S 74-letno mamo kupujem stanovanje, vendar bo hipoteka na moje ime. Kako naj naslovimo hišo?

Spoštovani MarketWatch,

Rad bi videl, ali mi lahko daste nekaj nasvetov o nakupu doma pri moji mami, ki je stara 74 let. 240,000 $ bom odložil – s pomočjo izkupička od prodaje lastne hiše – za novo hišo in začel z hipoteko v višini 220,000 $. Hipoteka bo samo na moje ime. Ko bo hiša moje mame prodana, mi bo dala nekaj izkupička od svojega stanovanja - 100,000 $, da bom lahko prenovil hipoteko in znižal svoje mesečno plačilo.

Naša vprašanja so: Kako naj poimenujemo hišo, v kateri bova oba živela? Ali naj na hišo s skupnimi najemniki s pravico do preživetja napišemo obe svoji imeni? Ali se bo denar, ki mi ga je dala, da dam na prenovljeno hipoteko, štel za darilo zame, kjer bom moral plačati davke? Ali obstaja način, da se temu izognemo? In moje zadnje vprašanje je, ali naj v lastništvo hiše dam tudi svojo polnoletno hčer, tudi kot skupna najemnika s preživninsko pravico, da bo hiša njena, ko naju z mamo ne bo več na tej Zemlji?

Če ne morete odgovoriti na ta vprašanja, bi mi lahko povedali, ali se moram pogovoriti z nepremičninskim odvetnikom, davčnim odvetnikom ali CPA? Ne vem, komu moram zastaviti tovrstna vprašanja. Z veseljem berem vašo kolumno. Hvala za vašo pomoč.

S spoštovanjem,

Selitev k mami

"Velika poteza" je stolpec MarketWatch, ki preučuje podrobnosti nepremičnin, od iskanja novega doma do prijave hipoteke.

Imate vprašanje o nakupu ali prodaji doma? Ali želite vedeti, kje naj bo vaša naslednja poteza? Pošljite Jacobu Passyju e-pošto na [e-pošta zaščitena].

Dragi Moving,

Zelo lepo je, da nameravate kupiti dom s svojo mamo, saj sem prepričana, da ji bo to zagotavljalo občutek udobja, ko bo stara in potrebuje več pomoči. Vem, da me nisi vprašal za moje mnenje o tej ureditvi, vendar bi bil zgrešen, če ne bi predlagal veliko odkritih pogovorov med seboj, kjer se bosta pogovarjala o svojih pričakovanjih glede skupnega življenja. To bo za oba velika sprememba in tako kot pri vsakem dogovoru s sostanovalko je najbolje, da ste na isti strani vnaprej, da zagotovite mirno sobivanje.

Moram priznati, da sem zmedena s časovnico, ki sta si jo izbrala. Razen če ni razloga, zakaj je nakup stanovanja sam za začetek smiseln, ne razumem, zakaj ne bi počakala malo dlje, da bi skupaj kupila dom – še posebej, če razmišljate, da bi bila oba v hiši dejanje. Takojšnje združevanje virov bi vam lahko zelo verjetno omogočilo, da izkoristite boljše financiranje.

Prenovitev hipoteke je lahko koristna za mnoge lastnike stanovanj. Omogoča vam, da zmanjšate svojo dolžniško obveznost brez spreminjanja obrestne mere ali roka posojila. V času, ko hipotekarne obrestne mere naraščajo, bi to lahko bila za mnoge lastnike stanovanj boljša možnost kot refinanciranje, če je vaš glavni cilj zmanjšati znesek neporavnanega dolga.

Ta strategija ima nekaj pomanjkljivosti. Za začetek tega ne dovoljujejo vsi hipotekarni posojilodajalci, zato boste to morali vnaprej razjasniti. In tudi če posojilodajalec to dovoli, tega ne more storiti za vse vrste posojil. Natančneje, državno zavarovanih posojil, vključno s posojili FHA in VA, ni mogoče prenoviti. Posojilni serviser vam bo zaračunal provizijo za preoblikovanje. Zaradi teh razlogov se bodo nekateri posojilojemalci odločili samo za dodatna plačila za svojo hipoteko, namesto da bi šli skozi celoten postopek prenovitve.

