Kako ovrednotiti naložbeno nepremičnino v nepremičnine

Metode analize vrednosti naložbe v nepremičnine so podobne tistim, ki se uporabljajo pri temeljni analizi delnic. Ker naložbe v nepremičnine običajno niso kratkoročna trgovina, je analiza denarnega toka in kasnejše stopnje donosa ključnega pomena za doseganje cilja donosnih naložb.

Za dobiček morajo vlagatelji vedeti, kako ovrednotiti nepremičnine in ugibati, koliko dobička bo vsak ustvaril, bodisi z vrednostjo nepremičnine, dohodkom od najemnine ali obojem. Natančna vrednotenja nepremičnin lahko vlagateljem pomagajo pri sprejemanju boljših odločitev, ko gre za nakup in prodajo nepremičnin.

Vrednotenje lastniškega kapitala se običajno izvaja z dvema osnovnima metodologijama: absolutno vrednostjo in relativno vrednostjo. Enako velja za vrednotenje nepremičnin.

Diskontiranje prihodnjih čistih prihodkov iz poslovanja (NOI) z ustrezno diskontno stopnjo za nepremičnine je podobno vrednotenju diskontiranih denarnih tokov (DCF) za zaloge. Medtem je integracija modela multiplikatorja bruto dohodka v nepremičnine primerljiva z vrednotenjem relativne vrednosti z delnicami. Spodaj si bomo ogledali, kako oceniti nepremičnino s temi metodami.

Stopnja kapitalizacije

Ena najpomembnejših predpostavk, ki jih vlagatelj v nepremičnine naredi pri vrednotenju nepremičnin, je izbira ustrezne stopnje kapitalizacije, znane tudi kot mejna stopnja.

Stopnja kapitalizacije je zahtevana stopnja donosa na nepremičnine, brez povečanja vrednosti ali amortizacije. Preprosto povedano, to je stopnja, ki se uporablja za NOI za določitev sedanje vrednosti nepremičnine.

Na primer, predpostavimo, da bo nepremičnina v naslednjih desetih letih ustvarila NOI v višini 1 milijon dolarjev. Če bi jo diskontirali po stopnji kapitalizacije 14 %, bi bila tržna vrednost nepremičnine:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{kje:}\\&\text{Tržna vrednost}=\text{Čisti prihodek iz poslovanja}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$​,war$7,142,857(0.14$1,000,000​,war)kjer je:Tržna vrednost=Čisti dobiček iz poslovanja/zgornja meja​,war

Tržna vrednost 7,142,857 dolarjev je dober posel, če se nepremičnina proda za 6.5 ​​milijona dolarjev. Vendar je slab posel, če je prodajna cena 8 milijonov dolarjev.

Določanje stopnje kapitalizacije je ena od ključnih meritev, ki se uporablja za vrednotenje nepremičnine, ki ustvarja dohodek. Čeprav je nekoliko bolj zapleteno kot izračun tehtanih povprečnih stroškov kapitala (WACC) podjetja, obstaja več metod, ki jih lahko vlagatelji uporabijo za iskanje ustrezne stopnje kapitalizacije, vključno z naslednjimi:

• Metoda gradnje
• Metoda tržne ekstrakcije
• Pasovna metoda naložbe

Metoda gradnje

Eden od pogostih pristopov k izračunu zgornje meje je metoda povečanja. Začnite z obrestno mero in dodajte naslednje:

1. Ustrezna premija likvidnosti – nastane zaradi nelikvidnosti nepremičnin
2. Premija za ponovni ulov – upošteva neto vrednost zemljišča
3. Premija za tveganje—razkriva celotno izpostavljenost tveganju na nepremičninskem trgu

Glede na 6-odstotno obrestno mero, 1.5-odstotno mero nelikvidnosti, 1.5-odstotno premijo za ponovno pridobitev in 2.5-odstotno stopnjo tveganja je stopnja kapitalizacije lastniške nepremičnine 11.5 % (6 % + 1.5 % + 1.5 % + 2.5 %). %). Če je čisti poslovni dohodek 200,000 $, je tržna vrednost nepremičnine 1,739,130 $ (200,000 $ / 0.115).

