(Bloomberg) – Nekateri najdražji stanovanjski trgi v Aziji in Pacifiku se po lanski vrtoglavi rasti začenjajo ohlajati.
Najbolj brano iz Bloomberga
Cene stanovanj so začele padati v Sydneyju in Hongkongu, medtem ko so se vrednosti v Singapurju v zadnjem četrtletju komaj dvignile, saj so kupci previdni zaradi naraščajočih obrestnih mer in gospodarskih ovir, ki se odločajo za obrobo.
Preobrat ne bi mogel biti bolj nenaden, potem ko so nizki stroški izposojanja in strah pred zamudo med pandemijo spodbudili svetovno nepremičninsko blaznost, ki se je raztezala od Toronta do Aucklanda. Cene v Sydneyju so lani narasle za skoraj 27 odstotkov, medtem ko so vrednosti v Singapurju najbolj poskočile v več kot desetletju, Hongkong pa je ostal najmanj dostopen kraj na svetu za nakup stanovanja.
Čeprav se razmere po regiji razlikujejo, je za upočasnitvijo nekaj skupnih imenovalcev. Zaskrbljenost zaradi cenovne dostopnosti je Singapur spodbudila, da je uvedel omejitve nepremičnin, medtem ko inflacijsko tveganje centralne banke vodi k temu, da razmislijo o zvišanju obrestnih mer, ki bi kupcem stanovanj otežila plačilo hipotek.
Medtem Covid-19 povzroča preglavice na kitajskih nepremičninskih trgih. Hongkong se spopada z izseljevanjem prebivalcev po neuspešnih prizadevanjih za zajezitev najnovejšega vala, medtem ko zapora v Šanghaju ruši upanje na hitro okrevanje po padcu, ki ga je sprožilo zatiranje čezmernega dolga pri razvijalcih.
"Od svetovne finančne krize so vlade v regiji postale bolj pozorne na naraščajoče cene premoženja, medtem ko je pandemija v središču pozornosti povečala vrzeli v premoženju," je dejala Victoria Garrett, vodja azijsko-pacifiškega oddelka za stanovanja pri Knight Frank. "Čeprav bo prehod s trga prodajalca razkril več priložnosti, bodo kupci verjetno postali bolj selektivni in cenovno občutljivi."
Za leto 2022 naj bi cene stanovanj po vsej regiji rasle po blažji in bolj trajnostni stopnji od 3 do 5 %, ocenjuje Garrett. To je nižje od lanskega 9.1-odstotnega povečanja.
Seveda se lahko povpraševanje na nekaterih trgih zadrži, deloma zato, ker pomanjkanje stanovanjskega fonda verjetno ne bo zmanjšano v naslednjih 12 mesecih, je dejal Garrett. In ker je cikel zvišanja obrestnih mer še vedno v začetni fazi, je še vedno okno priložnosti za kupce, da izkoristijo še vedno ugodne finančne obrestne mere, je dodala.
Kupcev drugod ni odvrnilo. V Združenem kraljestvu so cene stanovanj marca rasle najhitreje na letni ravni od leta 2004, medtem ko vrednosti v 20 mestih v ZDA prav tako naraščajo.
Spodaj je povzetek najnovejših stanovanjskih trendov v ključnih mestih.
Sydney
Cene stanovanj v najbolj naseljenem mestu Avstralije kažejo znake utrujenosti blizu rekordnih vrednosti, saj rastejo pričakovanja, da bo centralna banka kmalu začela zviševati obrestne mere.
Cenovna dostopnost že zdaj obremenjuje zgornji del trga, pri čemer rast dohodka močno zaostaja za rastjo cen: med marcem 2020 in decembrom 2021 so se plače povečale za 3.3 % v primerjavi z 22.6 % dvigom vrednosti stanovanj. Srednja vrednost stanovanja v Sydneyju je več kot 17-krat večja od povprečne plače v državi.
Poleg tega je bruto dolg avstralskega gospodinjstva kot delež razpoložljivega dohodka skoraj 200-odstoten. Zaradi vsega tega so bili kupci na največjem stanovanjskem trgu v državi previdni. Cene stanovanj v pristaniškem mestu so se prejšnji mesec poleg februarskih izgub znižale za 0.2 %, s čimer so prekinili zmagoviti niz, ki se je začel oktobra 2020.