V vašem primeru se lahko prispevek vaše matere šteje za darilo, če ni na hipoteki, čeprav vi ne bi plačali davkov nanj. Posvetujte se z računovodjo, da dobite njihov strokovni nasvet, vendar bo verjetno morala vložiti davčno napoved za darila. Kljub temu, razen če vam in drugim podari milijone dolarjev, verjetno ne bo nikoli dolžna davkov na ta denar zaradi doživljenjske izključitve.

Lahko je na naslovu, ne da bi bila na hipoteki, vendar ni nujno, da je preprosto. Če razmišljate o tem, da bi jo pozneje, potem ko ste kupili stanovanje in vzeli hipoteko, dodali k listini, se posvetujte z nepremičninskim odvetnikom. Nekateri posojilodajalci bodo vključevali klavzule, ki določajo, da je treba posojilo v celoti vrniti, če pride do bistvenih sprememb v naslovu stanovanja, in želeli boste, da pravni strokovnjak pregleda katero koli hipotekarno pogodbo, da preveri, ali bi bilo to v tem primeru.

Če namesto tega nameravate imeti svojo mamo na listini že od začetka, ne da bi imela ona hipoteko, se boste morali posvetovati s hipotekarnim posojilodajalcem, da dobite njihovo odobritev za ta dogovor. Kot je v objavi na blogu pojasnila odvetnica za nepremičnine s sedežem v New Yorku Victoria Spodek: »Banka mora biti prepričana, da so njeni interesi zaščiteni, ker posojajo veliko vsoto denarja. Sposobnost banke, da proda nepremičnino v primeru neplačila, je ključnega pomena za njihov model in ne bodo posodili denarja, če niso zaščiteni.

Težava, ki se lahko pojavi, če ima več oseb na lastnini, a le ena na hipoteki, je, da postane lastništvo doma zapleteno. Z vidika posojilodajalca bi imela vaša mama pravice do doma, ki bi lahko otežile prodajo, če bi šli v izvršbo. Spodek pravi, da posojilodajalci v takšnem scenariju pogosto naredijo, da oba lastnika podpišeta hipoteko, medtem ko samo ena oseba podpiše zapis, ki je obljuba, da bo posojilo vrnila. Na ta način, "če posojilo ne bo plačano ali zapade v zamudo, bo banka še vedno imela pravico do prodaje stanovanja, da bi ga poplačala," piše.

Ponovno bi morda želeli razmisliti o tem, da bi vaša mati navedena na hipoteki. Razen če ima kreditne težave, bi vam lahko njen dodatni dohodek in sredstva iz socialnega zavarovanja pomagali doseči boljšo obrestno mero za hipoteko. To bi tudi olajšalo težave, ki bi nastale zaradi odplačevanja posojila ob prodaji hiše.

Kar se tiče tega, kako poimenujete dom, menim, da je pomembno razmisliti, zakaj želite oba biti na naslovu in kakšni so vaši cilji pri tem. Zdi se jasno, da je izogibanje zapuščini pomembno za oba, vendar skupno najemno razmerje lahko nosi nekaj tveganj. Če se na primer eden od vas zadolži in ga ne more odplačati, lahko upniki zahtevajo premoženje. Tudi zato bi bila lahko tvegana poteza, če bi naslovu dodali tudi svojo hčer.

Za vse vas je morda najbolj smiselno dati dom v živo zaupanje. To vam bo omogočilo nadzor nad tem, kaj se zgodi z domom, ko oba z materjo umreta, hkrati pa vam bo omogočilo, da ostanete v domu, medtem ko sta oba še živa. Ne samo, da lahko dom zlahka preide na vašo hčer, ampak bi se lahko izognila nekaterim davkom in zapuščini. Boste morali najeti odvetnika, da sestavi zaupanje in ga pravilno strukturira za vas, a glede na zapletenost vaših življenjskih ureditev je to morda najboljša rešitev za vaš problem in vam in vaši materi zagotovi, da boste lahko živeli. v tem domu do konca svojih dni.

Če pošljete svoja vprašanja po e-pošti, se strinjate, da jih anonimno objavite na MarketWatch. Če svojo zgodbo predložite Dow Jones & Company, založniku MarketWatch, razumete in se strinjate, da lahko uporabimo vašo zgodbo ali njene različice v vseh medijih in platformah, tudi prek tretjih oseb.