Sem glavni ekonomist za 5 milijard dolarjev vredno podjetje za podatke o nepremičninah in lastninskih pravicah. Tukaj je 5 stvari, ki jih morate zdaj vedeti o stanovanjskem trgu

Stanovanja postajajo vse bolj nedosegljiva milijonom Američanov – cene stanovanj in hipotekarne obrestne mere še naprej rastejo (tukaj si lahko ogledate najnižje cene, za katere ste trenutno upravičeni). Torej – kot del naši series kjer povprašamo ugledne ekonomiste in strokovnjake za nepremičnine, kako zdaj gledajo na stanovanjski trg – pogovarjali smo se z Markom Flemingom. Fleming – glavni ekonomist za družbo First American Financial Corporation za naslove, poravnave, podatke o nepremičninah in rešitve tveganja – je 20 let analiziral in napovedoval nepremičninske in hipotekarne trge. Preden je postal glavni ekonomist pri First American, je Fleming razvil vpoglede in analitične izdelke za CoreLogic ter modele vrednotenja pri Fannie Mae, danes pa njegovo raziskovalno znanje vključuje nepremičninsko in urbano ekonomijo ter hipotekarna tveganja. Zato smo Fleminga vprašali: Kaj morajo današnji kupci in prodajalci vedeti o stanovanjskem trgu?

Hipotekarne obrestne mere so višje, vendar še vedno niso visoke

Čeprav so znatno višje kot pred tremi meseci, kar zmanjšuje kupno moč stanovanj, so okoli 6 % za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero, kar je po Flemingovih besedah ​​daleč od visokega. "Hipotekarne obrestne mere so višje, vendar po zgodovinskih standardih niso visoke," pravi Fleming. Ima poanto: Ta grafikon iz St. Louis Fed prikazuje krivuljo hipotekarnih obrestnih mer od leta 1975. (Tukaj si lahko ogledate najnižje cene, do katerih ste upravičeni.)

Cenovna dostopnost je vedno večji izziv za kupce

Cene nepremičnin so v zadnjih dveh letih hitro rasle. Dejansko se je po podatkih Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov povprečna prodajna cena obstoječega stanovanja v primerjavi z lanskim letom povečala za 17 %. "To je pomembno, ker je bilo praktično nemogoče, da bi kupna moč stanovanj sledila, in posledično je cenovna dostopnost upadala," pravi Fleming. 

Fleming pravi, da rast cen stanovanj, merjena s številnimi indeksi cen stanovanj, o katerih poročajo mediji, precej zaostaja, včasih celo šest mesecev. "Preteklo bo še nekaj mesecev, preden bodo indeksi cen stanovanj odražali, kako so se cene odzvale na hitro zvišanje hipotekarnih obrestnih mer v drugem četrtletju," pravi Fleming.

Pripravite se na počasnejšo rast cen stanovanj

Toda samo zato, ker je cenovna dostopnost izziv, še ne pomeni, da bodo cene stanovanj padle. Fleming pravi, da njegova raziskava kaže, da v obdobjih naraščajočih hipotekarnih obrestnih mer, kot jih doživljamo zdaj, število prodanih stanovanj sicer upada, cene stanovanj pa na splošno ne. "Pričakuje se manj prodaje in manjša rast cen," pravi Fleming.

Stanovanjski trg se ohlaja

Oglejte si ravni zalog in količino znižanj prodajne cene na seznamih. »To so vodilni kazalniki, kam bodo šle cene in kako je zvišanje hipotekarnih obrestnih mer vplivalo na povpraševanje. Več zalog in več znižanj prodajnih cen signalizira ohlajanje trga,« pravi Fleming. Za prodajalce to pomeni ponastavitev pričakovanja, kako hitro se bo njihov dom prodal. »Samo dnevi na trgu nikoli niso bili običajni. Pravzaprav je nekoč veljal stari pregovor, da morajo prodajalci običajno pričakovati, da bo njihov dom na trgu lahko prodal do 3 mesece. Seveda smo še daleč od tega, vendar bi morali prodajalci pričakovati, da bo trajalo dlje, da prodajo svoj dom. Kupci pričakujejo manj ostro konkurenco pri nakupu stanovanja,« pravi Fleming. (Tukaj si lahko ogledate najnižje cene, do katerih ste upravičeni.)

Razmislite o ARM in bodite pameten nakupovalec

Glede na trenutni trg Fleming pravi, da je enostavno izgubiti fokus med spremembami hipotekarnih obrestnih mer in druge stanovanjske dinamike. »V resnici nekateri osnovni koraki ostajajo pomembni in se ne razlikujejo veliko od katerega koli trga. Poiščite najboljšo hipoteko in na trgu z naraščajočo obrestno mero raziščite hipoteke s prilagodljivo obrestno mero za nižjo obrestno mero. Odločite se, da je dom zatočišče, ne pa priložnost za povračilo naložbe, in bodite potrpežljivi,« pravi Fleming.