Federal Reserve se želi počasi in tiho izvleči iz ameriškega stanovanjskega trga. To je lahko zaželeno razmišljanje.
Za perspektivo o vplivu Fed-a na stanovanjski trg, odkar je pred dvema letoma začel svoj program nujnega odkupa obveznic, razmislite o tej točki Richarda Farra, glavnega tržnega stratega pri Merion Capital Group. Približno 762,000 novih stanovanj je bilo prodanih po povprečni ceni 453,700 $ v letu 2021, kar pomeni, da je Fed – če pogledamo le svojih 40 milijard dolarjev na mesec nakupov hipotekarnih vrednostnih papirjev – lani kupil ekvivalent celotnega trga novih stanovanj. plus dodatnih 36%.
Kako bo centralna banka ravnala s stanovanji, ki jih je pandemija prisilila ljudi v predmestja in kraje, ki jim kronično primanjkuje zalog, saj je intervencija Fed torpedirala hipotekarne obrestne mere, bo odločilo, ali lahko Fed realno in dovolj ohladi inflacijo, ne da bi ameriško gospodarstvo vrgel v recesijo in trgih v globlje popravke.
Spekter višjih obrestnih mer že dviguje hipotekarne mere. Toda peščica povišanja četrtine točke od nič verjetno ne bo dovolj za ustrezno hlajenje stanovanj, ki predstavljajo približno 40 % indeksa cen življenjskih potrebščin.
Prvič, obstaja realnost, da ima Fed v lasti približno tretjino zakladniških in hipotekarnih trgov, dolgoročne obrestne mere pa se ne bodo zares dvignile – tudi ko bo začela dvigovati obrestno mero Fed – dokler ne zmanjša lastnega odtisa. Drugič, vetrovi, vključno s tesnim trgom dela in ugodnimi demografskimi podatki o nakupih stanovanj, poleg rekordno nizke zaloge obstoječih stanovanj za prodajo in rekordno nizkih stopenj prostih mest za najemnike, napovedujejo stalno moč stanovanjskega trga kljub naraščajočim stopnjam, pravi Torsten Sløk, glavni ekonomist pri Apollo Global Management.
Potem je tu še znesek vlagateljev, ki lovijo enodružinske hiše. »Gore in gore kapitala so bile dvignjene za naložbe v stanovanja v ZDA in tri ali štiri zvišanja obrestnih mer tega ne bodo ustavila,« pravi Rick Palacios, direktor raziskav pri John Burns Real Estate Consulting. Seveda se bo apreciacija cen stanovanj upočasnila glede na burno tempo leta 2021. Toda Palacios pravi, da ni nobenih znakov lajšanja težav v dobavni verigi ali upadanja povpraševanja; letos še vedno vidi 9-odstotno rast cen stanovanj – več kot dvakrat boljšo hitrost, kot pravi Sløk, da je vzdržna. Najemnine, ki zaostajajo za cenami stanovanj za približno eno leto, bi se morale leta 5 po vsej državi zvišati za 2022 %, pri čemer bodo mnogi trgi videli dvakrat višjo stopnjo, pravi Palacios.
Vse to nakazuje, da bo bilanca stanja Fed-a bolj smiselno orodje politike, čeprav veliko bolj zapletena, nepregledna in nepredvidljiva naprava, ki bi jo centralni banki raje omalovažili. Ko je predsednik Fed Jerome Powell spregovoril po zadnjem srečanju o politiki, je vlagateljem pustil več vprašanj kot odgovorov o tem, kako bo delovalo kvantitativno zaostritev ali preobrat kvantitativnega sproščanja, ki ga povzroča pandemija.
Prijava na glasilo
Revija tega tedna
Ta tedenski e-poštni naslov ponuja celoten seznam zgodb in drugih funkcij v reviji tega tedna. Sobota zjutraj ET.
Okoli bilance stanja obstaja "element negotovosti," je dejal Powell, ki se je od začetka pandemije podvojila in predstavlja 40 % ameriškega bruto domačega proizvoda. »Mislim, da imamo veliko boljši občutek, odkrito povedano, kako povišanje obrestne mere vpliva na finančne razmere in s tem na gospodarske razmere. Bilanca stanja je še vedno relativno nova stvar za trge in za nas, zato smo glede tega manj prepričani,« je dejal Powell. "Pogledali bomo, da bo to samo delovalo v ozadju."
Težava pri poskusu, da se bilanca v ozadju skrči, je, da se ne bo. Če bo Fed poskušal zmanjšati svoj portfelj na način, ki ga želi, tako da pusti obveznicam upadanje, ko zapadejo, in prilagodi znesek prihodkov, ki se reinvestirajo, Sløk pravi, da bi trajalo približno pet let, da se popolnoma očisti MBS. Logika: predčasna odplačila hipotek, ki se pogosto izvajajo z refinanciranjem, se bodo z dvigom obrestnih mer opazno upočasnila. Če bo normalizacija bilance tokrat prava zaostritev in če je pot širšega gospodarstva odvisna od hlajenja stanovanjskega trga, imamo na voljo pet let?
Tukaj postane preveč agresiven QT – ali celo popolna prodaja sredstev – legitimna skrb in podobno neprivlačna možnost. Joseph Wang, prej višji trgovec na oddelku za odprte trge Fed, pravi, da je težko natančno prilagoditi kvantitativno zaostritev in da nihče v resnici ne ve, kako se bo to izteklo. Ampak vemo eno stvar. Wang pravi, da če želi Fed pospešiti zelo počasen izstop s hipotekarnega trga, bo moral prodati premoženje.
Analitiki pravijo, da bi bili kupci, kot so banke, vendar to ni tako preprosto in prehod je lahko nasilen. V bilanci stanja Fed je velika količina hipotekarno zavarovanih vrednostnih papirjev in dejstvo, da je QT namenjen črpanju likvidnosti, kar pomeni, da bodo bodoči kupci imeli manj denarja in tako predstavljajo upadajoče povpraševanje, ko se ponudba povečuje.
Tako kot so stanovanja, gre tudi gospodarstvo. Sektor predstavlja skoraj petino BDP in več ljudi ima v lasti svoje domove, kot pa je izpostavljenih na borzi, zaradi česar je tako imenovani učinek premoženja močno povezan z nepremičninami. Fed mora poskušati mikroupravljati psihologijo na stanovanjskem trgu, pravi Sløk in dodaja, da se načrtovanje mehkega pristanka za gospodarstvo začne s tem, da se to naredi za stanovanja.
To je visoka naloga, ki se zdi nekoliko frankensteinska. Centralna banka je preprečila upad, ki bi lahko bil veliko hujši od hitre recesije in korekcije, ki smo jo videli leta 2020. Vendar nič ni brez posledic in vlagatelji bodo kmalu ugotovili, koliko Fed ne ve o tem, kaj ima ustvaril.
pišite na Lisa Beilfuss pri [e-pošta zaščitena]
