Prevračanje hiš je lahko donosen posel. Toda ne dovolite, da bi idealizirane televizijske oddaje, ki prevračajo hišo, vplivale na vaš pogled na to, kako deluje. Morate biti izkušeni, financirani in dobro obveščeni o tem, kar počnete. To še posebej velja, ko gre za premetavanje hiš in davki. Ta vodnik po nepremičninah pojasnjuje, kaj lahko pričakujete glede davkov na hiše. A finančni svetovalec vam lahko pomaga ustvariti finančni načrt za vaše naložbene cilje v nepremičnine in pomaga zaščititi vaše podjetje pred finančnimi napakami.
Ste investitor ali trgovec z nepremičninami?
Prvo vprašanje, na katerega morate odgovoriti, je, ali ste investitor v nepremičnine ali trgovec. Razlog je v tem, da IRS različno obdavčuje ta dva razreda. Vlagatelj običajno kupi in ima nepremičnino najmanj eno leto. Običajno vlagatelji uporabljajo nepremičnino za dohodek od najemnin in pričakujejo, da bo kot sredstvo v letih počasi naraščala vrednost.
Trgovci pa so vaš tradicionalni hišne plavutke. Njihov cel razlog za nakup nepremičnine je nadaljnja prodaja. Tukaj je nekaj točk, ki jih bo IRS iskala, da ugotovi, ali ste trgovec:
Pogostost in količina nakupov in prodaj nepremičnin
Ali je bila nepremičnina kdaj navedena kot vaša primarno prebivališče
Zakaj nepremičnine in ali je služil drugim namenom kot nadaljnji prodaji
Koliko oglaševanja in promocije je šlo za prodajo nepremičnin
Koliko izboljšav je bilo narejenih
Splošne dejavnosti davčnega zavezanca, ki prodaja nepremičnino
Na splošno velja, da če spreminjate hišo, jo kupujete z edinim namenom, da jo izboljšate in ponovno prodate. To vas naredi trgovca z nepremičninami. Če imate dodatna vprašanja, se obrnite na finančnega svetovalca ali davčnega strokovnjaka.
Flipping Houses in davek na kapitalske dobičke
Obstajata dve vrsti davki na kapitalski dobiček, kratkoročno in dolgoročno. Kratkoročni davki na kapitalske dobičke so obdavčeni po enaki stopnji kot vaš davek na dohodek in veljajo za dobiček od sredstev (kot so nepremičnine), ki so bila v posesti manj kot eno leto. Dolgoročni davki na kapitalske dobičke so za sredstva v posesti več kot eno leto in se zaračunavajo po ugodnejši stopnji, ki se giblje od 0 % do 20 %, odvisno od razreda.
Hišne plavuti bodo večinoma padle v tabor kratkoročnih kapitalskih dobičkov. Zapomnite si, ko obračate hišo, vsak dan, ko se držite nepremičnine, izgubljate denar. Želite vstopiti, narediti izboljšave in hitro prodati z dobičkom. To še posebej velja, če ste nakup financirali s posojilom.
Popolna davčna obravnava za trgovce z nepremičninami
Na tej točki smo ugotovili, da so aktivni hišni plavuti trgovci z nepremičninami. To pomeni, da morajo biti pozorni na druge davke. Poleg plačila dohodnine (lahko tudi do 37-odstotne) bodo morali trgovci z nepremičninami plačati še 15.3-odstotni davek od samostojnih dejavnosti.
Oglejmo si primer z uporabo Davčni kalkulator podjetja SmartAsset. Če trgovec z nepremičninami, ki vloži ločeno prijavo, prejme 200,000 $ dohodka za leto, lahko pričakuje, da bo plačal 40,811 $ zveznega davka na dohodek. Temu dodajte 30,600 $ za davek na samozaposlitev in dobili boste skupni davčni račun v višini 71,411 $ ali 35.71 % od 200,000 $.
Seveda je to brez upoštevanja davčnih olajšav. Pogovorimo se o nekaterih korakih za znižanje vašega davčnega računa.
Zmanjšanje davčne obremenitve vaše hiše
Tudi z visokimi davki trgovca z nepremičninami obstajajo načini za znižanje davčne obremenitve hiše. Tukaj so trije koraki, ki vam bodo pomagali znižati vaš davčni račun, ko boste začeli spreminjati hiše.
1. Ustanovite LLC
Preden se lotite hišnega premetavanja, je pametno ustanoviti svoje podjetje. Ena najbolj priljubljenih poslovnih struktur je a družba z omejeno odgovornostjo ali LLC. LLC vam omogočajo odbitke za poslovne stroške. Poleg tega vam pomagajo zaščititi vaše osebno premoženje pred pravnim zahtevkom, če gre kaj narobe.
