Izboljšanje bonitetnih rezultatov za najemniška stanovanja, ne pa njihova prepoved, je odgovor

Po vsej državi narašča zaskrbljenost, kako in zakaj ljudje ne izpolnjujejo pogojev za najem stanovanj. Aktivisti, ki trdijo, da skrbijo za najboljše interese bodočih prebivalcev najemniških stanovanj, so si prizadevali za prepoved preverjanja kriminalne preteklosti, prejšnjih evidenc o deložacijah in kreditnih točk kot del ocene tveganja, ki jo ponudniki stanovanj uporabljajo za preverjanje najemnikov. V Minneapolisu je na primer mestni svet naložil omejitve uporabe bonitetnih točk. Član sveta, ki je podprl intervencijo, je dejal, da je zaradi naraščajočih cen in pomanjkanja stanovanj "nujna podpora ljudem, ki so najbolj ranljivi najemniki." Toda ali je omejevanje ali prepoved kreditnih čekov najboljši način za pomoč ljudem s slabim, slabim kreditom ali brez njega?

Nedavno poročilo urada za varstvo potrošnikov (CFPB) bi lahko prililo olja na ogenj. Poročilo z nerodnim naslovom, Trg preverjanja preteklosti najemnikov, popisuje vse morebitne pritožbe z oceno tveganja ponudnikov stanovanj. Tukaj je moja najljubša informacija o podatkih o deložacijah:

»Zbiranje teh podatkov, zlasti podatkov iz civilnih in kazenskih javnih evidenc, in pravilno povezovanje zbranih podatkov s posameznim bodočim najemnikom je lahko zahtevno. Na primer, po eni študiji o 3.6 milijona sodnih zapisov o deložacijah je 22 odstotkov primerov državnih deložacij dvoumnih ali lažnih zapisov. Posledično so podatki, sporočeni v poročilih o pregledu najemnikov in na katere se zanašajo pri ustvarjanju lastniških ocen tveganja najemnikov, pogosto dvoumni ali zastareli in so lahko napačni.«

To me je spravilo v smeh, ker se je razvila cela industrija, ki trdi, da se država sooča s "krizo izseljevanja" ali "epidemijo". To je dokazljivo lažno in eden od razlogov, zakaj je enostavno priti do tega zaključka, je ravno ta, da ni jasnih ali doslednih podatkov o deložacijah. V današnjem svetu je nemogoče podati kakršno koli izjavo o deložaciji – opredeljeni kot dejanska prisilna odstranitev iz najete nepremičnine – je izredno redka. Po vložitvi se večina deložacij konča z odpustitvijo ali dvoumnimi rezultati. Le pri majhnem številu se zdi, da organi pregona vlečejo stvari iz stanovanja. Kljub temu si agresivni zagovorniki želijo obojestransko; podatki kažejo na "krizo", vendar so podatki slabi, ne uporabljajte jih za pregled.

Besede na začetku poročila bi lahko natančno odražale razočaranje nad potrošniki, ki se morajo izpostaviti oceni tveganja; vendar najem stanovanja po nobeni definiciji ni upravičenje in ne »pravica«. K temu bi dodal »še«, saj zagovorniki trdijo točno to, da je res pravica katere koli osebe, da zahteva dostop do zasebne lastnine za bivanje ne glede na profil tveganja.

Nekateri od nas gledajo na stanovanje kot na blago in najem le-tega kot najem avtomobila ali katerega koli drugega predmeta. Ocena tveganja omogoča najem stanovanj in brez možnosti pregleda ali pregleda pretekle uspešnosti bi manjša, cenovno ugodnejša stanovanja izginila. Stališče, da je stanovanje pravica in da lahko vsak človek vzame lastnino druge osebe, da bi dobil stanovanje, je nevarno in grozi spodkopavanje zasebnih najemnih stanovanj. O tem je vredno vztrajne in stroge razprave.

Toda kakšna je rešitev za pravi problem ljudi, ki imajo manj denarja in se borijo v gospodarstvu, imajo večji profil tveganja in s tem večji izziv pri iskanju stanovanja? Eden od odgovorov je prepoved pregledovanja ali omejitev na način, da bo edina možnost za zmanjšanje tveganja dvig najemnin. Tudi to želijo zagovorniki omejiti, seveda z nadzorom najemnin. Nadzor nad najemninami poslabša inflacijo stanovanj, ustvarja pomanjkanje in racionalizacijo.

