Tukaj je, koliko bi vam vsak mesec prihranila 40-letna hipoteka v primerjavi s 30-letnim posojilom. In končni strošek.

Spodaj je primer, kako bi lahko izgledala plačila posojila za 40-letno hipotekarno posojilo s fiksno obrestno mero v primerjavi s tipičnimi 30-letnimi in 15-letnimi posojili.

Jacob Passy je pojasnil, da so se razprave med vladnimi agencijami o 40-letnih hipotekarnih posojilih doslej osredotočale na spremembe posojil za posojilojemalce, ki imajo težave, da bi svoja plačila aktualizirali. Toda to bi lahko kazalo na pot do širokega sprejema in razpoložljivosti 40-letnih posojil za vse kupce stanovanj.

Se glasi: Res, 40-letna hipoteka? En uradnik Fed meni, da je to dobra ideja. Toda drugi pravijo, da je to tvegan predlog.

ZDA imajo izjemno likviden trg hipotekarnih posojil, ki ga vodi Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
in Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
ki kupujejo veliko večino novih posojil, jih pakirajo in prodajajo hipotekarne vrednostne papirje vlagateljem. Dva hipotekarna velikana, oba sta bila leta 2008 prevzeta pod vladno skrbništvo, sta določila standarde kreditnega zavarovanja za posojila, ki jih kupita. Oba sta že sodelovala v programih za spremembo obstoječih hipotekarnih posojil na 40-letne pogoje za posojilojemalce v težavah in oba bi bila vključena, če bi 40-letna posojila postala široko dostopna za kupce stanovanj.

Potencialne prednosti 40-letnega posojila

Očitna potencialna prednost 40-letnega posojila je nižje mesečno plačilo. Preden naredimo primerjave posojila, je tukaj grafikon Federal Reserve Bank of St. Louis, ki prikazuje gibanje srednjih prodajnih cen stanovanj v ZDA od leta 1970:

Najnovejša ocena ameriške centralne banke St. Louis Fed za povprečno prodajno ceno USUS je bila objavljena 26. januarja in je znašala 408,100 $, naši primeri pa temeljijo na tej številki. Večdesetletni grafikon prikazuje veliko umikov za trg, vključno z dolgim ​​in bolečim od prvega četrtletja 2007 do prvega četrtletja 2009, sicer pa je smer grafikona precej jasna, zlasti če upoštevamo dolžino večine hipotek posojila.

Če pustimo ob strani posebne programe za posojilojemalce z nizkimi dohodki, ki imajo morda nizke zahteve po predplačilu, bodo naši primeri predvidevali 20-odstotno predplačilo v višini 81 $ za znesek posojila 620 $.

Nacionalna povprečna cena morda ne velja za območje, kjer želite kupiti stanovanje, vendar bi moralo dobro ponazoriti razlike v pogojih posojila in pokazati, kako se ponderiranje plačil posojila glede na glavnico in obresti sčasoma spreminja.

Obrestne mere in amortizacija plačil posojila

Ker na trenutnem trgu hipotekarnega financiranja v ZDA prevladujejo 30-letna in 15-letna hipotekarna posojila s fiksno obrestno mero, bomo oboje primerjali s hipotetičnim 40-letnim posojilom. Na voljo so tudi hipotekarna posojila z nastavljivo obrestno mero. Vendar imajo ta različna začetna fiksna obdobja.

Velika poteza: Hipotekarne obrestne mere so presegle 4.5 % – to je tisto, kar morajo vedeti kupci stanovanj

Upoštevati je treba tudi, da so obrestne mere za stanovanjska posojila kljub nedavnemu dvigu obrestnih mer še vedno na zgodovinsko nizkih ravneh.

Tukaj je grafikon Freddieja Maca, ki prikazuje gibanje obrestnih mer za 30-letna hipotekarna posojila od aprila 1971, s 15-letnimi posojili, dodanimi leta 1991, in prilagodljivimi obrestmi za posojila, dodanimi leta 2005:

Po Freddiejevi raziskavi za teden, ki se je končal 31. marca 2022, je bila povprečna obrestna mera za 30-letno posojilo 4.67 %, povprečje za 15-letno posojilo pa 3.83 %.

