Želim refinancirati svojo hipoteko, vendar bom kmalu dopolnil 70 let. Ali je pametno refinancirati v mojem obdobju življenja?

Običajno predvidevam, da bi se s tem morali ukvarjati dediči na podlagi oporoke, vendar po mojem mnenju nimam dedičev. Sem samska, nikoli nisem bila poročena in nimam otrok. Moja mama je pokojna, oče pa je star 97 let. Živi z žensko, vendar se nista odločila, da se poročita.

Z bratom sva bila odtujena že od leta 1990. Ne nameravam mu zapustiti ničesar vrednega – na veliko me je pokradel, ko je umrla najina mama, poleg tega, da pravzaprav nimam ničesar vrednega. Nočem mu pustiti nereda. Star je 67 let in kdo ve, ali bo živel, ko bom jaz umrl. Potem je tu še moja nečakinja, njegov edini otrok, ki je komaj poznam. Tega dejstva ni nikoli poskušala popraviti, odkar je odrasla. Stara je 38 let, je samska in nima otrok. Imam 33 ali več bratrancev in sestričen v drugem razredu, vendar s tistimi, ki sem jih kdaj srečal, nimam nobene zveze že skoraj 30 let.

Moja prizadetost in zamera glede brata in nečakinje ne bi smeli zanikati moje obveznosti, da pustim oporoko. Navsezadnje so moja kri in čustveno nisem vezan na nobeno neprofitno organizacijo. Imam tesne prijatelje, ki sem jih spoznal že med letoma 1954 in 1966, vendar nobenega pomembnega drugega.

Medtem dolgujem približno 33,000 $ za trenutno hipoteko. Zahtevam izplačilo 30,000 $, ki jih nameravam porabiti za izboljšavo doma. Ocena je opuščena, vendar so bile enote enake velikosti v mojem stanovanju prodane za med 285,000 in 315,000 $. Živim v predmestju Los Angelesa. Trenutno mesečno plačilo znaša 458 USD, vključno z davkom na nepremičnine, z obrestno mero 5.25%. Novo plačilo znaša 531 $ pri 3.28 %. Ni velika razlika glede na to, kakšne reklame pravijo, da so trenutne obrestne mere za refi, vendar moje razmerje med dolgom in dohodkom ni bueno.

"Ko umrem, kdo se zatakne z neplačanim zneskom? Ali posojilodajalec to prevzame?«"

Trenutno je moj edini "pravi" dohodek socialna varnost in 900 dolarjev mi oče mesečno pošilja s skrbniškega računa. Naslednje leto se nameravam vrniti v službo, ker mi je zmeraj dolgčas, a to nima nobene zveze s posojilom. Amortizirano 30-letno plačilo posojila bo vključevalo zaključne stroške, vnaprej plačane davke in več kot 17,000 $ neporavnanega dolga poleg preostale hipoteke in izplačila.

Ko umrem, kdo se zatakne z neplačanim zneskom? Ali posojilodajalec to prevzame? Ali se ne mora nekdo ukvarjati s kakršno koli težavo, ki bi lahko nastala, ali prejeti preostanek, če je prodan? Ali imam prav, da je nepomembno, ali vzamem 15-letno ali 30-letno posojilo, saj lahko umrem, preden bo oboje odplačano?

Ker je načrtovano posojilo precej nižje od vrednosti stanovanja, ali obstajajo druge vrste težav, s katerimi bi se moral ukvarjati kdorkoli že moj dedič? Seveda bi se lahko zgodil še en potres, toda če ne zapustim oporoke, če ne zapustim kakšne nepredvidene katastrofe ali če zamujam s plačili, kdo bi bil lahko pravno prisiljen reševati kakršne koli težave?

S spoštovanjem,

Refinanciranje Golden Girl

"Velika poteza« je stolpec MarketWatch, ki preučuje vse podrobnosti nepremičnin, od krmarjenja po iskanju novega doma do vloge za hipoteko.

Imate vprašanje o nakupu ali prodaji doma? Ali želite vedeti, kje naj bo vaša naslednja poteza? Pošljite Jacobu Passyju e-pošto na [e-pošta zaščitena].

Spoštovano refinanciranje,

Začeti želim z obravnavanjem vašega vprašanja o dolžini posojila, saj me skrbi, da morda podcenjujete razliko med 15-letnim in 30-letnim posojilom.

Veste, da je mesečno plačilo višje za 15-letno posojilo - to je res. Lahko pa je celo višji, kot se zavedate (razen če je posojilodajalec že omenil razliko.) Na primer, za 100,000-letno hipoteko v višini 30 $ z obrestno mero 3 % bi mesečno plačilo znašalo približno 422 $. Če bi bilo to isto posojilo 15-letno obdobje, bi mesečno plačilo znašalo približno 691 USD.

