Meje posojil GSE zdaj presegajo 1 milijon USD

Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA) pravkar napovedana skladne omejitve posojil GSE bodo prvič presegle 1 milijon dolarjev. V navadni angleščini ta objava pomeni, da leta 2023 Fannie MaeFNMA
in Freddie Mac bo prvič lahko kupil stanovanjske hipoteke, ki presegajo 1 milijon dolarjev.

Ta nova višja omejitev 1,089,300 $ bo veljala samo za trge z »visokimi stroški«., vendar se omejitve posojil GSE povsod povečujejo. Večina geografskih območij Združenih držav bo leta 726,000 imela omejitve posojil v višini 2023 USD, s 647,200 $ leta 2022. (Za evidenco FHA ima podobno visoke omejitve posojil.)

Kdor misli, da se te številke zdijo zelo visoke, je na pravi poti.

Celo »redna« meja 726,000 $ je precej nad 455,000 $, (trenutno povišano) srednjo prodajno ceno za stanovanja v Združenih državah. Te visoke meje so torej ena od lukenj v zgodbi, ki jo pripovedujejo tisti, ki vztrajajo, da je zvezna stanovanjska politika namenjena pomoči revnim ljudem pri pridobivanju domov, namesto da bi povečala število hipotek, ki jih lahko napiše finančna industrija.

Dovoli zvezna podpora za hipoteke o počitniških domovih, sekundarnih domovih, naložbenih nepremičninah in refinanciranju izplačila, kot tudi za kupce »prvič«, ki so hiše v prejšnji lasti in za tiste, ki zaslužijo nadpovprečne dohodke, je samo še nekaj teh lukenj. Ampak odvrnil sem se.

Te omejitve posojil bi bilo treba v zadnjih dveh desetletjih sistematično zniževati in povečevati g-pristojbine to bi vsa geografska območja postavilo na isto podlago. Neuspeh pri spremembi tega sistema je pomenil, da se je z zvišanjem cen stanovanj povečala tudi zvezna podpora za hipoteke, kar je spodbudilo nadaljnje zvišanje cen.

Zelo malo vladnih uradnikov je to težavo sploh priznalo.

Ne glede na to bi moralo prestopanje praga milijona dolarjev pritegniti vsaj nekaj pozornosti na to politično težavo. Wall Street Journal poroča polno upanja "Višje meje bodo prav tako verjetno obnovile razpravo o tem, kako velika hipoteka je prevelika, da bi jo podprla vlada." Toda v zadnjih 15 in več letih res ni bilo veliko razprav.

V najboljšem primeru nekaj članov kongresa iz "dragocenovnih" območij države - obstajajo približno 100 takih okrožij v več kot ducat državah – imeti priznal težavo in pozval k višjim provizijam namesto nižjih omejitev. Namigi tega ne-razprava se pojavi v nedavnem oddaji nekdanjega direktorja FHFA Eda DeMarca komentarje za Wall Street Journal:

Morda bo omejitev posojila, ki dejansko presega 1 milijon dolarjev, pritegnila pozornost nekoga in vsaj izzvala prepotrebno politično razpravo o odtisu vlade na hipotekarnem trgu.

DeMarco ima prav. Razprava is zelo potreben. Žal na tem področju v zadnjih nekaj desetletjih ni bilo skoraj nobenega napredka. Ne glede na to, katera politična stranka je imela nadzor nad kongresom ali Belo hišo, so vladni uradniki vztrajno širili zvezni odtis na hipotekarnem trgu.

Na primer, vlada prevladuje na sekundarnem hipotekarnem trgu vse od finančne krize leta 2008, pri čemer so GSE še vedno pod nadzorom vlade. Malokdo pa se spomni, da razmere pred krizo niso bile dosti drugačne. Od 1996 da 2007, je letni delež Fannie in Freddieja na trgu celotnih hipotekarnih vrednostnih papirjev (MBS) v povprečju znašal 60 odstotkov, kar je le približno 10 odstotnih točk nižje od deleža po krizi.

Čeprav se zdi, da ta vrsta tržnega deleža nikogar v Washingtonu ne moti, listina Fannie določa, da njihove operacije na sekundarnem trgu "je treba izvajati pod pogoji, ki razumno preprečujejo pretirano uporabo zmogljivosti družbe." Freddiejeva listina vključuje skoraj enak jezik.

Morda je to vprašanje vrste pravne države preveč nejasno, da bi se izvoljeni uradniki zanj zanimali.

Če je tako, bi se lahko zanašali le na nekatera dejstva o stanovanjskem financiranju, ki jih je mogoče zlahka povezati in sovpadajo z večjo vpletenostjo zvezne države. Na primer, stopnja lastništva stanovanj v ZDA je skoraj točno tam, kjer je bil pred razširjeno odvisnostjo od Fannie in Freddieja; apreciacija cen stanovanj je dosledno presegal prihodke rast, davkoplačevalci pa so bili prisiljeni odšteti na stotine milijard dolarjev pomoči.

Fannie in Freddie (skupaj z FHA) so pomagali gorivo več hipotekarnega dolga, z manj lastnega kapitala, za stanovanja višjih cen. Te politike so bile še posebej škodljivo za družine z nizkimi dohodki, in vse tipičen Američan mora pokazati obstoječi sistem stanovanjskega financiranja je prezadolženost, visoki stroški stanovanja, nestanovitne cene stanovanj, preregulacija in sled zveznih reševanj.

Zvezne politike so tudi izrinile podjetja zasebnega sektorja, ki bi lahko pomagala zgraditi bolj trajnosten sistem, morda z več raznolikimi možnostmi posojil in zavarovanj.

Kot sem poudaril v poglavju o lastništvu stanovanj Opolnomočenje novega ameriškega delavca, prihodnja knjiga, ki jo je uredil moj kolega Scott Lincicome, so zvezne politike ogrozile zmožnost delavcev, da ustvarijo bogastvo in kopičijo sredstva, zlasti na turbulentnih trgih dela. Dolgoročni dolg z nizkim lastniškim kapitalom je igra na srečo, ne glede na osnovno sredstvo.

Idealna rešitev bi bila, da bi zvezno vlado v celoti odstranili iz industrije stanovanjskega financiranja. Medtem ko se je takšna sprememba izkazala za politično težavno, bi lahko kongres izvedel poljubno število postopnih reform, ki bi sistem stanovanjskega financiranja preprosto usmerile v boljšo smer.

Zdi se, da ni več zvezne podpore za 1 milijon dolarjev vrednih domov, smiselno začeti.