Naslednji primeri plačil ne odražajo provizij ali točk ali drugih provizij za različne storitve med postopkom izdaje posojila. Plačila posojila ne vključujejo tudi davkov na nepremičnine in zavarovalnih premij, ki jih posojilodajalec običajno odloži in pobere kot del skupnega mesečnega plačila.

Za 40-letno posojilo uporabljamo enako obrestno mero kot za 30-letno posojilo. Eden od razlogov za to je, da ni na voljo povprečja za 40-letni trg nakupov stanovanj ali refinanciranja, ki še ne obstaja.

Drug razlog je, da 40-letno posojilo ne bi imelo nujno višje stopnje kot 30-letno posojilo. (Od 1. aprila donos na 20-letne zakladne obveznice ZDA
TMUBMUSD20Y,
2.618%
znašal 2.59 %, kar je bilo višje od 2.44 % donosnosti 30-letnih zakladnih obveznic
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Amortizirajoče plačilo posojila je tisto, ki odplačuje glavnico posojila v času trajanja posojila. Tako so začetna plačila posojila močno ponderirana glede na obresti, plačila proti koncu posojila pa so močno ponderirana glede na glavnico.

Tukaj je primerjava mesečnih plačil glavnice in obresti za naše hipotetično 40-letno hipotekarno posojilo ter 30-letna in 15-letna posojila v višini 326,480 $, na podlagi 20-odstotnega predplačila za nakup doma v višini 408,100 $, nacionalne srednje cene v skladu z najnovejši podatki, ki so na voljo pri Fed St. Louisu:

Vse številke v dolarjih so zaokrožene.

V tabeli so primerjave skupnih obresti, plačanih za življenjsko dobo posameznega posojila. Očitno so skupni zneski obresti višji, ko so roki daljši. Obstajajo pa tudi primerjave za prvih pet let in prvih 10 let odplačevanja obresti za posamezno posojilo ter primerjave zneska lastniškega kapitala, zgrajenega v prvih petih in desetih letih, vključno z pologom.

V tem primeru bi znesek obresti, plačanih za dobo 40-letnega posojila, presegel znesek posojila. Približuje se podvojitvi cene doma.

Vidite lahko tudi, da bi s 15-letnim posojilom zgradili lastniški kapital v višini skoraj 70 % kupnine po 10 letih.

Prednosti in slabosti

40-letno posojilo ima najnižje mesečno plačilo v višini 1,504 $. Toda predstavlja "prihranek" le 183 dolarjev na mesec iz 30-letnega posojila. Če upoštevamo skupno ceno stanovanja v tem primeru, se zdi, da je dodajanje nadaljnjih 10 let življenjskemu obdobju posojila visoka cena za znižanje plačila za manj kot 200 $ na mesec.

Preprosto je reči, da se za nekoga, ki kupuje stanovanje, 40-letno posojilo ne zdi tako dober posel. Toda za lastnika stanovanja, ki se muči z mesečnimi plačili, ki mu je ponujena sprememba posojila za 40 let, bi lahko bilo nižje plačilo bistveno.

Primerjava 30-letnih in 15-letnih številk je bolj ekstremna. Mesečno plačilo za 15-letno posojilo je 700 $ višje. Nekateri kupci stanovanj si lahko privoščijo višje plačilo. Prednosti 15-letnega posojila so, da skupne obresti, plačane za posojilo, znašajo 103,218 $, v primerjavi z 289 $ za 970-letno posojilo. Zdi se, da lahko petnajst let hitro mine in vznemirljiv občutek je prenehati plačevati.

Svoje primerjave 15-letnih in 30-letnih posojil, pa tudi drugih obdobij in posojil z nastavljivo obrestno mero lahko izvedete z uporabo MarketWatch's hipotekarni kalkulator.

