrablja kamen 100 let. pravnih odločitev, ki dajejo prednost samovoljnim in muhastim političnim potezam za omejevanje in nadzor najemne nepremičnine na načine, ki škodujejo lastnikom, stanovalcem in širše celotnemu stanovanjskemu trgu. Ampak nam zmanjkuje časa. Napovedoval sem konec večine zasebnih najemov do konca tega desetletja. Počasno kapljanje pravnih argumentov bi lahko postalo bolj podobno visokotlačnemu vodnemu curku, če bi hkrati s spremembo pravnega okvira investirali v spreminjanje mišljenja javnosti.