Padec stanovanjskega trga – ali je recesija na obzorju?

V drugi polovici leta 2022 so se cene stanovanj znižale. Vendar pa cene ostajajo medletno višje na podlagi stalnega dviga cen v prvi polovici leta. Znižanje cen je deloma posledica višjih hipotekarnih obrestnih mer, ki vplivajo na dostopnost stanovanj. Vendar večina trgov še ni opazila medletnega padca cen stanovanj in regionalni trendi pomenijo, da je zahodna obala prizadeta močneje kot drugi trgi.

Naraščajoči hipotekarni stroški

Osrednji problem je skokovit porast hipotekarnih stroškov. Stroški 30-letne hipoteke so se v začetku novembra dotaknili 7 %, stroški hipoteke ostajajo na ravneh, ki jih nismo videli od leta 2007. To je posledica visoke inflacije, zaradi katere je Fed močno zvišal obrestne mere, kar ustrezno poveča stroške hipoteke.

Nižja dostopnost stanovanja

Višji stroški hipoteke so zmanjšali dostopnost stanovanj. To je zato, ker za mnoge ljudi hiša, ki si jo lahko privoščijo, ni določena s ceno hiše, temveč s stroški hipoteke, ki jo lahko udobno servisirajo s svojo plačo.

Na splošno smo leta 2022 opazili, da so se stroški hipotekarnih posojil podvojili, zato je cenovna dostopnost stanovanj močno padla. Fed v Atlanti spremlja to in vidi cenovno dostopnost stanovanj na zelo nizkih ravneh v primerjavi z nedavno zgodovino. Pravzaprav je cenovna dostopnost stanovanj na najnižji ravni, odkar je Fed v Atlanti začel spremljati leta 2006.

Cene Drseče

Cene stanovanj padajo, vendar niso padle. Podatki o cenah hiš Redfin kažejo, da cene stanovanj upadajo od maja 2022, čeprav cene ostajajo višje za 5 % medletno, kar je manj od 15 % letnih povišanj cen poleti.

Na večini trgov nismo opazili absolutnega padca cen stanovanj na letni ravni, vendar bi to lahko prišlo v naslednjih nekaj mesecih. Jesensko in zimsko obdobje je lahko za stanovanjski trg počasen čas, zato smo morda priča tudi nekaterim sezonskim trendom. Pomlad je običajno začetek močnejšega obdobja za stanovanjski trg, zato bodo trendi v začetku leta 2023 zgovorni glede smeri gibanja cen stanovanj.

Regionalni trendi

Pomembni so tudi regionalni trendi. Na zahodni obali je trenutno razmeroma šibek stanovanjski trg, jugovzhodna pa se drži bolje. Kljub regionalnim razlikam pa se v večini regij cene iz meseca v mesec nižajo.

Kaj je naslednje?

Eno ključnih vprašanj za stanovanjski trg v letu 2023 bo, kam se bodo gibale dolgoročne obrestne mere. Obrestne mere so se leta 2022 dvignile zaradi skrbi glede inflacije in ker Fed zvišuje kratkoročne obrestne mere.

Od začetka novembra pa so se dolgoročnejše obrestne mere rahlo znižale. Če se bo to nadaljevalo, lahko ustrezno zniža dolgoročne hipotekarne stroške s trenutno visokih ravni. Vendar pa je Fed glede obrestnih mer razmeroma nenavaden in če bo Fed leta 2023 bolj agresiven s premiki obrestnih mer, kot se trenutno pričakuje, bi to lahko pomenilo dodatno škodo za hipotekarne stroške.

Kakor koli že, če skok obrestnih mer leta 2023 ne bo bistveno padel, česar trgi ne predvidevajo, bodo stroški hipotek ostali visoki glede na nedavno zgodovino, kar bo še naprej pritiskalo na dostopnost stanovanj in potencialno cene stanovanj.