Cene stanovanj so se v zadnjih 10 letih skoraj podvojile – in to bi lahko pomenilo, da ste dolžni resne davke, če prodajate svoj dom. Potem ko je leta 259,000 dosegla najnižjo vrednost okoli 2011 $, se je povprečna prodajna cena hiše v času pisanja pisanja vztrajno dvigala na več kot 453,000 $. Kot številni trendi je tudi pandemija to morda pospešila, vendar so cene stanovanj naraščale že leta. To je bila odlična novica za lastnike stanovanj, ki želijo prodati. Zaslužijo nekaj pravega denarja.
Na žalost s pravim denarjem prihajajo pravi davki. Če nepremičnino prodajate z dobičkom, boste na denar dolžni davke na kapitalski dobiček. Na žalost, za razliko od davkov iz plač, IRS tega denarja ne vzame vnaprej. Morali boste izračunati in odrezati ček. Vendar obstajajo načini, da to manj boli. Če želite pomoč pri zmanjšanju davčnega računa pri prodaji stanovanja, razmislite o sodelovanju s finančnim svetovalcem.
Kaj so davki na kapitalski dobiček na nepremičnine?
Davek na kapitalski dobiček se obračuna od dobička, ki ga ustvarite s prodajo naložbe. To velja za večino denarja, ki ga zaslužite z nakupom in prodajo sredstev, kot so delnice, obveznice in celo nepremičnine (kot je vaša hiša). V primeru nepremičnine bi svoj obdavčljivi dobiček izračunali kot:
Cena, za katero ste prodali nepremičnino – Cena, ki ste jo plačali za nakup nepremičnine = Obdavčljivi dobiček
Torej, na primer, recimo, da ste svoj dom kupili za 260,000 $ pred desetimi leti. Danes ga prodaš za 450,000 $. Dolgovali bi davke na kapitalski dobiček v višini 190,000 $ (razlika med vašo nakupno in prodajno ceno).
Dolgoročni kapitalski dobički – torej dobički iz sredstev, ki so v posesti vsaj eno leto – so na splošno obdavčeni po veliko nižji stopnji od zasluženega dohodka (denar, ki ga dobite z delom). V letu 2021 so bile za samske/poročene vlagatelje določene stopnje davka na dobiček iz kapitala:
0 odstotkov – 0–40,400 0 $ samski/80,800–XNUMX XNUMX $ poročen
15 odstotkov – 40,401–445,850 80,801 $ samski/501,600–XNUMX XNUMX $ poročen
20 odstotkov – 445,851 $+ samski/501,601 $ poročen
Od leta 2022 so razponi naslednji:
0 odstotkov – 0 $-$41,675 Samski/0-$83,350 Poročen
15 odstotkov – $41,676-$459,750 Samski/$83,351-517,200 $ Poročen
20 odstotkov - $459,751+ Samski/517,201 $ Poročen
Torej, iz zgornjega primera, recimo, da ste prodali svojo hišo in v letu 190,000 ustvarili 2021 $ dobička. Ob predpostavki, da ste samski, bi davke na kapitalski dobiček pri tej prodaji izračunali na naslednji način:
40,400 $ * 0 odstotkov = 0 $
(190,000 $ – 40,401 $) = 149,599 $
149,599 $ * 15 odstotkov = 22,439 $
0 $ + 22,429 $ = 22,429 $
To je poenostavljena različica iskanja davčne obremenitve na kapitalski dobiček, vendar so osnove tam. Pri tej prodaji bi lahko dolgovali 22,429 $ davkov. To je veliko, tudi če se spomnite, da ste ustvarili 190,000 $ dobička, s katerim ste ga plačali. (Še bolj je, če se spomnite, da boste morali po prodaji svojega doma poiskati novega na vročem trgu…) Na srečo je davčna uprava izdelala izjemo, da bi lastnikom stanovanj pomagala pri tej težavi.
Izključitev kapitalskih dobičkov
Če dobite od prodaje svojega doma, lahko prvih 250,000 $ tega dobička izključite iz davkov. Za poročene pare, ki vložijo skupno prijavo, se ta številka poveča na 500,000 $.
Pomembno je, da ta izključitev velja za vaše dobičke in ne za celotno prodajo. Torej iz našega zgornjega primera recimo, da ste svoj dom prodali za 450,000 $ kot samska oseba. Vaš dobiček od prodaje je znašal 190,000 $. Ta celoten dobiček bi lahko izključili iz svojih davkov in ne bi bili dolžni ničesar.
Po drugi strani pa recimo, da ste s prodajo ustvarili 280,000 $ dobička. Po izključitvi kapitalskih dobičkov bi dolgovali davke na preostalih 30,000 $. (Ker bi vse to spadalo v razred 0-odstotnega davka na kapitalske dobičke, spet znaša 0 USD davkov.)
