Padajoče cene ne dovolijo kršitve pogodb

Precej jasno je, da si Elon Musk želi, da bi lahko imel mulligan pri nakupu Twitterja. V začetku tega leta je podjetje sprejelo njegovo ponudbo za nakup podjetja za 54.20 USD na delnico (številka je bila izbrana deloma zaradi šale o marihuani).

Medtem ko je ta cena predstavljala skromno premijo nad ceno delnice v tistem času, je v naslednjih mesecih borza padla, kot tudi cena delnice Twitterja. Do poletja je postalo jasno, da bo Musk za podjetje plačal veliko več, kot je bilo vredno.

Musk se je zavedal svoje napake in se odločno poskušal izvleči iz posla; najprej je zatrdil svojo namero o umiku, ker podjetje ni bilo popolnoma pregledno glede prisotnosti botov, ki delujejo na spletnem mestu, nato pa se je zdelo, da je sprejel ukrepe za razveljavitev svojega finančnega dogovora za posel, za katerega je – napačno – mislil, da bi ga lahko rešil.

Vendar pa je kanclersko sodišče v Delawareju, kjer je Twitter ustanovljen in kjer je bila transakcija izvedena, popolnoma jasno povedalo, da so v pogodbi, ki jo je podpisal, ko se je strinjal s prevzemom Twitterja, jasno opredeljeni predikati za odpoved posla, strm padec tečaja delnice pa je bil niti enega od njih.

Kljub vsem prizadevanjem njegovih odvetnikov, da bi izpolnili enega od teh predikatov, jim to ni uspelo in posel je uspel. Danes je Elon Musk – nedvomno na njegovo žalost – lastnik podjetja, za katerega je plačal bistveno več od njegove tržne cene.

Elon Musk ni edini vlagatelj, ki je sklenil posel za nakup sredstva in videl, da je njegova vrednost močno padla, preden je sklenil posel.

Približno v istem času, ko se je Musk dogovarjal o prevzemu Twitterja, je podjetje z imenom Java Capital LLC – podružnica newyorške investicijske družbe Emerald Empire Inc – sklenilo pogodbo o nakupu večstanovanjske stanovanjske nepremičnine v St. Louisu.

Med podpisom pogodbe in sklenitvijo posla so obrestne mere močno poskočile, kar je poslabšalo pričakovane donose EEI iz naložbe. Posledično je iskala izhod iz posla. Tako kot Musk je izkoristil vse možne izgovore za odpoved pogodbe: v tem primeru so trdili, da je bila prijavljena ocena števila enot v razvoju, ki so ga kupovali, napačna, ker je vključevala pisarno za najem, skladišče in telovadnico. Posledično jim je ostalo le 425 enot za najem namesto 429 in trdijo, da je to odstopanje dovolj, da lahko prekinejo pogodbo in prejemajo svoj zasluženi denar.

Prodajalec, subjekt z imenom Southfield Partnership, je nasprotoval, da bi bilo mogoče dve vzorčni enoti, skladišče in fitnes zlahka najeti, ko bo transakcija zaključena in bo stavba skoraj v celoti zasedena. Trdil je, da je Java Capital želel prekiniti pogodbo preprosto zato, ker zanj ni bilo več finančno smiselno.

V skladu s pogoji pogodbe bi to Java Capitalu omogočilo, da obdrži zasluženi denar; ker je cena, ki je vredna danes, nedvomno padla, bi to kompenziralo Southfield Partnership dejstvo, da mu pogodba, ki jo je podpisala z Java Capitalom aprila, onemogoča iskanje drugih potencialnih kupcev v naslednjih nekaj mesecih, preden se nepremičninski trg v Missouriju umiri.

Približno v času, ko je Java Capital podpisal to pogodbo o prevzemu, je druga podružnica Emerald Empire prav tako podpisala pogodbo o nakupu druge nepremičnine na območju St. Louisa, ki jo je razvil subjekt, imenovan VA7 Trilogy. Tako kot pri čakajočem nakupu družbe Java Capital je dobičkonosnost posla padla s povišanjem obrestnih mer, zdaj pa trdijo, da je prodajalec na nek način napačno predstavil posel, kar želi uporabiti za odpoved pogodbe.

EEI je vpleten tudi v drugo tožbo, ki izhaja iz podobne situacije; maja je zaprl večstanovanjsko nepremičnino v St. Louisu in toži, da se tudi ta transakcija razveljavi z vrnjenim denarjem.

Naložbe v nepremičnine so lahko tvegane: vzvod, ki ga večina razvijalcev in gradbenikov uporablja za financiranje svojih naložb (in tudi nas, kupcev stanovanj), pomeni, da lahko skromen upad trga v kratkem izniči lastniški kapital vlagatelja. Razumljivo je, da investitor, ki to vidi med dogovorom in zaključkom bi rad pobegnil.

Nepremičninski trg pa bi postal veliko manj učinkovit, če bi kupec zlahka razveljavil dogovore po pošti preprosto zato, ker se je trg spremenil. Prodajalci bi zahtevali višje cene, da bi jim nadomestili to tveganje, postavili dodatne pogoje za transakcijo, da bi jo poskušali narediti nedotakljivo – s čimer bi povečali transakcijske stroške – ali morda v celoti odložili prodajo in dlje obdržali nepremičnine, kar bi dodatno zvišalo cene nepremičnin.

Delaware Court of Chancery je Elona Muska obsodilo na pogoje njegove pogodbe, ker so bili v sporazumu jasno določeni pogoji za preklic, ki niso bili izpolnjeni, in če bi ravnali drugače, bi v prihodnje transakcije na trgu vnesli precejšnjo stopnjo negotovosti.

Enako sklepanje velja za te transakcije z nepremičninami. Podjetja morajo spoštovati svoje pogodbe in sodišča morajo podpreti njihove pogoje, tudi če za enega od subjektov morda niso več finančno ugodni. To je pojem, ki služi kot temelj našega gospodarskega sistema.