Ta izračun je zelo enostavno izvesti. Vendar je zapletenost v oceni natančnih ocen za posamezne sestavine stopnje kapitalizacije, kar je lahko izziv. Prednost metode build-up je v tem, da poskuša definirati in natančno izmeriti posamezne komponente diskontne stopnje.

Metoda tržne ekstrakcije

Metoda tržne ekstrakcije predpostavlja, da obstajajo trenutne, takoj dostopne informacije o NOI in prodajnih cenah za primerljive nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek. Prednost metode tržne ekstrakcije je, da stopnja kapitalizacije naredi kapitalizacijo neposrednega dohodka bolj smiselno.

Določiti stopnjo kapitalizacije je razmeroma preprosto. Predpostavimo, da bi investitor lahko kupil parkirišče, za katerega se pričakuje, da bo ustvarilo 500,000 $ v NOI. Na tem območju obstajajo tri primerljiva dohodkovna parkirišča:

• Parkirišče 1 ima NOI 250,000 $ in prodajno ceno 3 milijone $. Stopnja kapitalizacije je 8.33 % (250,000 $ / 3,000,000 $).
• Parkirišče 2 ima NOI 400,000 $ in prodajno ceno 3.95 milijone $. Stopnja kapitalizacije je 10.13 % (400,000 $ / 3,950,000 $).
• Parkirišče 3 ima NOI 185,000 $ in prodajno ceno 2 milijone $. Stopnja kapitalizacije je 9.25 % (185,000 $ / 2,000,000 $).

Če upoštevamo povprečne zgornje meje za te tri primerljive nepremičnine, bi bila splošna stopnja kapitalizacije 9.24 % razumna predstavitev trga. S to stopnjo kapitalizacije lahko vlagatelj določi tržno vrednost nepremičnine, ki jo razmišlja. Vrednost naložbene priložnosti za parkirišče je 5,411,255 $ (500,000 $ / 0.0924).

Metoda pasu naložb

Pri metodi pasu naložb se stopnja kapitalizacije izračuna z uporabo posameznih obrestnih mer za nepremičnine, ki uporabljajo tako dolžniško kot lastniško financiranje. Prednost te metode je, da je za financirane naložbe v nepremičnine najustreznejša stopnja kapitalizacije.

Prvi korak je izračun faktorja potopljenega sklada. To je odstotek, ki ga je treba odložiti za vsako obdobje, da bi imeli določen znesek v prihodnosti. Predpostavimo, da je nepremičnina z NOI 950,000 $ 50 % financirana, pri čemer se uporablja dolg s 7 % obrestmi, ki se amortizira v 15 letih. Preostanek se plača z lastniškim kapitalom z zahtevano stopnjo donosa 10%. Faktor potopljenega sklada bi se izračunal kot:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{kjer:}\\&\text{SFF}=\text{Faktor potopljenega sklada}\\ &i=\text{Periodična obrestna mera, pogosto izražena kot}\\&\phantom{i=}\text{letna odstotna mera}\\&n=\text{Število obdobij, pogosto izraženo v letih}\end{usklajeno }$​,warSFF=(1+i)n-1i​,warkjer je:SFF=Faktor potopljenega skladai=Periodična obrestna mera, pogosto izražena koti=letna odstotna stopnja​,war

Če dodamo številke, dobimo:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

To je 3.98 %. Obrestna mera, po kateri je treba posojilodajalcu plačati, je enaka temu faktorju potopljenega sklada plus obrestno mero. V tem primeru je to 10.98 % (0.07 + 0.0398).

