Posojilo za lastniški kapital v primerjavi s HELOC: Kakšna je razlika?

Posojilo za lastniški kapital v primerjavi s HELOC: Pregled

Posojila za lastniški kapital in kreditne linije domačega kapitala (HELOC) so posojila, ki so zavarovana z domom posojilojemalca. Posojilojemalec lahko najame lastniško posojilo ali kreditno linijo, če jo ima pravičnost v njihovem domu. Kapital je razlika med tem, kar je dolgovano na hipoteka posojilo in trenutno tržno vrednost stanovanja. Z drugimi besedami, če je posojilojemalec odplačal svoje hipotekarno posojilo do te mere, da vrednost stanovanja presega neporavnani znesek posojila, si lahko posojilojemalec izposodi odstotek te razlike ali lastniškega kapitala, običajno do 85 % posojilojemalčevega lastniškega kapitala.

Ker tako stanovanjska posojila kot HELOC uporabljajo vaš dom kot zavarovanja, imajo običajno veliko boljše obresti kot osebna posojila, kreditne kartice, in druge nezavarovan dolg. Zaradi tega sta obe možnosti izjemno privlačni. Vendar bi morali biti potrošniki previdni pri uporabi bodisi. Nakopičenje dolga na kreditni kartici vas lahko stane na tisoče obresti, če ga ne morete odplačati, toda če ne morete odplačati svojega HELOC ali posojila za nepremičnine, lahko povzroči izgubo vašega doma.

Posojila za lastniški kapital dajejo posojilojemalcu pavšalni znesek vnaprej, v zameno pa mora plačevati fiksna plačila v času trajanja posojila. Stanovanjska posojila so prav tako fiksna obrestne mere. Nasprotno pa HELOC posojilojemalcu omogočajo, da po potrebi izkoristi svoj lastniški kapital do določene vnaprej določene kreditne omejitve. HELOC imajo a spremenljiva obrestna mera, plačila pa običajno niso fiksna.

Tako posojila za lastniški kapital kot HELOC potrošnikom omogočajo dostop do sredstev, ki jih lahko uporabijo za različne namene, vključno s konsolidacijo dolga in izboljšavami doma. Vendar pa obstajajo izrazite razlike med stanovanjskimi posojili in posojili HELOC.

Posojilo za lastniški kapital

Stanovanjsko posojilo je posojilo za določen čas, ki ga odobri a posojilodajalec posojilojemalcu na podlagi lastniškega kapitala v njegovem domu. Posojila za lastniški kapital se pogosto imenujejo druge hipoteke. Posojilojemalci zaprosijo za določen znesek, ki ga potrebujejo, in če je odobren, prejmejo ta znesek v enkratnem znesku vnaprej. Posojilo za nepremičnine ima fiksno obrestno mero in razpored fiksnih plačil za obdobje posojila. A stanovanjsko posojilo se imenuje tudi posojilo za obroke lastniškega kapitala ali lastniško posojilo.

Zavarovanje posojila in pogoji

Lastniški kapital v vašem domu služi kot zavarovanje, zato se imenuje druga hipoteka in deluje podobno kot običajna hipoteka s fiksno obrestno mero. Vendar pa mora biti v domu dovolj lastniškega kapitala, kar pomeni, da mora biti prva hipoteka plačana toliko, da je posojilojemalec upravičen do posojila za lastniški kapital.

Znesek posojila temelji na več dejavnikih, vključno z razmerje med posojilom in vrednostjo (CLTV).. Običajno lahko znesek posojila znaša od 80 % do 90 % nepremičnine ocenjena vrednost. Drugi dejavniki, ki vplivajo na posojilodajalčevo kreditno odločitev, vključujejo, ali ima posojilojemalec blago kreditna zgodovina, kar pomeni, da niso zamujali s plačili za druge kreditne produkte, vključno s prvim hipotekarnim posojilom. Posojilodajalci lahko preverijo posojilojemalčevo kreditno točkovanje, ki je številčna predstavitev posojilojemalčevega kreditno sposobnost.

Plačila in obrestna mera

Obrestna mera stanovanjskega posojila je fiksna, kar pomeni, da se obrestna mera z leti ne spreminja. Poleg tega so plačila fiksna, enaki zneski v času trajanja posojila. Del vsakega plačila gre za obresti in glavnico posojila. Običajno je obdobje posojila za lastniški kapital lahko od pet do 30 let, vendar mora dolžino obdobja odobriti posojilodajalec. Ne glede na obdobje bodo imeli posojilojemalci stabilna in predvidljiva mesečna plačila v času trajanja lastniškega posojila.

Home Equity kreditna linija (HELOC)

HELOC je obnavljajoča se kreditna linija. Posojilojemalcu omogoča, da vzame denar iz kreditne linije do vnaprej določene omejitve, izvede plačila in nato znova vzame denar.

Pri posojilu za lastniški kapital posojilojemalec prejme izkupiček posojila naenkrat, medtem ko HELOC posojilojemalcu omogoča, da po potrebi izkoristi vrsto. Kreditna linija ostane odprta do konca njene veljavnosti. Ker se izposojeni znesek lahko spremeni, se lahko spremenijo tudi minimalna plačila posojilojemalca, odvisno od uporabe kreditne linije.

Zavarovanje posojila in pogoji

Tako kot lastniško posojilo so tudi HELOC zavarovani z lastniškim kapitalom vašega doma. Čeprav ima HELOC podobne lastnosti kot a kreditne kartice ker sta oba revolving kredit linijah je HELOC zavarovan s sredstvom (vaša hiša), medtem ko kreditne kartice niso zavarovane. Z drugimi besedami, če nehate plačevati na HELOC, vas pošlje v privzeto, lahko izgubite svoj dom.

