Dobrodošli v Benzinga's Real Estate Podcast. Danes imamo Ryan Frazier, ki je izvršni direktor platforme za naložbe v nepremičnine Prispeli domovi.
Poslušajte ta epizoda of Leni posestnik na Benzingi.
Kevin Vandenboss: Kaj je torej v bistvu Arrived?
Ryan Frazier: To je platforma, ki vsakomur olajša vlaganje v nepremičnine za najem. Deluje tako, da lahko posamezniki kupijo delnice posameznih domov od 100 do 10,000 dolarjev ali več, ne glede na to, koliko želite vložiti v to nepremičnino. And then Arrived, poskrbi za vsa dela pri upravljanju premoženja. Torej vse, ki se ukvarjajo z upravljanjem premoženja ali posli najema sredstva. In učinek je, da lahko vlagatelji še vedno izbirajo, kako želijo zgraditi svoj portfelj posameznih nepremičnin za najem. Vlagajo lahko skoraj kakršen koli znesek kapitala, ki ga želijo, in ga razpršijo med nepremičninami.
In potem od tam postane pasivna naložba, s Prišel sem skrb za upravljanje.
Kevin Vandenboss: Kakšno je bilo povpraševanje po vlagateljih, ki vlagajo v te specifične nepremičnine za najem?
Ryan Frazier: Mislim, da nas je to presenetilo, kako izjemno je bilo zanimanje, ko smo imeli skoraj 100 ljudi, ki so se prijavili za vlaganje v nepremičnine in nakup delnic posameznih domov.
In mislim, da smo mislili, da bo morda trajalo dlje, da bodo ljudje razumeli koncept nakupa deleža nepremičnine za najem. Vendar menim, da imajo ljudje v svojih glavah prostor, kjer lahko razumejo, ker je vlaganje v delne deleže delnic in drugih sredstev postalo nekoliko bolj običajno in bolj priljubljeno.
Pravijo: »V redu, lahko imam delež te nepremičnine. Prejel bom sorazmerne donose, denarni tok iz dohodka od najemnin ali kakršno koli rast vrednosti nepremičnine glede na število delnic, ki jih imam. In to mi daje večji nadzor nad tem, koliko vlagam, in možnost diverzifikacije.”
Zame in za soustanovitelje Arriveda je bila glavna gonilna sila naša osebna izkušnja z željo po vlaganju v nepremičnine. Od srednjih dvajsetih do tridesetih sem se res samo premikal. Nikoli nismo bili na istem mestu, dovolj dolgo, kjer je bilo smiselno, vlagati za 5, 10+ let, kar je v resnici tisto, kar je v nepremičninah potrebno za premagovanje ovire transakcijskih stroškov za pridobitev kakršnih koli materialnih donosov. In tako sem se nekaj časa spraševal o tem.
Zakaj mora biti tako binarno, da več let varčujete za ta predplačila, ki so dandanes pogosto šestmestna, nato pa ste temu mestu ali tej nepremičnini zavezani za vedno ali res dolgoročno?
In to je torej ideja za Arrived. Kako gledamo na te ovire, ki ljudem danes preprečujejo, da bi začeli z lastništvom nepremičnin? Zahtevani kapital, časovne obveznosti in strokovno znanje ter kako znižamo oviro za vstop? Torej, če imate čas in strokovno znanje, morda pa ne toliko kapitala za diverzifikacijo v toliko nepremičnin, kot želite, vam lahko Arrived to olajša.
Nimate časa za vlaganje v nove trge in krepitev prisotnosti na njih in želite imeti možnost diverzifikacije. Prispeli lahko stopijo tudi v ta scenarij. Torej gre v resnici za to, da vzamemo tiste tri vrste glavnih kamnov, ki ljudem preprečujejo vlaganje kapitala, časa in strokovnega znanja, in naredimo zelo priročno za začetek.
Kevin Vandenboss: Kako lahko te naložbe ponudite neakreditiranim vlagateljem?