Tako je tehtana povprečna obrestna mera ali skupna stopnja kapitalizacije z uporabo 50-odstotne teže za dolg in 50-odstotne uteži za lastniški kapital:

• 10.49 % [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Posledično je tržna vrednost nepremičnine:

• 9,056,244 $ (950,000 $ / 0.1049)

Metode vrednotenja

Modeli absolutnega vrednotenja določajo sedanjo vrednost prihodnjih prihodnjih denarnih tokov, da se pridobi intrinzična vrednost sredstva. Najpogostejši metodi sta model diskontiranja dividend (DDM) in tehnika diskontiranih denarnih tokov (DCF).

Po drugi strani pa metode relativne vrednosti nakazujejo, da bi morala dva primerljiva vrednostna papirja imeti podobno ceno glede na njihov dobiček. Razmerje med ceno in dobičkom (P/E) in ceno za prodajo se primerjajo z drugimi podjetji v isti panogi, da se ugotovi, ali je delnica pod ali precenjena.

Tako kot pri vrednotenju lastniškega kapitala bi morala analiza vrednotenja nepremičnin izvesti oba postopka za določitev obsega možnih vrednosti.

Popust za prihodnji NOI

Formula za izračun vrednosti nepremičnine na podlagi diskontiranih čistih prihodkov iz poslovanja je:

$\begin{aligned}&\text{Tržna vrednost}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{kjer:}\\&NOI=\text{Čisti prihodek iz poslovanja} \\&r=\text{Zahtevana stopnja donosa na nepremičnine}\\&g=\text{Stopnja rasti }NOI\\&R=\text{Stopnja velike črke }(rg)\end{usklajeno}$​,warTržna vrednost=r-gNOI1​,war​,war=RNOI1​,war​,warkjer je:NOI=Čisti dobiček iz poslovanjar=Zahtevana donosnost nepremičninskih sredstevg=Stopnja rasti za NOI​,war

NOI odraža zaslužek, ki ga bo nepremičnina ustvarila po upoštevanju operativnih stroškov, vendar pred odbitkom davkov in plačil obresti. Vendar je treba pred odbitkom odhodkov določiti skupne prihodke, pridobljene z naložbo.

Pričakovani prihodek od najemnin je sprva mogoče napovedati na podlagi primerljivih nepremičnin v bližini. Z ustrezno tržno raziskavo lahko investitor ugotovi, kakšne cene plačujejo najemniki na tem območju, in domneva, da se lahko za to nepremičnino uporabijo podobne najemnine na kvadratni čevelj. Napovedano zvišanje najemnin se upošteva v stopnji rasti v formuli.

Ker visoke stopnje prostih delovnih mest predstavljajo potencialno grožnjo donosnosti naložb v nepremičnine, je treba za določitev izgubljenega dohodka uporabiti analizo občutljivosti ali realistične konzervativne ocene, če sredstvo ni izkoriščeno s polno zmogljivostjo.

Poslovni odhodki vključujejo tiste, ki nastanejo neposredno pri vsakodnevnem poslovanju stavbe, kot so zavarovanje premoženja, stroški upravljanja, stroški vzdrževanja in komunalni stroški. Upoštevajte, da amortizacija ni vključena v izračun skupnih stroškov. Čisti poslovni dobiček nepremičnine je podoben dobičku pred obrestmi, davki, amortizacijo in amortizacijo (EBITDA).

Diskontiranje NOI od naložbe v nepremičnine z zgornjo mejo je analogno diskontiranju prihodnjega toka dividend z ustrezno zahtevano stopnjo donosa, prilagojeno rasti dividend. Vlagatelji v lastniški kapital, ki poznajo modele rasti dividend, bi morali takoj videti podobnost.

Multiplikator bruto dohodka

Pristop multiplikatorja bruto dohodka je relativna metoda vrednotenja, ki temelji na osnovni predpostavki, da bodo nepremičnine na istem območju ovrednotene sorazmerno z bruto dohodkom, ki ga pomagajo ustvariti.

