Vsi si želijo nižje cene, a zlom stanovanjskega trga bi bil grozen

Sem v svojih 20-ih in odraščal sem v Dublinu na Irskem. In joj, težko je kupiti dom. 

Ohišje je resnično ena od hrbtenic družbe. Dom je sestavni del človekovega življenja, če povem očitno. Privoščite si katero koli volilno razpravo, kateri koli javni diskurz, udeležite se katere koli večerje – stanovanjska tema se bo zagotovo pojavila. 

Iščete hitre novice, nasvete in tržne analize?

Danes se prijavite za glasilo Invezz.

V velikih mestih je zgodba znana. Preveliko povpraševanje, premajhna ponudba in v nebo visoke cene. Ob pogledu na UK Natančneje, spodnja tabela to dobro povzema – cene hiš glede na dohodke so skokovito narasle, zaradi česar si je nakup stanovanja vedno bolj nedostopen.

Zdaj se govori o umiku cen stanovanj, z najrazličnejšimi napovedmi o možnih padcih, ki bi jih lahko videli. Čeprav sem pisal o tem, zakaj ne verjamem, da je večina napovedi o sodnem dnevu točnih (predvsem v ta kos novembra lani) ni dvoma, da se je trg zmehčal od dni vrtoglavega pandemičnega bikovskega trga, ko so cene močno poskočile hitrost brez primere.  

Toda vprašanje je, kaj se zgodi, če cene stanovanj padejo? 

Mamljivo je sklepati, da bi bilo to dobro, zlasti če pogledamo zgornjo tabelo o povečani cenovni dostopnosti. In seveda, glede na mojo starost in željo, da kmalu kupim dom (otrok lahko sanja, kajne?), bi bilo lepo živeti v svetu, kjer povprečna cena stanovanja ni v drugačni stratosferi kot moj dohodek. Toda vprašanje je nekoliko bolj niansirano. 

Lastniki stanovanj ne diverzificirajo

Zaradi česar je stanovanje tako zanimivo, je to, da v enem pogledu nakup krši glavno pravilo vlaganja: diverzifikacija in upravljanje portfelja, stvari, ki jih imam napisano o marsičem. 

Krši ta pravila, ker so hiše tako drago premoženje, da pogosto predstavljajo večji del bogastva. Dejansko je bil to priročnik starejših generacij za kopičenje bogastva: delaj, ko si mlad, kupi si dom, nadaljuj z delom, da odplačaš hipoteko. In potem sedi na tej hiši in opazuj, kako ceni. Vaš dom je vaša pokojnina. 

Ni naključje, da smo priča vzponu populistične politike, ikonoklastičnih projektov, kot je cryptocurrencyin splošen občutek razklanosti in nesreče. Milenijci in generacija Z se zavedajo, da prvič po mnogih generacijah ne bodo bogatejši od svojih staršev. To je nekakšna generacijska vojna. 

In veliko tega se nanaša na stanovanja. 

Seveda obstaja en način, kako milenijci obogatijo: dediščina. To še poslabša stvari, ker neenakost v družbi še naprej raste kot gobe (nekaj, kar COVID se je poslabšal). Najpomembnejša odločitev, ki jo kdaj sprejmemo, je odločitev, v katero družino se bomo rodili. Tam se pravilno obrnite, pa bodo te cene stanovanj na koncu OK. 

Kot je v nedavnem podcastu dejal odlični (irski!) ekonomist David McWilliams, ustvarja dednokracijo. 

Padec cen stanovanj vleče gospodarstvo navzdol

Toda kljub vsemu temu, kar me je mikalo, da bi vzel v roke vile in nenehno navijal za grdo stanovanjsko nesrečo, bi to pomenilo, da bi spregledal širšo sliko. 

Ko cene stanovanj hitro padajo, se uveljavi negativni učinek bogastva. To je zaradi tega, o čemer smo razpravljali prej – hiša je človekovo glavno premoženje in s tem glavni vir bogastva. Zato bistveno nižje bogastvo vodi v usihanje potrošnje, vse pa vodi do najbolj umazane besede v ekonomiji: recesija. 

Padec dovolj hiter in lahko najdete celo negativni lastniški kapital. Takrat vrednost stanovanja postane manjša od tiste, ki jo potrošnik dolguje na podlagi hipoteke. Kot Irec dobro vem, kaj to pomeni – do konca leta 31 smo videli 2010 % hipotek z negativnim kapitalom. Ojej.

To poenostavi gospodarstvo. Očitno je bilo leto 2008 skrajni primer, ko so banke propadale, ko so neplačila tekla levo, desno in sredino pri hipotekah. Banke so danes veliko bolje kapitalizirane in na splošno v veliko bolj zdravem položaju. 

Toda padajoče cene odvračajo od zadolževanja, posojanja in potrošnje v gospodarstvu. Duši aktivnost in ni dobro za nikogar. Torej, čeprav je morda skušnjava sedeti in prositi za zlom nepremičnin, bodite previdni, kaj si želite. 

*Vzdih*. Nazaj na delo mislim, da je treba plačati najemnino.