Ryan Frazier: To je bil zelo pomemben del Arriveda. Poslanstvo podjetja Arrived je zagotoviti, da so te naložbe dostopne vsem, ki želijo vlagati v nepremičnine za najem. Samo 7 % ljudi v tej državi ima naložbe v nepremičnine zunaj svojega primarnega prebivališča.
To je velika vrzel glede na število ljudi, ki so lahko vlagali.
Del tega je bilo delo skozi to na podlagi izkušenj z izdelkom. Torej je možnost nakupa delnic vključevala Arrived, ki je prevzel več delovne strani upravljanja naložb, tako da bi bilo več ljudi udobno vlagati.
Toda drugi del je zagotavljal, da lahko vlagajo neakreditirani vlagatelji, kar pomeni ljudi, ki nimajo neto vrednosti, večje od 1 milijona dolarjev, ali letnega dohodka, višjega od 200 ali 300 tisoč dolarjev. In to je pomenilo sodelovanje s SEC skoraj eno leto in sprejetje tega modela v skladu z uredbo A+, ki je v bistvu ustvarila ta proces IPO-ja posamezne hiše. Platforma Arrived je danes platforma za vodenje teh IPO posameznih hiš. Šli smo skozi postopek v skladu z uredbo A+, kjer je SEC pregledal in kvalificiral naše ponudbe, da jih lahko damo na voljo.
Kadar koli daste naložbe na voljo neakreditiranim vlagateljem, je meja za razkritje veliko višja. In tako imamo veliko razkritij, ki so na voljo na naši spletni strani za vsako nepremičnino. Stvari, kot so dejavniki tveganja, finance, posledično zagotavljamo tudi letne revidirane finančne izkaze za naše nepremičnine, ki jih pregleda tudi SEC.
Tako smo res porabili čas, da smo šli skozi ta proces, da bi zagotovili, da je to široko dostopno. Če so te ponudbe strukturirane na ta način, je na voljo nekaj možnosti za likvidnost, kjer lahko ljudje čez čas dobijo dostop do likvidnosti svojih naložb, če to tudi želijo.
Dejansko sta bili ti dve stvari, podpora neakreditiranim vlagateljem in podpora nekaterim prihodnjim likvidnostnim možnostim, ki jih zdaj gradimo, v resnici razlog, zakaj smo šli po tej poti uredbe A+, ko smo načrtovali izdelek in sodelovali s SEC.
Kevin Vandenboss: Zakaj bi nekdo zdaj želel priti na ta trg? Vas skrbi, da bi se lahko stanovanjski trg zlomil?
Ryan Frazier: Mislim, da je bilo na trgu v zadnjih približno 18 mesecih zagotovo zanimivo obdobje, ko smo šli skozi pandemijo COVID-a in videli smo, da je bilo veliko vplivov na stanovanjski trg, saj smo videli, da ljudje so se preselili iz teh mestnih središč, kjer so, cenijo več prostora, ki ga cenijo, se premaknejo nekoliko izven jedra in so bodisi pripravljeni porabiti za nakup doma ali pa so išče kakovost.
Hiše za najem, ki ponujajo več prostora in se razlikujejo od teh stanovanjskih zgradb, v katerih so živeli prej, v istem času je zvezna zvezna zveza spreminjala obrestne mere na najnižje vrednosti vseh časov, na ničelno obrestno mero zvezne banke. Videli pa smo, da so hipotekarne obrestne mere padle pod 3 % in ti dve stvari sta poleg drugih dejavnikov resnično povzročili pospešitev stanovanjskega trga, kar pomeni dvig cen.
Videli smo zvišanje cene, ki verjetno ni vzdržno dolgoročno, kjer boste videli 15-20%+ zvišanje cene na leto. To preprosto ni tisto, kar smo opazovali na stanovanjskem trgu ali v enodružinskih stanovanjih, zgodovinsko gledano je bilo povprečje približno 4-odstotno zvišanje cene na leto.