HELOC ima spremenljivo obrestno mero, kar pomeni, da se lahko obrestna mera z leti poveča ali zniža. Posledično se lahko minimalno plačilo poveča, ko se stopnje dvignejo. Vendar nekateri posojilodajalci ponujajo fiksno obrestno mero za domače kreditne linije. Poleg tega je obrestna mera, ki jo ponuja posojilodajalec – tako kot pri stanovanjskem posojilu – odvisna od vaše kreditne sposobnosti in zneska, ki si ga izposodite.

Dobe črpanja in odplačila

Izrazi HELOC imajo dva dela. Prva je doba črpanja, druga pa odplačilna doba. The obdobje žrebanja, v katerem lahko dvignete sredstva, lahko traja 10 let, odplačilna doba pa lahko traja nadaljnjih 20 let, zaradi česar je HELOC 30-letno posojilo. Ko se obdobje žrebanja konča, si ne morete več izposoditi denarja.

Med obdobjem žrebanja HELOC morate še vedno izvajati plačila, ki so običajno samo obresti. Posledično so plačila v obdobju žrebanja običajno majhna. Vendar postanejo plačila med odplačilno dobo bistveno višja, ker je izposojeni znesek glavnice zdaj vključen v načrt plačil skupaj z obrestmi.

Pomembno je omeniti, da je prehod s plačil samo obresti na polna plačila glavnice in obresti lahko precejšen šok in posojilojemalci morajo predvideti proračun za ta povečana mesečna plačila.

Ključne razlike

HELOC so lahko koristni kot posojilo za izboljšanje doma, ker vam omogočajo prilagodljivost, da si izposodite toliko ali malo, kot potrebujete. Če se izkaže, da potrebujete več denarja, ga lahko dobite iz svoje kreditne linije – ob predpostavki, da je še vedno na voljo –, ne da bi morali znova zaprositi za drugo hipotekarno posojilo.

Vprašati se morate eno vprašanje: Kaj je namen posojila? Posojilo za nepremičnine je dobra izbira, če natančno veste, koliko si morate izposoditi in kako želite porabiti denar. Ko je posojilo odobreno, vam je zagotovljen določen znesek, ki ga v celoti prejmete, ko je posojilo predplačano. Posledično lahko posojila za lastniški kapital pomagajo pri velikih stroških, kot je plačilo sklada za šolanje otrok, preureditev ali konsolidacija dolgov.

Nasprotno pa je HELOC dobra izbira, če niste prepričani, koliko si boste morali izposoditi ali kdaj ga boste potrebovali. Na splošno vam omogoča stalen dostop do gotovine za določeno obdobje - včasih do 10 let. Lahko si izposodite proti svoji liniji, odplačate vse ali delno, nato pa si ta denar znova izposodite pozneje, dokler ste še v obdobju žrebanja HELOC.

Vendar pa je lastniška kreditna linija preklicna – tako kot kreditna kartica. Če se vaše finančno stanje poslabša ali vaš dom Tržna vrednost zavrne, se lahko vaš posojilodajalec odloči znižati ali zapreti vašo kreditno linijo. Torej, čeprav je ideja za HELOC, da lahko črpate sredstva, ko jih potrebujete, vaša zmožnost dostopa do tega denarja ni gotova stvar.

Posebni premisleki

Pomembno je omeniti, da bo pridobitev HELOC leta 2021 morda težja: leta 2020 sta dve veliki banki – Wells Fargo in JPMorgan Chase – zaradi pandemije koronavirusa zamrznili nove HELOC. Druge banke bi lahko v prihodnosti kredite zaklenile.

Sprva je bilo nekaj zmede glede tega, ali bodo lastniki stanovanj lahko odšteti obresti od svojih posojil za lastniški kapital in HELOC na njihove davčne napovedi po prehodu Zakon o davčnih znižanjih in delovnih mestih (TCJA). Za razliko od pred zakonom lastniki stanovanj ne morejo odšteti obresti za stanovanjska posojila in HELOC, razen če so sredstva porabljena za “nakup, zgraditi ali bistveno izboljšati« svoj dom, denar, ki ga porabite za takšne izboljšave, pa morate porabiti za nepremičnino, ki služi kot lastniški kapital za posojilo.

Z drugimi besedami, od teh posojil ne morete več odšteti obresti, če denar porabite za plačilo otrokove šole ali za odpravo dolga. Zakon se uporablja za davčna leta do leta 2025. Odbitki so omejeni na obresti na kvalificirana posojila v višini 750,000 USD ali manj (375,000 USD za nekoga, ki je poročen in vloži vlogo ločeno). Obstajajo dodatna pravila, zlasti če imate tudi prvo hipoteko, zato se pred uporabo tega odbitka posvetujte z davčnim strokovnjakom.

Bottom Line

Imejte v mislih, da samo zato, ker si lahko izposodite proti kapitalu vašega doma ne pomeni, da bi morali. Če pa morate, morate upoštevati številne dejavnike, ko se odločate, kateri je najboljši način za izposojo: kako boste porabili denar, kaj se lahko zgodi z obrestnimi merami, vašimi dolgoročnimi finančnimi načrti in toleranca do tveganja in nihajoče stopnje.

Nekateri ljudje niso zadovoljni s spremenljivo obrestno mero HELOC in imajo raje stanovanjsko posojilo zaradi stabilnosti in predvidljivosti fiksnih plačil ter vedo, koliko dolgujejo.

Če pa niste prepričani glede potrebnega zneska in vam ustreza spremenljiva obrestna mera, potem je HELOC morda najboljša izbira. Kot pri vsakem kreditnem produktu je pomembno, da ne pretiravate in si ne izposodite več, kot lahko vrnete, saj je vaš dom zavarovanje za posojilo.