Naložbe v nepremičnine so lahko donosna sredstva. Lahko pa tudi nastanejo davki na kapitalski dobiček ki oslabijo vaš dobiček. Na srečo lahko izvajate taktike ki znižujejo davke na kapitalske dobičke, tako da lahko obdržite več svojega denarja. Čeprav IRS različno obdavčuje kratkoročne in dolgoročne dobičke, se lahko borite proti visokim davčnim stopnjam za oba. Pojasnili vam bomo kratkoročne in dolgoročne kapitalske dobičke in kako preprečiti, da vas povezani davki stanejo rok in nog.
Finančni svetovalec vam lahko pomaga pri davčni optimizaciji vašega naložbenega portfelja. Poiščite finančnega svetovalca še danes.
Kaj so davki na kapitalski dobiček?
Ti plačaš kapitalski dobički davkov, ko pridobite s prodajo sredstev. Zaračunate lahko dve vrsti davka na kapitalski dobiček: kratkoročno in dolgoročna. Kratkoročni kapitalski dobički so posledica prodaje sredstev, ki ste jih imeli manj kot eno leto. Po drugi strani pa dolgoročni kapitalski dobički izhajajo iz prodaje sredstev, potem ko so bila v posesti eno leto ali več. Torej, če prodate naložbo nepremičnine, bo čas, ko ste ga imeli v lasti pred prodajo, določil, kakšne davke na kapitalski dobiček boste plačali.
Kako se obdavčijo kapitalski dobički?
IRS obdavčuje kratkoročne kapitalske dobičke kot standardni dohodek, kar pomeni, da bo vaš dohodninski razred določil vašo davčno stopnjo. Dohodninski razredi so naslednji: 10 %, 12 %, 22 %, 24 %, 32 %, 35 % in 37 %. Vaš dohodek določa stopnje davka na kapitalski dobiček.
Recimo, da z vsakodnevno službo zaslužite 85,000 $. Naložbeno nepremičnino prodate devet mesecev po nakupu in ustvarite 30,000 USD dobička. Posledica prodaje je kratkoročni kapitalski dobiček, vaš dohodek pa znaša 115,000 USD, ko vložite davke. Poleg tega ste en sam vložnik in del svojega dohodka vključite v 24 % davčni razred.
Nasprotno pa imajo dolgoročni kapitalski dobički drugačne davčne stopnje kot kratkoročni dobički: 0 %, 15 % in 20 %, odvisno od vaše ravni dohodka in statusa prijave. Za leto 2023 prejmejo posamezni vlagatelji, ki zaslužijo do 44,625 $, stopnjo 0 %. Posamezni vložniki z dohodkom med 44,626 $ in 492,300 $ bodo plačali 15 %. Nazadnje bodo posamezni vložniki z dohodkom nad 492,300 USD plačali 20-odstotni dolgoročni davek na kapitalski dobiček. Poleg tega bodo posamezni vložniki, ki letno ustvarijo 125,000 $ ali več, plačali neto davek na dohodek od naložb v višini 3.8 % na kapitalske dobičke iz nepremičnin.
Poročen par, ki skupaj vloži davke za leto 2023, bo plačal 0 %, če zasluži do 89,250 USD. 15-odstotna stopnja velja, če par zasluži od 89,251 do 553,850 dolarjev. 20-odstotna stopnja velja, če zaslužijo več kot 553,850 $.
Kako omejiti kapitalske dobičke pri naložbenih nepremičninah v nepremičnine
Uporabite lahko različne strategije, da se izognete kapitalskim dobičkom na nepremičninah:
Uporabite sredstva z odloženimi davki
Ni vam treba vlagati v nepremičnine z dolarji s svojega bančnega računa. Namesto tega lahko uporabite svoje individualni pokojninski račun (IRA) or 401 (k). Polaganje naložbenega dobička na vaš naložbeni račun omogoča, da vaš denar raste brez davka. Poleg tega vam lahko vaši prispevki IRA prinesejo še eno davčno olajšavo.
Naj bo nepremičnina vaše glavno prebivališče
Služba za notranje prihodke (IRS) izvzema prodajo primarnih stanovanj iz davki na kapitalski dobiček do 500,000 $ za poročene skupne prijavitelje in 250,000 $ za samske prijavitelje. Na ta način se lahko tudi izognete plačilu davkov na odbitke amortizacije. Uporaba te možnosti pomeni izpolnjevanje naslednjih zahtev:
Lastništvo doma dve ali več od zadnjih petih let
Življenje v domu kot primarnem prebivališču dve ali več od zadnjih petih let
V dveh letih niste izkoristili oprostitve primarnega prebivališča
Pribiranje davčnih izgub
Pribiranje davčnih izgub pomeni namerno prodajo sredstva za izgubo, da bi zmanjšali dobiček od drugega sredstva. Tako lahko nepremičnino prodate za manj, kot ste jo kupili, in tako znižate svoje davke.
Recimo, da prodate eno nepremičnino in zaslužite 30,000 $. Ne želite plačati davka na ta dobiček, zato prodate drugo nepremičnino za 25,000 USD manj, kot ste plačali. Posledično plačate davke na 5,000 USD kapitalskih dobičkov.