Prava rešitev je izboljšanje kreditnih rezultatov in ustvarjanje spodbud za ljudi, ki najemajo stanovanja, da pravočasno plačajo najemnino. Ko ne zmorejo, je najbolj potrebna denarna pomoč. Toda ali obstajajo tržne spodbude za pridobivanje posojil in izboljšanje profila tveganja najemnikov?

Poročilo CFPB pravi to o bonitetnih ocenah:

»Predhodna zgodovina plačil najemnine, ki se zdi zelo pomembna za najemodajalčevo odločitev o najemu, se večinoma ne odraža v poročilih o preverjanju najemnikov ali ocenah tveganja. Ocene industrije glede pokritosti zgodovine plačil najemnine v sistemu poročanja potrošnikov se gibljejo med 1.7 in 2.3 odstotka najemnikov v ZDA.«

zasebno podjetje, pinata, je pripravil poslovni model, ki omogoča točno to. Piñata združuje neposredno trženje z upravljanjem zbiranja najemnin. Ko stanovalec, ki je v stavbi, ki jo upravlja podjetje, ki uporablja piñato, in pravočasno plača najemnino, lahko dobi točke za nagrade priljubljenih blagovnih znamk. Zamislite si to kot program za pogoste potnike za najemnike. Piñata poroča tudi o pozitivnih informacijah o najemnini kreditnim uradom. Spodbude za prebivalce so resnične, z brezplačnimi ponudbami za izdelke, ki jih potrebujejo, in boljšim kreditnim rezultatom.

Pogovarjal sem se z Lily Liu, izvršno direktorico podjetja Piñata, če jo skrbijo novi predpisi, zlasti glede platform, ki zbirajo podatke o prosilcih in prebivalcih v velikem obsegu. "Algoritmi z ogromnimi nabori podatkov postajajo tako dobri, da je težko videti, kako ne bodo vključeni v te odločitve," je dejal Liu, "čeprav v sunkih in sunkih, dokler se ne normalizira." Piñato oglašuje kot rešitev za stanovalce, saj je "dinamičen interaktivni izdelek, ki najemnikom pomaga razumeti njihove 'napake' in posledice določenih dejanj ter jim pomaga spremeniti svoje vedenje, da si ustvarijo boljšo finančno prihodnost."

Nobenega dvoma ni, da bi mnogi zagovorniki najemnikov ta model prezirali; ljudem sploh ne bi bilo treba plačevati najemnine in zakaj bi jih vabili z brezplačnimi ponudbami pri AmazonuAMZN
narediti tisto, kar jim ne bi bilo treba. V redu. To je notranje dosleden argument za socialista. Vendar pa bi v resničnem svetu razširitev programa, kot je Piñatin, za ljudi, ki že imajo slabo, slabo kreditno sposobnost ali nič, ljudem dejansko pomagala ustvariti boljšo kreditno sposobnost in izboljšati svoje življenje najemnikov v prihodnosti. Skoraj vse pritožbe, navedene v poročilu CFPB, bi bilo mogoče rešiti s tovrstnim potrošniškim modelom, ki temelji na spodbudah, tudi za ljudi z manj denarja.

Odgovor na problem slabe kreditne sposobnosti ali druge napake v zgodovini najemnin ni v tem, da bi ga izbris, ampak ponuditi resnično pomoč in spodbude za izboljšanje stanja ljudi in jih nagraditi. To gradi naložbo v uspeh ne le za ponudnika stanovanj, ki vidi pobiranje najemnin pri 100 %, ampak tudi za potrošnike, ki začnejo videti pozitiven kredit, ki bo po možnosti pripomogel k izboljšani kupni moči, vključno z lastništvom stanovanj. Ocenjevanje tveganja v najemniškem gospodarstvu ne bo nikoli izginilo, in če bo regulirano, bodo manjša, cenovno dostopnejša podjetja prenehala najemati, več bo pomanjkanja stanovanj in višje najemnine. To nikomur ne pomaga, še posebej ljudem, ki se spopadajo s kreditnimi težavami.