Investitorji v nepremičnine so se v zadnjih nekaj letih večinoma dobro odrezali. Toda z višjimi obrestnimi merami bi se lahko stvari spremenile.
Ameriška centralna banka Federal Reserve je v sredo zvišala svoje referenčne obrestne mere za 0.75 bazične točke, kar je že tretje tovrstno zvišanje zapored.
Višje obrestne mere pomenijo višja hipotekarna plačila – kar ni dobra novica za stanovanjski trg. Toda znižanje cen stanovanj je del tega, kar je treba storiti, da bi inflacijo obvladali.
Ne spreglejte
"Dolgoročno potrebujemo, da se ponudba in povpraševanje bolje uskladita, tako da bodo cene stanovanj rasle na razumni ravni, z razumno hitrostjo in da si bodo ljudje spet lahko privoščili hiše," je v sredo dejal predsednik Feda Jerome Powell. "Verjetno moramo na stanovanjskem trgu opraviti korekcijo, da se vrnemo na to mesto."
"Z nekakšnega vidika poslovnega cikla bi ta težka korekcija morala stanovanjski trg vrniti v boljše ravnovesje."
Te besede bi lahko zvenele strašljivo, zlasti za tiste, ki so preživeli zadnjo finančno krizo – ko je šel stanovanjski trg skozi zelo, zelo težko korekcijo.
Toda strokovnjaki pravijo, da obstajajo dobri razlogi za domnevo, da ne glede na to, kako se bodo stvari odvijale, to ne bo vrnitev v leto 2008.
Višji posojilni standardi
Vprašljive posojilne prakse v finančni industriji so bile glavni dejavnik, ki je privedel do stanovanjske krize leta 2008. Finančna deregulacija je olajšala in donosneje dajala tvegana posojila – tudi tistim, ki si jih niso mogli privoščiti.
Ko vse več posojilojemalcev ni moglo odplačati svojih posojil, je stanovanjski trg propadel.
Zato je bil leta 2010 sprejet Dodd-Frankov zakon. Zakon je omejil finančno industrijo, vključno z ustvarjanjem programov, ki bi hipotekarnim podjetjem in posojilodajalcem preprečili dajanje kovarnih posojil.
Najnovejši podatki kažejo, da so posojilodajalci res strožji pri svojih posojilnih praksah.
Po podatkih Federal Reserve Bank of New York je bila povprečna kreditna ocena za na novo ustvarjene hipoteke v drugem četrtletju 773 2022. Medtem je bilo 65 % na novo ustvarjenih hipotekarnih dolgov posojilojemalcem s kreditnimi ocenami nad 760.
Newyorški Fed je v svojem Četrtletnem poročilu o dolgu in kreditih gospodinjstev izjavil, da "bonitetni rezultati na novo nastalih hipotek ostajajo precej visoki in odražajo stalna stroga posojilna merila."
Lastniki stanovanj v dobrem stanju
Ko so cene stanovanj zrasle, so lastniki stanovanj zgradili več kapitala.
Po podatkih ponudnika hipotekarnih tehnologij in podatkov Black Knight imajo imetniki hipotekarnih kreditov zdaj dostop do dodatnih 2.8 bilijona dolarjev lastniškega kapitala v svojih domovih v primerjavi z letom prej. To pomeni povečanje za 34 % in več kot 207,000 USD dodatnega kapitala, ki je na voljo vsakemu posojilojemalcu.
Poleg tega večina lastnikov stanovanj ni zamujala s svojimi posojili niti na vrhuncu pandemije COVID-19, ko so blokade povzročile šok v gospodarstvu.
Seveda so posojilojemalce v težavah rešili ti programi za odpravo hipotekarnih posojil: lahko so začasno ustavili svoja plačila, dokler niso ponovno dosegli finančne stabilnosti.
Rezultat je videti odličen: Newyorška centralna banka je sporočila, da je delež hipotekarnih stanj 90 dni plus zapadlost ob koncu drugega četrtletja ostal pri 0.5 %, kar je skoraj zgodovinsko.
Ponudba in povpraševanje
V nedavni epizodi oddaje The Ramsey Show je voditelj Dave Ramsey poudaril, da je bila velika težava v letu 2008 "ogromna presežna ponudba, ker so se zasege razširile povsod in je trg preprosto zamrznil."
Zloma niso povzročile obrestne mere ali zdravje gospodarstva, temveč »nepremičninska panika«.
Trenutno ostaja povpraševanje po stanovanjih veliko, ponudbe pa še vedno primanjkuje. Ta dinamika bi se lahko začela spreminjati, ko bo Fed poskušal omejiti povpraševanje s povišanjem obrestnih mer.
Ramsey priznava, da se cene stanovanj trenutno upočasnjujejo, vendar ne pričakuje krize, kot je bila leta 2008.
»Ni vedno tako preprosto kot ponudba in povpraševanje – a skoraj vedno je,« pravi.
Ta članek vsebuje samo informacije in ga ne smemo razumeti kot nasvet. Na voljo je brez kakršnih koli garancij.
Vir: https://finance.yahoo.com/news/jerome-powell-just-warned-us-163000867.html