Protiargument proti 15-letnemu posojilu bi lahko vključeval izgubljene priložnosti. 30-letno posojilo ima obrestno mero 4.67 %, dolgoročno pa bi lahko pričakovali veliko višjo stopnjo donosa zaradi široke naložbe na borzi. Toda pri tem se postavlja vprašanje, ali bo 700 dolarjev mesečnega denarja, ki se sprosti s 30-letnim posojilom, vloženih. Morda bi bilo mamljivo porabiti ta denar za dražje vozilo, kot bi ga sicer kupili.

Odločitev o tem, kateri dom kupiti, in odločitev o posojilu morata upoštevati potrebe družine, vključno s prostorom, varčevanjem in vlaganjem za upokojitev in izobraževanje ter nešteto gospodinjskih stroškov.

Kupec stanovanja bi moral vsaj razumeti, kako delujejo različne vrste posojil.

Kopati globlje v amortizacijo

Pogled na razčlenitev amortizacije je še en način za ponazoritev, koliko plačujete za financiranje svojega doma. Na primer, pri 30-letnem posojilu obresti znašajo 1,271 $ od vašega prvega mesečnega plačila 1,687 $ (spet je številka zaokrožena). Tukaj je primerjava glavnega dela mesečnega plačila posojila za tri vrste posojila v prvem mesecu in naprej:

Preglednice skupaj prikazujejo, koliko hitreje se vaše posojilo odplačuje (ali se vaš lastniški kapital zgradi) s krajšimi obdobji posojila.

Zadnje misli in opozorilo

Pri nakupu doma – še posebej vašega prvega doma – mora biti vse na mizi. Dolgoročna razprava bi morala zajeti vse glavne finančne cilje in potrebe, vključno z varčevanjem pri upokojitvi, izobraževanjem, prihodnjimi zdravstvenimi stroški in celo, katere avtomobile, tovornjake ali SUV nameravate ali morate kupiti. Morda boste tudi natančno pogledali svojo začetno oceno, koliko prostora potrebujete. Koliko od tega je za shranjevanje? kaj shranjujete? Če shranjujete manj, boste morda plačali manj.

Nakupi vozil so običajno financirani in številni pari lahko vključujejo mesečna plačila, ki se približajo mesečnim plačilom stanovanjskega posojila. Zato je potreben trden pogled v ogledalo. Pri nakupu vozila je treba upoštevati toliko različnih potreb, vključno z delom – morda boste potrebovali drag tovornjak. Ali pa bi vas morda morali videti, kako vozite lep avtomobil novejšega modela, da boste naredili dober vtis, če na primer prodajate nepremičnino.

Toda nekateri ljudje bi morda lahko odložili nakup novega vozila, kar lahko olajša pritisk pri sprejemanju odločitve o financiranju doma, ki bi lahko bila več desetletij.

Opozorilo o šoku

Davki na nepremičnine se izračunajo na različne načine, odvisno od tega, v kateri državi živite. V nekaterih državah davki temeljijo na prodajni ceni stanovanja ali na trenutni oceni vrednosti hiše, ki jo je opravil ocenjevalec davka na nepremičnine, pri čemer so letna povečanja morda omejena na nizke odstotke. To bi lahko pomenilo, da bo kupec stanovanja plačal veliko višje davke na nepremičnine, kot jih je plačal prodajalec.

Na začetku postopka odločanja o nakupu stanovanja se prepričajte, da naredite svojo oceno, kakšni bodo vaši davki na nepremičnine, namesto da se zanašate na oceno posojilodajalca ali lastniške družbe, ki lahko temelji na davkih na nepremičnine iz prejšnjega leta. Za pomoč pri tej oceni se lahko obrnete na okrožnega cenilca nepremičnin.

Drug dejavnik, ki ga je treba upoštevati, je zavarovanje lastnikov stanovanj, vključno z dodatnim kritjem, ki bo morda potrebno, če ste na poplavnem območju ali na območju, ki je izpostavljeno drugim nevarnostim, kot so orkani. Če se na primer selite na jug iz države na severovzhodu ali srednjem zahodu, boste morda naleteli na precej drugačen – in veliko dražji – zavarovalniški trg, kot ste ga imeli prej.