Kot pove že ime, je bruto dohodek skupni dohodek pred odbitkom vseh poslovnih odhodkov. Vendar pa je treba za natančno oceno bruto dohodka napovedati stopnje prostih delovnih mest.

Na primer, če vlagatelj v nepremičnine kupi stavbo v velikosti 100,000 kvadratnih metrov, lahko iz primerljivih podatkov o nepremičninah ugotovi, da je povprečni bruto mesečni dohodek na kvadratni čevelj v soseski 10 $. Čeprav lahko vlagatelj sprva domneva, da je bruto letni dohodek 12 milijonov dolarjev (10 dolarjev x 12 mesecev x 100,000 kvadratnih metrov), bo v stavbi v vsakem trenutku verjetno nekaj prostih enot.

Ob predpostavki, da je stopnja prostih delovnih mest 10 %, je bruto letni dohodek 10.8 milijona dolarjev (12 milijonov dolarjev x 90 %). Podoben pristop se uporablja tudi za pristop čistega poslovnega dohodka.

Naslednji korak za oceno vrednosti nepremičnine je določitev multiplikatorja bruto dohodka in ga pomnožiti z bruto letnim dohodkom. Multiplikator bruto dohodka je mogoče najti s pomočjo preteklih podatkov o prodaji. Če pogledamo prodajne cene primerljivih nepremičnin in to vrednost delimo z ustvarjenim bruto letnim dohodkom, dobimo povprečni multiplikator za regijo.

Ta vrsta pristopa vrednotenja je podoben uporabi primerljivih transakcij ali večkratnikov za vrednotenje delnice. Mnogi analitiki bodo napovedali dobiček podjetja in pomnožili njegov dobiček na delnico (EPS) z razmerjem P/E panoge. S podobnimi ukrepi se lahko izvede vrednotenje nepremičnin.

Zapore pri vrednotenju nepremičnin

Obe metodi vrednotenja nepremičnin se zdita relativno preprosti. Vendar je v praksi določanje vrednosti dohodkovne nepremičnine s temi izračuni precej zapleteno. Najprej je morda zamudno in zahtevno pridobiti zahtevane informacije o vseh vložkih formule, kot so čisti poslovni dobiček, premije, vključene v stopnjo kapitalizacije, in primerljivi podatki o prodaji.

Drugič, ti modeli vrednotenja ne upoštevajo ustrezno možnih večjih sprememb na nepremičninskem trgu, kot sta kreditna kriza ali nepremičninski razcvet. Posledično je treba izvesti nadaljnjo analizo za napovedovanje in upoštevanje možnega vpliva spreminjajočih se ekonomskih spremenljivk.

Ker so nepremičninski trgi manj likvidni in pregledni kot borzni trgi, je včasih težko pridobiti potrebne informacije za sprejemanje popolnoma informirane naložbene odločitve.

Kljub temu lahko zaradi velikih kapitalskih naložb, ki so običajno potrebne za nakup velikega razvoja, ta zapletena analiza prinese veliko izplačilo, če vodi do odkritja podcenjene nepremičnine (podobno kot pri vlaganju v lastniški kapital). Tako je vzeti čas za raziskovanje zahtevanih vložkov vreden časa in energije.

Bottom Line

Vrednotenje nepremičnin pogosto temelji na strategijah, ki so podobne analizi lastniškega kapitala. Pogosto se uporabljajo tudi druge metode, poleg diskontiranega pristopa NOI in multiplikatorja bruto dohodka. Nekateri strokovnjaki iz industrije, na primer, imajo aktivno znanje o migracijskih in razvojnih vzorcih mest.

Posledično lahko ugotovijo, katera lokalna območja bodo najverjetneje doživela najhitrejšo stopnjo apreciacije. Ne glede na to, kateri pristop je uporabljen, je najpomembnejši napovedovalec uspeha strategije, kako dobro je raziskana.