Če želite biti upravičeni do te izključitve, morate izpolniti preizkus lastništva in uporabe. To pomeni, da ste morali biti lastnik hiše in jo uporabljali kot glavno prebivališče vsaj dve leti od petih let pred njeno prodajo. Ni nujno, da je to neprekinjeno. V hiši lahko živite občasno, če gre za vsaj dve leti agregata. (Glejte publikacijo IRS 523 za popoln opis zahtev za preizkus izključitve.) Pripadniki ameriške vojske, zunanje službe, mirovnega korpusa in aktivnih obveščevalnih služb lahko svojo neprekinjeno uporabo izračunajo drugače na podlagi svojih urnikov razporeditve.
Pravilno izračunajte davke na kapitalski dobiček
Kot smo že omenili, so kapitalski dobički pri prodaji hiše nekoliko bolj zapleteni kot običajni naložbeni dobički. Poleg prvotne nabavne cene stanovanja lahko od obdavčljivega kapitalskega dobička odštejete tudi nekaj stroškov zapiranja, stroškov prodaje in davčne osnove nepremičnine.
Stroški zapiranja lahko vključujejo stroške, povezane s hipoteko (na primer, če ste imeli vnaprej plačane obresti, ko ste kupili hišo) in stroške, povezane z davki.
Prodajni stroški se običajno nanašajo na denar, ki ste ga porabili za prodajo hiše. To vključuje provizije posrednika, stroške kotacije, pravne stroške, stroške oglaševanja, denar, ki ste ga porabili, da je hiša videti bolj predstavljiva za prodajo, in druge povezane stroške.
Davčna osnova hiše je strošek vseh večjih izboljšav, ki ste jih v preteklih letih naredili na nepremičnini. To je v bistvu vsak znesek denarja, ki ste ga porabili za fizično strukturo, ki je dodala vrednost domu. Zmanjša se za morebitno amortizacijo v tej strukturi (na primer, če ste dodali krov, a nato pustite, da ta krov razpade), čeprav je amortizacija nenavaden problem za aktivno naseljene hiše.
Recimo na primer, da ste samski in ste kupili hišo za 250,000 $. Prodajaš ga za 750,000 $. Imate naslednje povezane stroške:
40,000 $ za obnovo kuhinje in kopalnice;
35,000 $ posredniških provizij;
2,500 $, porabljenih za čiščenje in uprizoritev za dneve odprtih vrat;
5,000 $ za odvetniške honorarje in druge povezane stroške zaključka.
Obdavčljivi kapitalski dobiček bi izračunali kot:
750,000 $ – (250,000 $ + 40,000 $ + 35,000 $ + 2,500 $ + 5,000 $) = 417,500 $
417,500 $ – 250,000 $ (izključitev kapitalskih dobičkov) = 167,500 XNUMX $
Dolgoval bi davke na 167,500 $.
Ne prodajajte hitro
Če je le mogoče, ne prodajte svojega doma v manj kot enem letu. Za prodajo hiše morate počakati vsaj dve leti, da izpolnjujete pogoje za izključitev kapitalskih dobičkov. Vendar tudi če ne izpolnjujete pogojev za izključitev, lahko običajno plačate znižano davčno stopnjo, ki se obračunava na naložbena sredstva.
Ta znižana obrestna mera je tako imenovana obrestna mera dolgoročnih naložb. Velja samo za sredstva, ki jih imate v lasti več kot eno leto. Če ste lastnik svojega premoženja manj kot 12 mesecev, morate plačati davke na vsak dobiček po običajni dohodninski stopnji (to je stopnji, po kateri IRS obdavčuje delo in zasluženi dohodek). To je bistveno višje od stopnje davka na kapitalski dobiček.
Bottom Line
Glavni način za zmanjšanje davkov na kapitalski dobiček je tako, da se prepričate, da izračunate vsa znižanja, ki jih davčna uprava dopušča za vaš skupni dobiček. Po tem bo izključitev kapitalskih dobičkov odpravila velik del denarja, ki ga bo večina lastnikov stanovanj zaslužila s prodajo.
Nasveti za nakup stanovanja
Super je, če lahko zaslužite denar od svojega doma, toda v prvi vrsti mora biti to prostor za bivanje. S hipotekarnim kalkulatorjem SmartAsset lahko natančno ugotovite, koliko vas bo ta nova hiša stala, kar vam omogoča, da naredite pravi klic glede na vaš proračun in prihodnost.
Finančni svetovalec vam lahko pomaga pri davčnem načrtovanju, da ne boste preplačali. Najti kvalificiranega finančnega svetovalca ni težko. Brezplačno orodje SmartAsset vas poveže z do tremi finančnimi svetovalci, ki služijo vašemu območju, in brez stroškov se lahko pogovarjate s svojimi svetovalci, da se odločite, kateri je pravi za vas. Če ste pripravljeni poiskati svetovalca, ki vam lahko pomaga doseči vaše finančne cilje, začnite zdaj.
Avtor fotografije: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Objava Kako se izogniti davku na kapitalski dobiček na nepremičnine se je prvič pojavila na blogu SmartAsset.
Vir: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html