Je najem nepremičnine dobra naložba? Vse, kar morate vedeti

z delnice padajo in vzpenjanje inflacije, se morda sprašujete, ali je nakup nepremičnine za najem dobro mesto za parkiranje denarja.

Zdi se dovolj preprosto: kupite dom, ga oddajte v najem po ceni, ki pokrije hipoteko, in nekaj položite stabilen denar v žepu – vse medtem ko vrednosti nepremičnin rastejo. Plus, najemnine naraščajo po ZDA

Vendar je treba veliko upoštevati, od naraščajoče hipotekarne obrestne mere na lokalne trge do iskanja zanesljivih najemnikov. Lahko pride tudi do presenetljivih stroškov. Tukaj je nekaj odgovorov na pogosta vprašanja o nakupu nepremičnine za najem:

Investirajte v visoko donosne, profesionalno vodene nepremičnine z EquityMultiple Se splača imeti nepremičnino v najemu?

Lahko – v pravih okoliščinah, sčasoma in glede na vaš finančni položaj in cilje.

Če ste sposobni vzeti celo nekaj sto dolarjev na mesec, ko pokrijete vse stroške, vključno z davki (prihodki in lokalno nepremičnine) so plačani in ste prispevali v rezervni sklad za nujne stroške, lahko najem nepremičnine sčasoma zagotovi zanesljiv donos. "Ob predpostavki, da je nepremičnina donosna, vam ta denarni tok ponuja priložnost, da bodisi kupite več iste vrste sredstev – kupite več nepremičnin – ali kupite druge vrste sredstev, ko [nepremičnine] niso naklonjene," pravi Cynthia Meyer, certificirana finančna načrtovalka (CFP) pri Real Life Planning v Gladstonu v New Jerseyju, ki dela z vlagatelji v nepremičnine.

Ali je najem nepremičnin trenutno dobra naložba?

Če imate finančno hišo urejeno, še posebej kot obrestne mere se dvigajo, so najemne nepremičnine lahko dobra dolgoročna naložba, pravi Meyer.

Nepremičnina, ki se oddaja v najem, bi morala ustvarjati dohodek mesečno, tudi če je to na začetku le nekaj dolarjev. Preračunajte, da se prepričate, da je nepremičnina, o kateri razmišljate, prava za vas. Posvetujte se s finančnim svetovalcem ali lokalnim strokovnjakom za nepremičnine.

"Ena stvar, ki sem jo veliko spraševal ljudi, je, ali je posel finančno smiseln?" Ne pokažite mi nečesa, na primer, kar pomeni izgubo 300 dolarjev na mesec, in pričakujte, da vam bom rekel, da je to dobra ideja, ker verjetno ni,« pravi Meyer. »Vsaj ne sme biti neto knjigovodskih stroškov nepremičnine.« Ali je vodenje nepremičnine za najem veliko dela?

Zgodba se nadaljuje

V nastavitev vaše nepremičnine za najem je lahko vključenih veliko, vključno z zavarovanjem, pristojbinami združenja lastnikov stanovanj, komunalnimi storitvami, oglaševanjem, čiščenjem, popravili skozi čas, rastjo hipotekarna plačila in davki so nekateri kritični dejavniki, če omenimo le nekatere.

Nekateri lastniki nepremičnin za najem najamejo podjetja za upravljanje, da poskrbijo za nepremičnino, običajno pa med temi stroški 8% do 12% mesečne najemnine zbrani.

Kot naložba je najem nepremičnine lahko počasnejši – a zanesljiv – vir dohodka kot prenova doma na vrhuncu cvetočega nepremičninskega trga. Čeprav so se vrednosti stanovanj v zadnjih dveh letih močno povečale, se ta nori tempo umirja.

Koliko dobička bi morali ustvariti z najemom nepremičnine?

Ko ste izračunali in če nameravate imeti nepremičnino več let, je lahko že majhen dobiček »na vrata« ali enoto dragocen vir dohodka skozi čas, pravi Meyer.

Na primer, lahko sešteje 100 USD čistega dobička na mesec (ko je vse plačano). Če se najemnine običajno dvignejo za 3 % do 5 % letno, bi se moral povečati tudi vaš dobiček.

"Po 20 letih je to precej velik donos od najema," pravi Meyer. "In to ne vključuje hvaležnosti."

Kakšno posojilo dobite za naložbeno nepremičnino?

Zaprosijo lahko lastniki nepremičnin za najem hipoteke kot lastniki stanovanj, vendar z zelo pomembnimi razlikami. Prvič, predplačilo je običajno veliko večje.

Strokovnjaki pravijo, da večina posojilodajalcev zahteva približno 25-odstotno znižanje hipoteke za najem nepremičnine. To je v nasprotju s 6% do 7% ki so jih v zadnjih letih plačali lastniki stanovanj.

Posojilodajalci menijo, da je hipoteka za najem nepremičnine bolj tvegana kot običajna hipoteka, saj bo v težkih časih vlagateljevo stanovanjsko posojilo verjetno imelo prednost.

Kateri je najboljši način financiranja naložbene nepremičnine?

Seveda, če lahko kupite nepremičnino za vso gotovino in vam še vedno ostanejo sredstva za rezervo, je to idealno. Upoštevajte, da se nepremičnine štejejo za »nelikvidno« sredstvo – tisto, ki ga ne morete hitro spremeniti v denar v svojem žepu. Večina vlagateljev v nepremičnine zahteva ali želi hipoteko.

Preden se prijavite, se prepričajte, da ste izpolnili proračun in raziskali, kako privabiti najemnike in imajo jasno predstavo o stroških upravljanja nepremičnine.

Kakšna bonitetna ocena je potrebna za naložbeno nepremičnino?

Posojilodajalci običajno dajejo najboljše obrestne mere posojilojemalcem kreditne ocene 760 ali višje.

»Ali bi lahko dobili posojilo za naložbeno nepremičnino, če bi bil vaš rezultat 680 ali 700? Verjetno, vendar bi samo plačali več obresti,« pravi Meyer.

Koliko odstotkov si lahko izposodite za najem nepremičnine?

Odvisno. Leta 2022, ko obrestne mere naraščajo, postaja strategija nakupa dotrajane nepremičnine, popravila, zvišanja najemnine in nato izposojanja za to nepremičnino za nakup druge težje, pravi Meyer. Posojilodajalci želijo zagotovila, da bo hipoteka plačana v težkih časih, in bodo natančno preučili vašo nepremičnino, preden bodo odobrili drugo posojilo.

Kupci nepremičnin za najem "morajo biti še bolj previdni glede svojih številk in predpostavk o obrestnih merah," je opozoril Meyer. "Ker ne bodo mogli refinancirati in vzeti lastniškega kapitala ter imeti to nepremičnino še vedno pozitiven denarni tok, če bodo obrestne mere dvakrat višje, kot so bile pred letom in pol."