'Brez njega mi ne bi uspelo': med najinim zmenkom sem zgradil portfelj nepremičnin s 23 enotami. Koliko naj dam svojemu zaročencu v našem predporočnem razmerju?

Z leti sem identificiral, kupil in upravljal portfelj nepremičnin za najem v treh stavbah. Te so bile kupljene z mojim denarjem in na papirju sem edina lastnica — vendar je moj zaročenec sodeloval pri celotnem procesu in je že od začetka pomagal pri vzdrževanju in prenovah. 

Brez njega mi ne bi uspelo. Pred kratkim smo kupili našo sanjsko hišo, tako da bo hiša, ki jo je prej imel v lasti, prav tako dodana v naš portfelj najemnin. Vemo, da bi verjetno morali skleniti predporočno pogodbo, vendar ne vemo, kako jo strukturirati.

V eni hipotetični predporočni pogodbi bi obdržal novo hišo in mojo drugo največjo naložbeno nepremičnino: vrednost 1.5 milijona dolarjev. (Naložbeno nepremičnino bi potreboval, da bi si lahko sam privoščil novo hipoteko.)

Po drugem scenariju bi dobil hišo, ki jo je kupil in ki je manjše vrednosti, obdržal svojo največjo naložbeno nepremičnino in najmanjšo naložbeno nepremičnino: vrednost 2.35 milijona dolarjev. 

Alternativna možnost je, da bodo vse nepremičnine v skupni lasti in bi naredili odstotno delitev dobička za vedno. Ničesar ni mogoče prodati za gotovino, razen če se obe strani strinjata s prodajo in vnaprej določimo, kako se deli dobiček. 

Imel bi pravico do upravljanja naložbenega portfelja in do 1031 izmenjava katere koli naložbene nepremičnine v večjo naložbeno nepremičnino, če se tako odločim. Po tem scenariju bi jaz dobil dve tretjini od posla, on pa eno tretjino.

Kaj menite o tem? Vem, da podpisujem predporočno pogodbo, ki mu bo v bistvu prinesla kar nekaj denarja, vendar menim, da je do nečesa upravičen, ker mi jo je pomagal zgraditi. 

Upravitelj nepremičnin

Spoštovani upravitelj nepremičnine,

Najprej odpravimo eno stvar. Pišete: "Brez njega ne bi zmogla." Morda se vam zdi, da bi to težje naredili brez njega, vendar ne dvomim, da bi to storili ne glede na to. Tveganje, podjetniška želja in dobra presoja pri izbiri teh nepremičnin ob pravem času so pred vašimi vrati. Izrazite pohvalo in spoštovanje, ki si ga zaslužite za to, kar ste dosegli. Plačali ste tudi predplačilo in, predvidevam, hipoteke. To je treba upoštevati pri izračunih. 

Te nepremičnine ste kupili z lastnim denarjem, torej he tega ne bi zmogel brez jo. Vaš zaročenec je zagotovil rezervno podporo, vendar te nepremičnine pripadajo vam. Ne verjamem, da je enaka delitev poštena do vas, in bil bi previden, če bi mu prepisal preveč vašega posla. Upam, da boste živeli srečno do konca svojih dni, vendar se 50 % zakonov konča z ločitvijo in morda vam bo žal, da ste bili tako velikodušni. Gradnja tega portfelja je trajala veliko let in dela. Prenos velikega odstotka na tretjo osebo traja le minuto.

Pametna poteza, da vse zapišete. Poročna pogodba je ena najpomembnejših pogodb, ki jo boste podpisali. Obstaja toliko dogodkov, na katere bi se morali pari pripraviti, vključno s tem, kaj se zgodi s podjetjem, če se razideta. Približno 15 % poročenih parov je podpisalo predporočno pogodbo, poroča a nedavna anketa družbe Harris Interactive, s 3 % pred več kot desetletjem. Ta številka naraste na 40 % za poročene pare, stare od 18 do 34 let. Predzakonske zveze prisilijo pare, da so popolnoma pregledni glede svojih financ. 