In menimo, da se bomo danes na trgu, ko so se nekateri od tovrstnih trendov in sprememb začeli ustaljevati, verjetno videli vrniti k temu zgodovinskemu povprečju. Videli smo, kako FED zdaj zvišuje obrestne mere, da bi poskušal izravnati to, kar vidimo v smislu inflacije. In mislim, da je zaradi tega strošek izposoje videti veliko višji, kot je bil pred 12 meseci. Ampak mislim, da je realnost taka, da smo še vedno precej pod tistim, kar smo bili pred desetletjem. Zato menim, da trg še vedno določa cene, kaj to pomeni za dostopnost stanovanj in kako se bo trg odzval.
Z našega vidika smo še vedno zelo navdušeni nad vlaganjem v enodružinski prostor. Mislim, da je za sredstva, ki jih imate, veliko ovir, institucionalni vlagatelji, ki so se zdaj preselili v vesolje, imate nekatere stvari, zaradi katerih je res težko dodati več ponudbe, visoke stroške dela, visoke stroške materialov.
Imate ljudi, ki so v zadnjih nekaj letih zaklenili te zgodovinsko nizke obrestne mere. Torej imate zdaj to vrsto zaklenjene obrestne mere, ki bo preprečila vstop večje ponudbe na trg. Ljudje so manj pripravljeni odreči se svojemu domu in s tem povezanim hipotekarnim meram.
Zato menimo, da je na stanovanjskem trgu še vedno velika odpornost. Po našem mnenju ne pričakujemo, da bomo priča velikemu zlomu nepremičnin, predvidevamo pa, da se bo hitra apreciacija cen vrnila na normalno izhodišče. Na splošno, ko razmišljamo o produktih Arrived, vlaganju v deleže domov v primerjavi z nakupom celotnega doma sami, se resnično zavedamo, da zagotavlja dostop do povprečenja stroškov v dolarjih, kar je možnost postopnega dodajanja naložbenih dolarjev mesečno, četrtletno. , ali letno, kar še nikoli ni bilo mogoče v neposrednem lastništvu nepremičnine, ko kupujete cele domove. In vsak dom je tako velika finančna odločitev. To lahko res razširiš.
In mislim, da to nekoliko zmanjša pomen poskusa časovnega določanja trga, ker mislim, da je to vedno zelo težko in vam omogoča, da sčasoma izračunate povprečne stroške in diverzifikacijo v različnih mestih in časih ter različnih vrstah nepremičnin, ki v celoti pomaga zmanjšati nekatera vaša tveganja.
Kevin Vandenboss: Skupaj z dvigom cen stanovanj smo na nekaterih območjih očitno opazili višje stopnje rasti najemnin. Kam vidiš, da to pelje?
Ryan Frazier: Mislim, da ugotovite, da najemnina običajno sledi inflaciji, če predpostavimo, da je inflacija povezana z večjo gospodarsko aktivnostjo. Mislim, da je del inflacije, ki smo ji priča, bolj povezan z nekaterimi težavami v dobavni verigi, kar je po mojem mnenju del tega, zaradi česar je trenutno gospodarsko okolje zahtevno. Toda na splošno menimo, da najemnine temu verjetno sledijo.
Druga stvar, ki jo morate upoštevati, je, da če obrestne mere še naprej rastejo ali celo ostanejo na točki, na kateri so, to spremeni vrsto relativne dostopnosti mesečnega plačila hipoteke ali lastništva nepremičnine, v kateri živite. proti najemnini. In pogosto te stvari delujejo v nekakšni ravnovesni točki. Tako sem prejšnji teden videl članek, da so se obrestne mere zvišale, kar povečuje stroške lastništva primarnega prebivališča. In ko se to zgodi, se več ljudi odloči za najem, ker sklepajo ta kompromis glede cenovne dostopnosti. "Ali želim plačati dodatnih 700 $ na mesec za ta dom, v katerem želim živeti, ali bi raje najemal še eno leto ali dve in prihranil nekaj denarja?"