1031 izmenjava
Odbitek amortizacije za nepremičnine za najem ima eno pomembno pomanjkljivost: ko prodate nepremičnino za najem, dolgujete davke na znesek amortizacije (če ste ga prejeli). Na srečo, 1031 izmenjava vam omogoča, da zaobidete to pravilo.
O 1031 izmenjava pomeni uporabo dohodka od prodaje naložbene nepremičnine za nakup druge naložbene nepremičnine enake ali večje vrednosti. Potem vam ni treba plačati davkov na predhodne odbitke amortizacije. To opozorilo vam omogoča, da se dokončno izognete davkom na dohodek od amortizacije, če kupite drugo nepremičnino enake ali večje vrednosti.
Kako zmanjšati davek na kapitalske dobičke
Tudi če se ne morete popolnoma izogniti davkom na kapitalski dobiček, bodo naslednje taktike zmanjšale vaše davke na kapitalski dobiček:
Odbitek amortizacije
IRS dovoljuje lastniki nepremičnin za najem da od svojega dohodka odštejejo letni znesek amortizacije. Odbitek izhaja iz pričakovane življenjske dobe nepremičnine za najem, ki jo IRS opredeljuje kot 27.5 let. Posledično lahko svoj odbitek amortizacije izračunate tako, da vrednost najete nepremičnine delite s 27.5 (za poslovne nepremičnine se uporablja življenjska doba 39 let).
Recimo, da imate stanovanje vredno 250,000 $ naložbene nepremičnine. Če to številko delite z življenjsko dobo odbitka amortizacije 27.5, dobite letni odtegljaj 9,090 $.
Razčlenjeni odbitki
Na splošno lahko odšteti stroške upravljanja premoženja, znižanje davčne obremenitve. Vodenje vašega podjetja z naložbami v nepremičnine povzroča stroške, kot so potovanja, pravni stroški in poslovna oprema. Ti stroški se lahko seštevajo – vendar namesto da bi škodovali vaši denarnici, lahko ustvarijo davčno ugodnost.
Poleg tega lahko odštejete hipotekarne obresti in stroške popravila ali vzdrževanja a nepremičnine. Zato je vodenje podrobne evidence in shranjevanje vsakega računa ključnega pomena za uveljavljanje čim večjega števila odbitkov.
Metode za povečanje lastninske osnove
Izboljšanje vaše nepremičnine daje dve finančni prednosti: stroški tega lahko zmanjšajo vaše davke na kapitalski dobiček, izboljšave pa lahko povečajo vrednost vaše nepremičnine. Tukaj je opisano, kako lahko povečate lastninsko osnovo:
Nova okna in vrata
Posodobljene naprave, strešne kritine in tla
Obnova vodovodnih, električnih in HVAC sistemov
Plačevanje provizij nepremičninskim posrednikom
Zaključni stroški, vključno z iskanjem naslova, hrambo in davki
Spodnja črta
Davki na kapitalski dobiček lahko zmanjšajo vaš dobiček naložbe v nepremičnine. Na srečo lahko večkratni odbitki in davčne strategije znižajo vaše davčno breme. Na primer, lahko odštejete amortizacijo in naredite dom za svoje primarno prebivališče, preden ga prodate. Poleg tega lahko nadgradnja vašega doma poveča vašo lastninsko osnovo in zniža vaše davke na kapitalski dobiček. Zato je bistvenega pomena, da temeljito raziskujete in vodite evidenco, da zagotovite čim manjše davke na kapitalski dobiček pri naložbah v nepremičnine.
Nasveti o davku na kapitalske dobičke za naložbe v nepremičnine
Svoje naložbe v nepremičnine lahko kar najbolje izkoristite tako, da se seznanite z ustreznimi davčnimi zakoni. A finančni svetovalec vam lahko pomaga razumeti vaš finančni položaj in kar najbolje izkoristiti svojo davčno napoved. Iskanje kvalificiranega finančnega svetovalca ni nujno težko. Brezplačno orodje SmartAsset vas ujema z do tremi preverjenimi finančnimi svetovalci, ki delajo na vašem območju, in lahko brezplačno opravite razgovor s svojimi svetovalci, da se odločite, kateri je pravi za vas. Če ste pripravljeni najti svetovalca, ki vam lahko pomaga doseči vaše finančne cilje, začni zdaj.
Oglejte si našo brezplačno kalkulator davka na kapitalski dobiček za hitro oceno, kaj boste dolgovali.
Če razmišljate o ustanovitvi nepremičninskega podviga, je pametno, da najprej naredite domačo nalogo. Uporabite ta vodnik za kako kupiti naložbeno nepremičnino.
Avtor fotografije: ©iStock.com/Perawit Boonchu, ©iStock.com/ArLawKa AungTun, ©iStock.com/ArLawKa AungTun
Pošta Davek na kapitalske dobičke pri naložbah v nepremičnine pojavil prvi na Blog SmartAsset.
Vir: https://finance.yahoo.com/news/much-capital-gains-tax-real-140043631.html