Zvezna stanovanjska politika vam olajša pridobitev posojila, vendar ne postanete lastnik stanovanja

Prejšnji teden sem pričal na zaslišanju odbora za finančne storitve predstavniškega doma Razcvet in propad: neenakost, lastništvo stanovanj in dolgoročni učinki vročega stanovanjskega trga. Ni bilo prvič, da sem pričal -ali napisano— o teh temah, zato nisem bil niti najmanj presenečen, koliko prič (in članov kongresa) želi vreči še več denarja drugih ljudi v tako imenovano stanovanjsko pomanjkanje.

Toda glede na pripombe predstavnika Eda Perlmutterja (D-CO) želim ohraniti jasnost.

Po Perlmutterju (približno oznaka 2:55), ne želim storiti ničesar glede ponudbe stanovanj in želim "zmanjšati povpraševanje tako, da zagotovim, da ljudje nimajo denarja." Toda to je netočen opis tega, kar sem predlagal.

Nimam težav z gradnjo več stanovanj, bodisi enodružinskih hiš ali stanovanj. Težava je v tem, da je ponudba stanovanj vedno nekoliko omejena. Na mnogih lokacijah, kjer si ljudje želijo živeti, preprosto ni dovolj zemlje, da bi občutno povečali ponudbo.

Del tega pomanjkanja je posledica državnih in lokalnih omejitev glede coniranja, kot so tiste, zaradi katerih so stanovanja v visokih stolpnicah izven večine primestnih sosesk. V teh soseskah prevladujejo enodružinske hiše in tako bo tudi ostalo. V najbolj zaželenih mestnih in primestnih območjih preprosto ni več veliko praznega zemljišča, zato tudi odprava vseh omejitev prostorskega urejanja ne bo kmalu prinesla ogromnih sprememb.

Kakor koli že, za gradnjo novih stanovanjskih enot je potreben čas in ljudje ne morejo kar tako iti po enega v Walmart. (Da, pri Home Depotu je mogoče kupiti lopo ali majhen hlev.)

Druga težava je, da morajo ljudje na splošno plačevati velike izdatke v daljšem časovnem obdobju, zmožnost doslednega plačevanja teh plačil pa je odvisna od cele vrste gospodarskih in družbenih dejavnikov. Mnogi od teh dejavnikov nimajo nobene neposredne zveze s politiko stanovanjskega financiranja.

Čeprav sem popolnoma za gradnjo več domov in stanovanj, resnica je, da zvezna vlada ne more storiti veliko drugega, kot da se vzdrži poslabšanja omejitev ponudbe in krčenja gospodarskih priložnosti. Vendar, zgodovinsko, točno to kaj zvezne politike naredil.

Zvezne politike so dosledno povečevale povpraševanje tako, da so olajšale pridobivanje posojil na vseh geografskih območjih države, s trendom k vedno nižjemu lastniškemu kapitalu in daljšim rokom zapadlosti. Vse, kar je ta pristop kdaj naredil, je, da je na trg potisnil več ljudi, da bi dražili enako omejeno ponudbo. In to je pogosto storila s čistim zanemarjanjem sposobnosti posameznikov, da se soočijo z visokim tveganjem dolgoročnih hipotek z nizkim lastniškim kapitalom, zaradi česar imajo ljudje več dolgov in manj dostopna stanovanja.

Presenetljivo je, da zvezni oblikovalci politik ostajajo osredotočeni na še večje povečanje povpraševanja s potiskanjem več ljudi – zlasti tistih z nižjimi dohodki – na trg z velikimi hipotekami.

Predstavitev pogosto vključuje neko različico zapolnitve vrzeli v premoženju, saj stanovanja predstavljajo velik del bogastva Američanov. Toda če bi kateri koli član kongresa predlagal povečanje bogastva revnih ljudi s subvencioniranjem maržnih računov za igre na delnice, bi se predlogu smejali s Capitol Hilla. Pa vendar, pravičnost trge in cene stanovanj so razstavljali podobna volatilnost—tj. podobno finančno tveganje — desetletja.

Torej, da pojasnim, nisem za to, da se ljudem jemlje gotovina.

Sem pa za to, da jim pustimo obdržati več denarja in se sami odločijo, kdaj je pravi čas za zadolževanje. Povedano drugače, pravim, da je čas, ko je zvezna vlada prenehala omogočati tako enostavno pridobivanje dolgoročnih hipotek z nizkim kapitalom, že daleč. Ta pristop očitno ne dosega rezultatov – zaradi česar so stanovanja bolj dostopna – kot trdijo številni člani odbora za finančne storitve predstavniškega doma.

Pravzaprav nima smisla trditi, da je cenovna dostopnost glavni cilj, medtem ko delamo vse, za kar je znano, da dosežemo nasprotno. Celo priznava predsednik Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov (Glej oznaka 2:55:56), da je »povpraševanje trenutno veliko večje od ponudbe«, zato bo celo nadaljevanje enake ravni zveznih politik, ki spodbujajo povpraševanje, povzročilo pritisk na cene navzgor.

Dolgoročno rešitev za visoke cene stanovanj ne more biti zgolj povečanje ponudbe, saj bi zvezna politika še vedno povečevala povpraševanje, kar je veliko lažje narediti kot povečati ponudbo.

Namesto da bi dovolila, da se posameznikove odločitve o zatočiščih razvijajo glede na njihove ekonomske okoliščine, je zvezna politika ljudem v bistvu rekla, naj pozabijo na te okoliščine in vzamejo večja posojila z manj denarja za predplačilo. Ta pristop pogosto ne uspe za posojilojemalca – samo vprašajte milijone, ki so šli skozi zasege po vzponu Fannie in Freddie –, pa tudi vse, ki poskušajo varčevati, naj bodo bolj varni, preden vzamejo velikansko posojilo.

Kar je tako osupljivo, so grozljivi rezultati iz popolnoma istih predpisov politike, h katerim zdaj pozivajo vsi moji slišeči kolegi in večina demokratov iz hiše finančnih storitev.

Zvezna stanovanjska uprava iz obdobja New Deala ustvaril rdeče črte in ločene soseske, podaljšali hipotekarne pogoje in znižali predplačila precej pod 20 odstotkov. GSE so nato ustvarili v poznih šestdesetih letih prejšnjega stoletja (kot proračunski trik, kolikor je vredno), vendar se je stopnja lastništva stanovanj komajda premaknila. Strategija Billa Clintona iz leta 1960, da je uporabil GSE za zvišanje obrestne mere s še lažjim pridobivanjem dolgoročnih hipotek z nizkim lastniškim kapitalom, je bila popolna katastrofa, stopnja črnskega lastništva pa se je po desetletjih teh politik še znižala. Številni demokrati celo želijo razširiti najbolj grozno stanovanjsko politiko iz 1994-ih, javna stanovanja in subvencije za najemnine.

Poleg teh očitnih napak je zvezna politika izrinila podjetja zasebnega sektorja, ki bi lahko pomagala zgraditi bolj trajnosten sistem. Zasebna podjetja bi lahko na primer zagotovila bolj raznolike možnosti posojil in zavarovanj, če ne bi bila prisiljena tekmovati z zvezno vlado. Toda zvezna vlada prevladuje na trgu.

Torej, ne, ne želim se prepričati, da ljudje nimajo denarja za nakup domov. Želim pa, da zvezna vlada ljudem preneha jemati gotovino za financiranje več zveznih programov in več posojil, ki jim na koncu vzamejo še več denarja.