In zato mislim, da te vrste stvari tudi narekujejo, kam se bodo gibali najemniški trgi. Vendar se zdi, da so se najemniški trgi nekoliko dvignili.
Kevin Vandenboss: Ali vidite kakšne posebne trge, ki so trenutno posebej privlačni?
Mislim, da ko gledamo trge, gledamo, kje je rast na preprosti ravni, če gledamo podatke o prebivalstvu\ ali opažamo povečanje števila ljudi, ki se selijo v to mesto? So to zaželena mesta za življenje, kjer imajo veliko in zadostno infrastrukturo, ki to podpira? In gledamo nekaj od 100 najboljših mest danes, mi smo med 19. In še naprej hitro dodajamo nova mesta. Mislim, da bomo do konca leta verjetno pri 40. In potem samo pokličemo nekaj tistih, ki bi želeli morda nekaj tistih, na katere ljudje seveda ne bi pomislili, ker mislim, da obstajajo nekatera mesta, v katerih smo, recimo v Nashvillu, ki so jih pravkar videli, kot rast prebivalstva in veliko kulturno zanimanje za ta trg.
Vendar pa so tu še drugi trgi, ki so bolj kot nastajajoča mesta, ki beležijo hitro rast prebivalstva, vendar so morda bolj blizu 100 najboljših mest v primerjavi z najboljšimi 25. Pogledamo severozahodni Arkansas Fayetteville, Bentonville , kjer je prav tako močna gospodarska rast, ki jo poganja Walmart s tamkajšnjim sedežem.
In potem vsi poslovni partnerji za Walmart, ki imajo tam pisarne. In veliko vlagajo v regijo. Posledično smo opazili veliko povpraševanje po nepremičninah za najem. In zato mislim, da je to zanimiv trg. Nekaj drugih, ki si jih ogledamo, je Indianapolis, ki je imel močno, temeljno gospodarstvo in mislim, da obstajajo nekateri migracijski vzorci iz Chicaga, ki nekoliko spodbujajo to, vendar je bil to trg, ki smo ga pozorno spremljali in začeli vlagati . In potem Chattanooga v Tennesseeju, kjer je postalo prijetno delo na daljavo, celo središče v tej regiji ima najhitrejši internet v državi, kar je zabavno dejstvo, tako super za tiste delavce na daljavo, ki se preselijo na to območje. Ampak mislim, da vidite nekaj teh. Nekoliko manjša, a perspektivna mesta, ki imajo velik potencial za rast, v katero smo bili navdušeni, da smo začeli dodajati nekaj sredstev in jih dati na voljo vlagateljem.
Kevin Vandenboss: Kaj je pomembno pri izbiri domov, v katere boste vlagali?
Ryan Frazier: Ljudje, ki pridejo na spletno stran, bodo opazili, da gre pogosto za novejše domove in visokokakovostne vrste nepremičnin in najemnin. Po našem mnenju bodo ti zagotovili močnejše priložnosti za denarni tok v celotnem obdobju, samo zato, ker bodo manj potrebovali vzdrževanje. Večina naših nepremičnin je novejših od leta 2010. Brez odloženega vzdrževanja ali česa podobnega. In če kupujemo starejši dom, običajno naredimo kakršno koli večjo izboljšavo ali prenovo opreme, preden jih damo na voljo na platformi.
In spet, to je v resnici poskušati zagotoviti te močne in trajnostne denarne tokove. Ogromna privlačnost nepremičnin za najem je ta dosleden dostop do denarnega toka, v našem primeru so to dividende. Torej te dividende izplačujemo četrtletno. Za naše nepremičnine v povprečju izplačujemo verjetno med 3% in 7% na letni ravni. In to je odvisno samo od trga in morda od tega, koliko finančnega vzvoda je na nepremičnini.