Prosil sem Tricio Mulcare, pooblaščeno finančno načrtovalko in pooblaščenega javnega računovodjo Homricha Berga iz Atlante, Ga., da pretehta vaše pismo. Tudi ona je bolj previdna. »Enostavna rešitev bi lahko bila, da dokumentirate trenutne vrednosti različnih nepremičnin na dan vajine poroke in upoštevate, da bi se trenutna vrednost vašega premoženja v tem času razdelila glede na začetni lastniški delež,« odgovarja. . "Če mu želite dati 'zaslugo' za njegovo pomoč v preteklih letih pri vzdrževanju in obnovah, lahko ustrezno povečate njegov odstotek."

»Eden od načinov za to bi lahko bil, da poskusite kvantificirati število ur, ki jih je vaš zaročenec v preteklih letih porabil za vzdrževanje in prenove, v primerjavi s tem, koliko bi sicer stalo najem strokovnjaka,« dodaja. "Verjetno ima tudi vaš čas, ki ste ga porabili za identifikacijo, nakup in upravljanje portfelja, vrednost, ki bi lahko nadomestila nekatere njegove prispevke, saj bi lahko najeli zunanjo družbo za upravljanje." Mulcare tudi predlaga, da opišete svoje načrte glede dohodka od najemnin v času zakonske zveze. Bo to razdeljeno 50/50? ali 75/25?

In kaj se zgodi, če svojega zaročenca umreš pred tem? Če bi imeli te nepremičnine skupaj, bi jih samodejno podedoval in vaša družina ne bi videla niti rdečega centa. »Ne glede na to je pametno dokumentirati vajino skupno željo po ohranitvi nepremičnin, dokler se ne strinjata, da je pravi čas za prodajo,« je dodal Mulcare. »Pomembno je tudi, da določite načrt, kako želite razdeliti izkupiček od morebitne prodaje. Verjetno ne bi škodilo, če bi dodatno določili, da ste vi tisti, ki upravljate portfelj s pravico do sodelovanja v izmenjavi 1031.«

Nočem preliti mrzle vode v tvoje načrte. Zdi se, da oba do svojega zakona pristopata odgovorno in proaktivno, kar je dobra napoved za prihodnja pogajanja. Odkrito ste govorili tudi o svojih možnostih in imeli težke pogovore. Poroka je izjemno razburljiv čas in nikoli ni dobro dovoliti čustvom, da vladajo vašim financam, še posebej po vseh letih trdega dela, ki ste ga vložili v te nepremičnine.

Preveč je, da bi to odločitev sprejeli sami, s težo odnosa na svojih ramenih. Najemite odvetnika in/ali mediatorja, ki vam bo pomagal doseči izid, ki bo pravičen do vašega fanta in sebe. Vzemite vsaj nekaj čustvene odgovornosti iz svojega naročja in jo dajte v roke hladne, zbrane neodvisne tretje osebe. In zapomnite si to: ko enkrat podpišete polovico svojega nepremičninskega portfelja, poti nazaj ne bo več. 

Preveri zasebni Facebook Moneyist skupino, kjer iščemo odgovore na najrevnejša vprašanja v življenju. Bralci mi pišejo z najrazličnejšimi dilemami. Pošljite svoja vprašanja, povejte mi, o čem želite izvedeti več, ali upoštevajte najnovejše rubrike Moneyist.

Moneyist obžaluje, da na vprašanja ne more odgovarjati posamično.

Če svoja vprašanja pošljete po e-pošti, se strinjate z njihovo anonimno objavo na MarketWatchu. Če svojo zgodbo pošljete Dow Jones & Co., založniku MarketWatch, razumete in se strinjate, da lahko vašo zgodbo ali njene različice uporabimo v vseh medijih in platformah, tudi prek tretjih oseb..

Preberite tudi:

Koliko napitnine moram dati moji gospodinji?« Moj mož pravi, da bi morali najnižjo napitnino. Pravim, da ji dam 30%. Kdo ima prav?

'Odplula bo v sončni zahod z očetovimi stvarmi': Moj oče je umrl in mačeha se seli v Francijo. Spomenika ni bilo. Kaj lahko naredim?

'Nikoli ni ničesar pojasnila': Sem starejši občan in letos sem na borzi izgubil 100,000 $. Ali lahko tožim svojega finančnega svetovalca?