Graditelji stanovanj pravijo, da prihaja strmejši upad, saj se kupci umikajo

Nekoč vroč stanovanjski trg se ohlaja z zaskrbljujočo hitrostjo in nekateri gradbeniki stanovanj pravijo, da bo z novim letom le še slabše, ko bo novih naročil usahnilo.

Hitro rastoče hipotekarne obrestne mere so povzročile, da so se nekoč podivjani kupci stanovanj obrnili na pete in postali zaskrbljeni glede svojih potencialnih naložb in zdravja celotnega gospodarstva.

»Januarja se dogaja ta prepad,« je dejal Gene Myers, izvršni direktor podjetja Thrive Homebuilders na območju Denverja, ki je bil eden najbolj vročih trgov v letih pred in po pandemiji.

Ameriški gradbeniki stanovanj so imeli velike koristi od gospodarstva Covid. Rekordno nizke obrestne mere so skupaj z naraščajočim povpraševanjem potrošnikov, ki iščejo več življenjskega prostora, povzročile naval na stanovanja, kakršnega večina še ni videla. Cene stanovanj so v samo dveh letih narasle za več kot 40 %, gradbeniki stanovanj pa niso mogli dovolj hitro zadostiti naročilom. Celo upočasnili so prodajo, da bi ohranili tempo. Vsega tega je konec.

Po podatkih ameriškega popisa prebivalstva se je število novih stanovanj za enodružinske hiše septembra zmanjšalo za skoraj 19 % v primerjavi z letom prej. Gradbena dovoljenja, ki so indikator bodoče gradnje, so padla za 17 %. Pultegroup, enega največjih gradbenikov stanovanj v državi, je poročal, da je njegova stopnja odpovedi poskočila s 15 % v drugem četrtletju tega leta na 24 % v tretjem.

Javni gradbeniki stanovanj, ki so do zdaj poročali o zaslužkih, so pokazali presenetljivo dobre rezultate, a to je zato, ker večina teh temelji na zaostanku domov, ki so bili pod pogodbo lansko pomlad. To je bilo, preden so hipotekarne obrestne mere presegle 6 % in nato 7 %.

Gradbeniki se zdaj pripravljajo na prihodnje. Myers je dejal, da je bilanca stanja njegovega podjetja trenutno neverjetno močna, zahvaljujoč zaostanku domov, prodanih po visokih cenah, vendar je napovedal, da bo trg do začetka naslednjega leta "grd".  

"To je vsekakor trd pristanek za stanovanja," je dejal. "Vse upanje na mehak pristanek je res izpuhtelo lansko pomlad, ko je postalo tako jasno, da bodo naše stranke, ki so navajene tako nizkih hipotekarnih obrestnih mer, pravkar stavkale."

Myers je bil med zadnjo nepremičninsko nesrečo, ki jo je povzročil okvarjen hipotekarni trg, na katerem je skoraj vsakdo, kvalificiran ali ne, lahko dobil stanovanjsko posojilo. Povzročil je ogromen naval na nepremičnine, ki je skoraj v celoti temeljil na špekulativnem nakupu in prodaji vlagateljev. Začetki enodružinskih stanovanj so od januarja 80 do marca 2006 padli za osupljivih 2009 %, vendar Myers ugotavlja, da je bil to počasnejši obrat v primerjavi s tem, kar se dogaja zdaj.

"Mislim, da smo priča najbolj nenadni spremembi na trgu v moji karieri in prisoten sem že nekaj časa," je dejal. "Še nikoli nisem videl, da bi prodaja kar tako prenehala, kar se je pri nas zgodilo maja."

Pred slabimi šestimi meseci je bilo število novih enodružinskih stanovanj še vedno za 10 % več kot leto prej. To je bilo tik preden so hipotekarne obrestne mere res začele hitro naraščati. Prehod z 10-odstotnega letnega povečanja gradbeništva na 19-odstotni padec v tem časovnem okviru je zgodovinsko oster obrat.

Medtem ko prodaja novozgrajenih stanovanj upada, so cene še vedno višje kot pred letom dni. Velik del tega je povezan s še vedno napihnjenimi cenami dela in materiala. Del rasti cen je lahko samo pokazatelj tega, kateri domovi se prodajajo, in sicer dražji. Toda to se lahko kmalu spremeni.

Sheryl Palmer, izvršna direktorica podjetja Homebuilder iz Arizone Taylor Morrison, ki je pravkar poročalo o visokih dobičkih v tretjem četrtletju, je dejalo, da imajo začetni kupci očitno težave. Priznala pa je tudi, da tudi višji kupci ne prihajajo več v vrata.

"Ko pogledamo naš napredek in naše kupce v letoviškem življenjskem slogu, si še vedno lahko privoščijo nakup, toda čustveno morate imeti zaupanje," je dejal Palmer na CNBC-jevi oddaji “Mad Money" v petek. "Tudi po današnjih cenah imajo naši FHA in običajni kupci veliko prostora, vendar to, da si to lahko privoščijo, še ne pomeni, da imajo zaupanje glede na vse, kar se danes dogaja v gospodarstvu."

Palmer je povedal analitikom na klicu o zaslužku podjetja, da so se nova naročila septembra "močno" zmanjšala in da je upočasnitev čutiti v širokem razponu cenovnih razredov, geografskih območij in potrošniških skupin. Posledično se Taylor Morrison umika z naložbami v zemljišča, upočasnjuje začetke novih gradenj in kupcem ponuja dodatne spodbude.

Prodaja novozgrajenih domov je septembra padla pod raven pred pandemijo, število odpovedi pa je zdaj dvakrat večje kot pred letom dni, poroča Nacionalno združenje gradbenikov stanovanj.

"To bo prvo leto po letu 2011, v katerem bomo opazili upad enodružinskih ustanovitev," je v sporočilu dejal glavni ekonomist NAHB Robert Dietz. »Medtem ko so nekateri analitiki menili, da je stanovanjski trg zdaj bolj 'uravnotežen', je resnica, da se bo stopnja lastništva stanovanj v prihodnjih četrtletjih znižala, saj višje obrestne mere in nenehni povišani stroški gradnje še naprej odvračajo veliko število bodočih kupcev. ”

Ponudba novozgrajenih stanovanj ostaja visoka, za razliko od trga obstoječih stanovanj, kjer so oglasi še vedno redki. NAHB poroča, da četrtina gradbenikov zdaj znižuje cene.

In to je velika neznanka. Cene novih in obstoječih stanovanj se umirjajo, vendar so analitiki deljenih mnenj glede tega, ali bodo dejansko pokazale medletno znižanje in kako široki so lahko ti padci. Myers je dejal, da je slišal govoriti o 20-odstotnem znižanju cen novogradenj.

"In zveni res ostro, toda ko smo gledali nazaj, ker so naši stroški gradnje tako hitro narasli, moramo vrniti le malo več kot eno leto, da bomo 20 % nižji kot zdaj," je dejal Myers. »Torej, če pomislimo, no, vrnili se bomo v leto 2020, ne zveni niti približno tako noro kot 20-odstotni popravek cene. Ampak mislim, da se to vsekakor mora zgoditi, če hočemo povrniti hitrost.”