Njihova prilagodljivost je še en razlog, zakaj so tako priljubljeni. LLC je lahko samostojni podjetnik ali partnerstvo ali pa je organizirano kot družba, da izkoristi veljavne davčne ugodnosti. Ne pozabite, da so LLC subjekti, ki jih upravlja država, zato se natančna pravila o njihovem oblikovanju in ugodnosti, ki jih zagotavljajo, razlikujejo glede na državo.
2. Opravite davčne olajšave
Kot LLC lahko odpišete veliko svojih poslovnih stroškov, ki vam povzročajo nepotrebne stroške. Tukaj je devet pogostih odbitkov, ki jih boste morda lahko naredili:
Stroški izboljšave doma na prodanih nepremičninah
Obresti na posojila za nepremičnine
Davki na nepremičnine za naložbene nepremičnine
Stroški gradbenega dovoljenja
Provizije za nepremičnine
Potni stroški
Pisarniški material
Vsi stroški pisarne zunaj kraja, kot so najemnina, internet, komunalne storitve itd.
Pravni in računovodski stroški
3. Odštejte kapitalske izgube
Morda ne boste imeli dobička vsakič kot hišni plavuti. Posledica tega je, da lahko odštejete vse kapitalske izgube, s katerimi se srečujete, in jih uporabite za izravnavo davka na kapitalski dobiček. Pogovorite se s svojim finančnim svetovalcem o tem, kako najbolje izravnati te dobičke z izgubami in ali ste za to upravičeni prenos kapitalske izgube.
Davčne olajšave, ki jih ne boste dobili kot hišni premet
Ne glede na to, kar lahko preberete na internetu, če ste aktiven ljubitelj hiš in zamenjate več hiš na leto, obstajajo davčne olajšave, ki jih drugi dobijo in jih vi ne boste. Tukaj je nekaj davčnih olajšav, o katerih boste morda želeli razmisliti:
121 izključitev: Ta Pravilo IRS velja za vaše primarno prebivališče. Omogoča vam, da se izognete davku na kapitalski dobiček od dobička od prodaje vašega primarnega prebivališča do 250,000 $ dobička (ali 500,000 $, če ste poročeni). Če ponovim, mora biti ta hiša navedena kot vaše primarno prebivališče, da izpolnjuje pogoje. Izključitev zahteva, da ste v domu živeli vsaj 24 od zadnjih 60 mesecev. To pomeni, da hiše za hitro obračanje ne izpolnjujejo pogojev.
1031 izmenjava: Ta program odloga davka omogoča vlagateljem, da prodajo eno naložbeno nepremičnino in odložijo plačilo davka na prodajo z nakupom nove naložbene nepremičnine. Davčna uprava vam daje 45 dni časa za identifikacijo nadomestne nepremičnine in 180 dni časa za izvedbo transakcije. Toda zakaj hišne plavutke tega ne morejo izkoristiti? IRS je zelo pozoren na to, kdo lahko sodeluje pri izmenjavi 1031. Izrecno prepovedujejo sodelovanje nepremičninam, kupljenim za nadaljnjo prodajo.
Bottom Line
Nakup in prodaja nepremičnin je lahko a kompleksna postopek, še posebej, ko vključite davke na nepremičnine. Najbolje je, da se v posel podate pripravljeni in veste, kaj vas čaka. Vedeti morate, koliko bo davčna uprava od vas zahtevala, da plačate, skupaj s tem, kako strukturirati svoje podjetje, da boste v najboljšem položaju za dolgoročni uspeh.
Nasveti za obračanje hiš
Vašemu hišnemu podjetju ni treba samostojno upravljati svojih financ od kapitala za rast do davčnega načrtovanja. Če imate v kotu finančnega svetovalca, se lahko znebite velikega bremena in imate več priložnosti za rast. Če nimate finančnega svetovalca, ga najti ne bo težko. Brezplačno orodje SmartAsset vas ujema z do tremi preverjenimi finančnimi svetovalci, ki delajo na vašem območju, in lahko brezplačno opravite razgovor s svojimi svetovalci, da se odločite, kateri je pravi za vas. Če ste pripravljeni poiskati svetovalca, ki vam lahko pomaga doseči vaše finančne cilje, začni zdaj.
Poleg urejanja davkov bodite pozorni tudi na to, kje bančite. Nekatere banke so le bolj prijazne do malih podjetij. Oglejte si naš seznam najboljše banke za mala podjetja izkoristiti te priložnosti.
Avtor fotografije: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Pošta Flipping Houses and Taxes: Vodnik po nepremičninah pojavil prvi na Blog SmartAsset.
Vir: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html