Naj poudarim, da je mesečno plačilo za 15-letno hipoteko približno 64 % višje. Pogosto ljudi pritegne krajši rok 15-letnega posojila, ker dolgoročno prihranijo obresti. Toda za nekoga s fiksnim dohodkom lahko ta razlika v mesečnem plačilu pomeni veliko razliko.

Kot ste sami rekli, ni jasno, ali boste tako ali tako živeli dovolj dolgo, da bo posojilo odplačano. Torej dolgoročni prihranki, ki jih prinaša krajši rok, najverjetneje ne bi bili vredni. Zdaj se zanašate na očetovo finančno podporo, toda ali se bo to nadaljevalo, ko bo umrl? V nasprotnem primeru bi višja mesečna vsota iz 15-letnega posojila lahko nenadoma postala povsem nedosegljiva.

Za tistega, ki bo dobil hišo, ko umrete, ne bo pomembno, ali je imela hipoteka 15- ali 30-letno obdobje, ko gre za reševanje dolga. Ko umremo, je treba naše stanovanjske dolgove še vedno plačati.

V vašem primeru se zdi, kot da bodisi nimate oporoke ali pa niste določili, kdo naj podeduje vaše premoženje po vaši smrti. Večina držav sledi postopku za določitev, kdo je upravičen do dediščine, začenši z zakonci in otroki, ki jim sledijo vnuki. V primerih, ko ni nobenega od teh posameznikov v bližini, bo država upoštevala druge sorodnike, vključno z brati in sestrami, nečaki in nečakinje. Država lahko premoženje deduje tudi sama.

Če umrete brez oporoke in država ne določi zakonitega dediča nepremičnine, bi teoretično vaš hipotekarni posojilodajalec ali serviser zaplenil hišo, da bi pokril posojilo. Če je bil dedič identificiran ali ste ga imenovali, ima večina držav zakone, ki ščitijo njihove pravice do doma. Ko boste umrli, bodo vaši dediči podedovali naslov hiše, ne pa tudi hipoteke. Hipoteke pogosto vključujejo klavzulo o zapadlosti ob prodaji, ki zahteva odplačilo posojila, če je dom prodan – ker se takrat lastništvo prenese.

Ko se prenos naslova zgodi prek dediščine, zakoni običajno ščitijo dediča. Lahko prevzamejo hipoteko in nadaljujejo s plačili. V nekaterih primerih lahko zahtevajo prenos hipoteke na svoje ime ali pa prodajo hišo, da odplačajo posojilo in pospravijo izkupiček, ki ostane pozneje.

Če smem le malo prehiteti, bi vam svetoval, da premislite, kdo je vreden prejeti vašo dediščino. Po naravi večina od nas misli, da bi svoje posvetno premoženje zapustila krvnim sorodnikom - toda po mojem mnenju je definicija družine širša od tega. Brat vam je prinesel žalost in pravite, da z nečakinjo nimate skoraj nobenega odnosa.

Sliši se, kot da imate veliko prijateljev, s katerimi imate bogate odnose. Seveda morda niso romantične narave, vendar sem prepričan, da ti prijatelji prinašajo veselje in udobje v tvoje življenje. Ti ljudje so vaša izbrana družina in si zaslužijo vse pravice in privilegije, ki so običajno rezervirani za krvno sorodstvo. Dejansko lahko svoje imetje zapustite prijatelju in ne družinskemu članu.

Morda vaši prijatelji morda ne bodo zainteresirani za podedovanje vašega stanovanja, vendar bi se pogovoril z njimi, da vidim, kaj bi si mislili o takšnem darilu. Morda imajo sami otroka ali drugega sorodnika, ki bi mu lahko koristilo podedovanje stanovanja (ali finančne vrednosti tega premoženja).

Trdo ste delali, da ste vzdrževali svoj dom, in morali bi se počutiti udobno, ko veste, da bo po vaši smrti šel nekomu, za katerega skrbite. Kogarkoli že identificirate kot svojega dediča, mu sporočite svoje načrte. Tako vaša smrt ne bo šokirana in se bodo počutili dobro opremljene za opravljanje različnih nalog, ki jih prinaša dediščina.

Če pošljete svoja vprašanja po e-pošti, se strinjate, da jih anonimno objavite na MarketWatch. Če svojo zgodbo predložite Dow Jones & Company, založniku MarketWatch, razumete in se strinjate, da lahko uporabimo vašo zgodbo ali njene različice v vseh medijih in platformah, tudi prek tretjih oseb.