Za Cincinnati še ni prepozno, da sprejme ukrepe za gostoto stanovanj

Zelo skromen in uporaben predlog, da bi v Cincinnatiju omogočili več večstanovanjskih stanovanj marca izglasovan proti s strani mestnega sveta. Predlog, ki ga je ponudila članica sveta Liz Keating, bi odstranili omejitve gostote v nekaterih delih mesta s pravili o coniranju, ki omogočajo več stanovanj in ljudi. Predlog se ne bi dotaknil območij z eno družino, kar je nekaj, kar je izgubila množica nasprotnikov, ki so očitno ubili predlog. Če bi bil sprejet, bi predlog koristil novim ljudem, ki bi se preselili v Cincinnati, saj bi ustvarili več stanovanj. Kljub porazu se je v mestu začela razprava o tem, kako najbolje rešiti cene stanovanj, z več stanovanji ali manj.

Bitka v Cincinnatiju mi ​​je vse preveč znana, zato se spomnim boj za gostoto ki se je začelo, ko je stanovanjski trg začel okrevati po zlomu leta 2008. Ko se je razpletlo drugo desetletje stoletja, so se jezni enodružinski sosedje zbrali proti gostoti z različnimi rdečimi sledovi: novo stanovanje je bilo preveliko, premajhno, grdo , previsok in blokiral svetlobo in zrak. Prav tako bi nova stanovanja zdesetkala krošnje mestnih dreves. In seveda, kar so vedno ponujali kot prekinitev dogovorov, stanovanj ne bi naredilo cenovno dostopnejših. Nova stanovanja so po njihovem mnenju predraga.

Uvodnik za goste v Cincinnati Enquirerju poudarja isto točko.

»Trenutno ni podatkov, ki bi podpirali domnevo, da zoniranje z večjo gostoto povzroči nižje stroške stanovanj. Pravzaprav študije o meritvah gostote in cenovne dostopnosti, kot je Median Multiple, (ki ga uporabljajo ZN, Svetovna banka in Harvardski skupni center za stanovanja), kažejo nasprotno. Stanovanja z večjo gostoto so v povprečju dražja!«

No, to ni res. Obstaja ena nedavna študija (Nadzor gostote, povišanje cen stanovanj in rast najemnin v Združenih državah), kar potrjuje, da »v sektorju več družin ugotavljamo, da je razmerje med nadzorom gostote in rastjo najemnin pozitivno: najemnine rastejo hitreje na območjih s strogim nadzorom gostote, skladno z omejitvami ponudbe.«

Ena točka, ki moti ta argument o več stanovanjih (kar je gostota) ne Posledica nižjih skupnih cen je, da so nova stanovanja – kot je nov pulover ali nov avto – vedno dražja od obstoječih izdelkov. Torej, če pogledamo le povečanja gostote v obliki dodatnih novih stanovanj, bo povprečna cena višja in te višje cene bodo pogosto izkrivile splošno povprečje. Vendar pa na splošno, ko se število novih stanovanjskih enot povečuje, na splošno in skozi čas, obstaja pozitiven učinek na ceno.

Ob tej zdravorazumski ugotovitvi je tudi dejstvo, da so stanovanja vse manjša. zakaj? Ker si to želijo ljudje, ki živijo v mestih. Evo o čem sem pisal velikost enote in cenovna dostopnost pred nekaj leti:

»Velikost enote pada, ker vse več ljudi želi živeti v gosto naseljenih mestih, kjer je zemlje malo. Ko bo zemlje malo, bo drago. Nakup in gradnja na dragem zemljišču pomeni, da morajo biti najemnine previsoke, da bi racionalizirali stroške zemljišča. Kakšna je rešitev? Manjše velikosti enot rešujejo to težavo, ker potrošniki trgujejo s kvadraturo za nižjo ceno, razvijalci pa dobijo višji donos na kvadratni čevelj svoje naložbe.

Nazadnje, kar je morda najbolj zgovorno, Keatingovemu predlogu so odločno nasprotovali enodružinski sosedje, eden od njih je v uvodniku trdil, da »mnenjske raziskave kažejo, da so samostojne enodružinske hiše z dvoriščem in meščanske hiše v gostejšem okolju, ki so v hoje od udobja, so prednostne možnosti za večino Američanov.«

Pred pandemijo pa to preprosto ni bilo res. Raziskava Freddieja Maca iz leta 2018 ugotovila, da »čeprav je v Profilu ugotovilo, da vse več najemnikov verjame, da se je njihov gospodarski položaj v primerjavi z lanskim poletjem izboljšal, ugotavlja tudi, da stroški vedno bolj spodbujajo odločitve o najemu«. Ja, tako je, ljudje so izbirali stanovanja za najem, ker so cenovno ugodnejša. In več stanovanj v Cincinnatiju bi bilo tudi cenejše.

In nenazadnje, nič v Keatingovem predlogu ne vpliva na obstoječe enodružinske cone. Zakaj bi bili tako razburjeni? Vsakemu tujcu je očitno; ko so stanovanja redka in draga, to povzroči prenos denarja iz žepov revnih v obliki višjih najemnin v višjo vrednost enodružinskih hiš. Zdi se, da jezni sosedje nasprotujejo spremembam v krajih, kjer ne živijo, ker to pomaga njihovim domačim vrednotam. Pomanjkanje stanovanj pomaga trenutnim lastnikom, da naložbe pridobijo vrednost.

Slaba novica je, da so skromno povečanje gostote na območjih, ki so že tako gosto, zatrli jezni sosedje z eno družino v Cincinnatiju. To se ne razlikuje od ogorčenja, ki ga je pred leti naložil mestni svet Seattla, zmanjšanje gostota na območjih, ki so že zonirana za gostoto. Ta »zmaga« sosedov bo k temu spodbudila tudi njih. Vendar pa je dobra novica, da še ni prepozno, da se Cincinnati uči iz napak Seattla in vseeno naredi spremembe. Če se mestni svet v Cincinnatiju ne nauči te lekcije, pošilja ljudi z manj denarja za porabo, večinoma najemnike, ki se bodo v prihodnjih letih soočali z naraščajočimi cenami.