Ljudje si res želijo odličnega bivališča, ne glede na to, ali najemajo ali ne. In iz kakršnega koli razloga mislim, da je bolj trend odložiti vzdrževanje. Zato menim, da smo zaradi tega edinstvena prednost, ko si delimo nepremičnine, ki jih imamo, s potencialnimi najemniki na teh trgih.
Sčasoma lahko Arrived podpira katero koli vrsto sredstev. Resnično verjamemo v ta segment enodružinskih stanovanj in resnično smo osredotočeni na dodajanje mest, da ljudem omogočimo diverzifikacijo, vendar bomo v prihodnosti dodali nove vrste sredstev.
Kevin Vandenboss: Kaj je naslednje za Arrived Homes?
Ryan Frazier: Na zalogi jih imamo ogromno. Mislim, da je ena od stvari, ki smo najbolj navdušeni nad tem, da damo na voljo vlagateljem, dostop do kratkoročnih najemnin, kot je Airbnbs.
Toliko ljudi je lahko izkusilo Airbnb in VRBO ter izkušnjo kratkoročnega najema. Toda zelo malo, celo manj kot dolgoročni najem na lastniški strani, je lahko sodelovalo na lastniški strani teh gospodarstev kot gostitelj in dostopalo do ekonomije, ki lahko izhaja iz tega, da ste gostitelj teh kratkoročnih nepremičnin.
Menimo, da lahko rešimo tekoče časovne obveznosti, ki so celo višje od dolgoročnih najemnin za vlagatelje, tako da lahko dostopajo do te kratkoročne najemne ekonomije. To je tisto, kar prihajamo sem v bližnji prihodnosti, verjetno konec tega poletja.
Kevin Vandenboss: Kateri je najboljši način za vlagatelje, da zagotovijo dostop do teh novih nepremičnin, ko bodo na voljo na platformi?
Ryan Frazier: Najboljši način je, da se prijavite in ustvarite račun pri Prispeli domovi in to lahko storite prek naše spletne strani.
In ko to storite, prejmete obvestilo o novih nepremičninah, ki prihajajo z novimi sredstvi, in se lahko odločite, kdaj je pravi čas ali katere so prave nepremičnine za naložbo.
Nepremičnine še naprej delajo to, kar počnejo, kar na splošno zgodovinsko je, ponuja stabilen denarni tok, stabilno vrednost nepremičnine, rast skozi čas in dobro zaščito pred inflacijo. In če lahko vstopite v sredstvo z dolgoročnim, večletnim pogledom, potem se bodo te stvari obdržale.
Tudi če opazimo upad vrednosti nepremičnin, imate še vedno velik denarni tok, ki pomaga zagotoviti nekaj odpornosti na splošne donose. In zato mislim, da je zaradi teh stvari in samo lastnosti nepremičnin veliko ljudi zainteresiranih za dodajanje več v svoj portfelj nepremičnin v zadnjih nekaj mesecih.
In res smo poskušali zagotoviti, da damo na voljo dovolj sredstev, da lahko ljudje vlagajo v njih. Kot sem že omenil, smo imeli skoraj 100 ljudi, ki so se prijavili in začeli ustvarjati račune ter začeli vlagati v nepremičnine. In verjetno smo samo v zadnjih dveh mesecih financirali najem nepremičnin v vrednosti več kot 20 milijonov dolarjev. In vsak teden damo na voljo več novih nepremičnin, da sledimo vlagateljem. In medtem ostajamo zelo izbirčni glede tega, kaj kupujemo v mestih, v katerih smo danes, na mesec sklenemo garancijo za približno 50,000 nepremičnin in dajemo ponudbe za manj kot 0.1 % od njih. In potem, tisto, kar zmagamo, so nepremičnine, ki jih damo na voljo ljudem.
Oglejte si več iz Benzinga
Ne zamudite sprotnih opozoril o svojih delnicah – pridružite se Benzinga Pro zastonj! Preizkusite orodje, ki vam bo pomagalo vlagati pametneje, hitreje in bolje.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga ne ponuja naložbenih nasvetov. Vse pravice pridržane.
Vir: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html