'Ne vem, ali se splača ukvarjati z najemniki': Naj svoj dom spremenim v najem ali ga prodam?

Vendar razmišljam, ali naj prodam ali oddam hišo, ki jo trenutno imam. Hišo sem kupil za 188,500 $. Dvakrat sem refinanciral in zadnjič dobil gotovino. Moja obrestna mera je 2.75 % in imam še 18 let časa, da jo odplačam. Lahko ga najamem za 1,800 do 2,000 $. Ne vem pa, če je to najboljša možnost, ker bi jo lahko prodal tudi za blizu 500,000 $, kar je trenutno najvišja vrednost.

Super bi bilo, če bi najemniki plačali mojo drugo hipoteko, vendar ne vem, ali se splača ukvarjati z najemniki in popravili, ki jih morda zahtevajo ves čas. Konec koncev je to stara hiša. Kaj naj naredim? 

S spoštovanjem,

Pakiranje v Portlandu

"Velika poteza" je stolpec MarketWatch, ki preučuje podrobnosti nepremičnin, od iskanja novega doma do prijave hipoteke.

Imate vprašanje o nakupu ali prodaji doma? Ali želite vedeti, kje naj bo vaša naslednja poteza? Pošljite Jacobu Passyju e-pošto na [e-pošta zaščitena].

Spoštovana pakiranje,

Popoln stanovanjski trg ima veliko lastnikov stanovanj, ki razmišljajo o potezi, ki jo nameravate narediti. Lastniki stanovanj opazijo naraščajoče najemnine in mnogi to izkoristijo. Februarja so bile najemnine za skoraj 18 % višje kot pred letom dni na nacionalni ravni, piše nepremičninska spletna stran Apartment List, kar predstavlja rekordno rast.

Do neke mere lastniki stanovanj spodbujajo rast najemnin s pretvorbo svojih začetnih domov v najemnine. Ti domovi bi sicer zagotovili prepotrebno oskrbo na trgih nakupovanja stanovanj. Namesto tega je tako malo stanovanj za prodajo, da so mnogi Američani prisiljeni najemati dlje, kot so pričakovali, ker ne najdejo nepremičnine za nakup. Več ljudi, ki najemajo, pomeni večjo konkurenco za najemne enote, zato najemnine naraščajo.

Samo zato, ker gre toliko lastnikov stanovanj po tej poti, še ne pomeni, da bi morali. "Smiselno je spremeniti hišo v najemniško nepremičnino, če in samo če razumete vse možne težave, ki obstajajo pri najemodajalcu," je dejala Michelle Gessner, ustanoviteljica in lastnica Gessner Wealth Strategies, finančnega svetovalnega podjetja s sedežem v Houstonu. .

Preprosto si je predstavljati prednosti najemodajalca – z dodatnim dohodkom za odplačilo vaše druge hipoteke in morda, ko se to izplača, denar v žep prihranite za upokojitev. Toda če nas je pandemija česa naučila, je to, da biti majhen najemodajalec mame in očka ni za tiste s šibkim srcem.

Nekaj ​​izzivov, ko ste najemodajalec, ste se že spopadli. Za vzdrževanje nepremičnine boste morali komunicirati z najemniki in sodelovati z njimi. In velika verjetnost je, da najemniki z domom ne bodo ravnali tako lepo, kot bi morda imeli, zaradi česar boste morali plačevati, da ga redno popravljate. To je le vrh ledene gore.

Sliši se, kot da ste finančno stabilni, a bi si lahko privoščili, da sami plačate tako hipoteko za svoj prvi dom kot za svoj novi dom? Številni najemodajalci so se v zadnjih letih znašli pred zaprtjem in stečajem svojih najemniških nepremičnin, saj so najemniki zaradi pandemije težko plačevali najemnino. Na koncu so se mnogi od teh lastnikov nepremičnin odločili za prodajo domov, da bi zmanjšali svoje izgube.

Če mislite, da niste kos temu stresu, bi močno premislil, da bi postal najemodajalec. Obstajajo še drugi finančni razlogi, da dvakrat premislite. Ko nekdo proda svoje primarno prebivališče, lahko izključi do 250,000 $ kapitalskih dobičkov (ali 500,000 $, če je poročen in vloži skupno prijavo). ne bi se soočil z davki na kapitalski dobiček na 500,000 $ dobička, ki ste ga zaslužili.

Če se odločite za preureditev nepremičnine v najemniško hišo in se pozneje odločite za prodajo, se boste morda soočili z visokim davčnim računom. Če želite izkoristiti izključitev kapitalskih dobičkov, morate v domu živeti dve od zadnjih petih let, ni pa nujno, da sta zadnji dve leti. Torej, v bistvu imate malo odloge. Obstajajo tudi davčne olajšave, ki jih lahko obdavčite kot najemodajalec.

Recimo, da ste hišo najeli šest let in se nato odločili za prodajo. Takrat ne bi dobili izključitve 250,000 $ (ali 500,000 $), zato bi se ves denar, ki ga zaslužite s prodajo, štel za obdavčljivi dohodek. Obstajajo načini, na katere se lahko izognete temu davčnemu udarcu - zlasti lahko ta denar ponovno vložite v drugo najemno nepremičnino prek izmenjave iz oddelka 1031. V nasprotnem primeru bo davčni račun večji.

Drug finančni premislek je, ali bi vam hipotekarni posojilodajalec sploh dovolil, da nepremičnino najprej pretvorite v najem. Hipoteke običajno vključujejo klavzule, ki od posojilojemalcev zahtevajo, da živijo v domu za določeno časovno obdobje. Če se poskušate izseliti in najeti nepremičnino, preden ta rok poteče, ste lahko vpleteni v hipotekarne goljufije. Glede na to, da ste refinancirali dokaj nedavno, morate skrbno preučiti svoje hipotekarne dokumente.

Imate boljši občutek za svojo toleranco do tveganja in finančne zapletenosti kot jaz. Če vas še vedno zanima napredek s tem načrtom, se vsekakor posvetujte z računovodjo in finančnim načrtovalcem, ki vam lahko pomagata izbrati najboljši pristop. Moj instinkt je, da se te ideje ne prodajajo. Če je tako, potem bi razmislil o drugih možnostih. Konec koncev bi denar, ki ga zaslužite s prodajo doma, verjetno veliko prispeval k plačilu dolga ali drugim finančnim ciljem.

Poleg tega biti najemodajalec ni edini način za vlaganje v nepremičnine. "Dodatni izkupiček je mogoče vložiti za ustvarjanje dohodka ali rasti ali celo v vrednostne papirje, povezane z nepremičninami," je dejal Kashif Ahmed, predsednik ameriškega zasebnega premoženja, finančno svetovalnega podjetja v Bedfordu, Mass. Vlaganje v investicijski sklad za nepremičnine, za na primer, bi lahko razširil vaš portfelj, vendar je veliko bolj likviden kot imeti ves ta denar vezan v hiši.

Navsezadnje menim, da ne morete zgrešiti, če izberete tisto, ki se vam zdi najbolj udobna. Torej, ne glede na to izbiro, vam želim vso srečo.

Če pošljete svoja vprašanja po e-pošti, se strinjate, da jih anonimno objavite na MarketWatch. Če svojo zgodbo predložite Dow Jones & Company, založniku MarketWatch, razumete in se strinjate, da lahko uporabimo vašo zgodbo ali njene različice v vseh medijih in platformah, tudi prek tretjih oseb.