"Veliko je povezano z govorjenjem o obrestnih merah in Sydney je, ker je tako drag trg, zelo občutljiv na pogovore o dvigih obrestnih mer," je dejala Nerida Conisbee, glavna ekonomistka nepremičninskega podjetja Ray White. Upadanje konkurence na dražbah "odraža čustvo, ki se je resnično spremenilo do pripravljenosti ljudi, da plačajo precej nad rezervno ceno."
Hong Kong
Cene stanovanj v Hongkongu se od avgusta znižujejo in ni videti hitrega okrevanja. Izzivi segajo od nazadujočega gospodarstva in naraščajočih obrestnih mer do nenehnega odhoda domačinov in izseljencev, razočaranih zaradi političnih napetosti in strogih ukrepov socialne distanciranja.
Mestni stanovanjski trg se je lani zdel neustavljiv, cene pa so avgusta podrle rekord. Vrednosti so se od takrat znižale za 7.3 % po podatkih Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG pričakuje, da se bodo cene letos znižale zaradi odliva prebivalstva in dviga obrestnih mer. Goldman Sachs Group Inc. je še bolj pesimistična, saj napoveduje 20-odstotni padec do leta 2025.
"Cene stanovanj bodo vsaj v bližnji prihodnosti ostale pod pritiskom," je dejala Rosanna Tang, vodja raziskave za Hongkong in območje Greater Bay Area pri Colliers International. "Poleg Covid-19 tudi druge negotovosti na trgu, vključno z geopolitičnimi napetostmi in obrestnimi tveganji, zavirajo odločanje kupcev stanovanj."
Singapur
Po vrhunskem letu, v katerem so se cene najbolj dvignile v več kot desetletju, se stanovanjski trg v Singapurju ohlaja zaradi omejitev nepremičnin in višjih davkov. Rast cen novih zasebnih stanovanj se je v zadnjem četrtletju upočasnila na 0.4 %, medtem ko je prodaja marca padla na najnižjo vrednost v 21 mesecih.
Oblasti so decembra uvedle hladilne ukrepe, da bi odpravile pomanjkanje cenovne dostopnosti in tveganje, da bodo gospodinjstva težko plačevala hipotekarne kredite po višjih obrestnih merah. Februarja je vlada napovedala višje davke na nepremičnine, namenjene premožnim prebivalcem, kar bi lahko spodbudilo nekatere kupce v tem segmentu, da bi sedeli ob strani.
Kljub temu so analitiki dejali, da so robniki morda le kratkoročna rešitev, saj obstaja resnično povpraševanje med domačini, kot so tisti, ki se nadgrajujejo v zasebne enote iz svojih javnih stanovanj, pa tudi milenijci, ki želijo živeti sami.
Naraščajoče cene življenjskih potrebščin lahko tudi spodbudijo potencialne kupce, da prej kot slej vstopijo na trg in ohranijo kupno moč, je dejal Alan Cheong, izvršni direktor raziskav pri Savills Plc. "Inflacija je opioid, ki spodbuja povpraševanje," je dejal.
Shanghai
Cene stanovanj v Šanghaju, enem najbolj odpornih stanovanjskih trgov na Kitajskem, so se decembra po treh mesecih padca znova dvignile, potem ko so uradniki sprejeli ukrepe za zaustavitev upočasnitve, ki jo je povzročila likvidnostna kriza pri razvijalcih. Zdaj oživitev ogroža obsežna zapora finančnega središča.
"Zdaj smo videli, da se je Covid močneje uveljavil v Šanghaju, kar bi lahko posledično omejilo trg v drugem četrtletju," je dejal Roddy Allan, glavni raziskovalni direktor za Azijo Pacifik pri Jones Lang LaSalle.
Kljub temu so dolgoročni obeti mesta boljši zaradi nizkega zalog in znižanja obrestnih mer. Gospodarska upočasnitev je Kitajsko potisnila v način popuščanja, kar je močno razhajalo v politiki drugih večjih gospodarstev. Centralna banka je januarja prvič po skoraj dveh letih znižala ključno obrestno mero, medtem ko so večje banke znižale hipotekarne obrestne mere in skrajšale čas odobritve posojil.
Prodaja stanovanj v Šanghaju se bo letos verjetno stabilizirala, ob koncu leta pa bi se lahko vrnila, je dejal Yang Hongxu, direktor raziskovalnega inštituta E-House China Enterprise Holdings Ltd.
Najbolj brano iz Bloombergovega poslovnega tedna
© 2022 Bloomberg LP
Vir: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html