Evropa se pripravlja na oster in nenaden preobrat na področju nepremičnin

(Bloomberg) — Pretresi v trofejnih nepremičninah v Londonu in Frankfurtu ponujajo vpogled v škodo, ki čaka evropske vlagatelje v nepremičnine, ko se soočajo z najhujšim preobratom doslej.

Najbolj brano iz Bloomberga

Vlagatelji se trudijo najti načine za premostitev vrzeli v financiranju, od napornega postopka refinanciranja poslovne stavbe v londonskem Cityju do težke prodaje stolpnice Commerzbank Tower v nemškem finančnem središču, medtem ko se posojilni trgi otepajo hitro naraščajočih obrestnih mer.

Preverjanje resničnosti se bo začelo izvajati v prihodnjih tednih, ko bodo posojilodajalci po vsej Evropi prejeli rezultate ocen ob koncu leta. Močna znižanja vrednotenj grozijo, da bodo povzročila kršitve posojilnih zavez, kar bo sprožilo nujne ukrepe financiranja od prisilne prodaje do črpanja svežega denarja.

"Evropa bo šla skozi veliko sprostitev 10 let lahkega zaslužka," je dejal Skardon Baker, partner družbe zasebnega kapitala Apollo Global Management. "Količina stiske in dislokacije je izven spektra."

Preberite več: Svetovni nepremičninski trg se sooča z dolgovsko spiralo v višini 175 milijard dolarjev

Posojila, obveznice in drugi dolgovi v skupni vrednosti približno 1.9 bilijona evrov (2.1 bilijona dolarjev) – kar je skoraj velikost italijanskega gospodarstva – so po Bayesovi raziskavi Evropskega bančnega organa zavarovani s poslovnimi lastninami ali razširjeni na najemodajalce v Evropi in Združenem kraljestvu. Business School in podatke zbral Bloomberg.

Približno 20 % tega zneska ali približno 390 milijard EUR bo zapadlo v plačilo letos, grozeča kriza pa pomeni prvi pravi preizkus predpisov, oblikovanih po svetovni finančni krizi za omejitev tveganj pri posojanju nepremičnin. Zaradi teh pravil bi lahko bil popravek bolj strm in nenaden.

"Mislim, da se bo prevrednotenje zgodilo hitreje kot v preteklosti," je dejal John O'Driscoll, vodja poslovanja z nepremičninami enote za upravljanje naložb francoske zavarovalnice Axa SA. "Ljudje se začenjajo izpostavljati, ko plima pojenja."

Zgodba se nadaljuje

Novi predpisi bodo evropske posojilodajalce spodbudili k bolj agresivnemu ukrepanju v zvezi s slabimi posojili. Prav tako so v boljši kondiciji kot med zadnjo nepremičninsko krizo pred več kot desetletjem, zato bi lahko bili manj nagnjeni k temu, da bi dovolili, da bi se težave zagnojile. To obremeni posojilojemalce.

Po finančni krizi leta 2008 večina bank ni želela vpoklicati slabih posojil, saj bi to povzročilo velike izgube – praksa, imenovana »podaljšaj in se pretvarjaj«. V skladu z novimi pravili o slabih posojilih bodo morali posojilodajalci oblikovati rezervacije za pričakovane in ne nabrane izgube. To pomeni, da imajo manj spodbude, da sedijo in upajo, da se bodo vrednosti sredstev povrnile.

Doslej se vrednotenja niso dovolj znižala, da bi bil nadrejeni dolg – ​​posojila, ki jih običajno imajo banke – pod vodo, vendar bi se to lahko kmalu spremenilo. Poslovne nepremičnine v Združenem kraljestvu, ki jih ocenjuje CBRE Group Inc., so lani padle za 13 %. Padec se je v drugi polovici leta pospešil, saj je posrednik samo decembra zabeležil 3-odstotni padec. Analitiki Goldman Sachs Group Inc. so napovedali, da bi skupni upad lahko presegel 20 %.

Banke bi lahko nato ukrepale, preden cene še dodatno padejo in tvegajo kreditne izgube, zaradi česar so zadolžene najemodajalce prisiljene v težke alternative. Težave postanejo še hujše za tiste, ki se soočajo z zapadlostjo dolga. Posojilodajalci znižujejo vrednost nepremičnine, ki so jo pripravljeni posoditi. To pomeni, da bi nižja ocena lahko delovala kot dvojni udarec in povečala vrzel v financiranju.

"Apetit bank je nižji in bo ostal nižji", dokler se ne pokaže znak, da je trg dosegel dno, je dejal Vincent Nobel, vodja posojil na podlagi premoženja pri Federated Hermes Inc. reševanje problemov pomeni, da postane problem nekoga drugega."

Švedska je bila doslej žarišče krize, saj naj bi cene stanovanj padle za 20 % od najvišje ravni. Nepremičninska podjetja v državi, ki kotirajo na borzi, so v zadnjih 30 mesecih izgubila 12 % svoje vrednosti, švedska centralna banka in finančni nadzorni organ pa sta večkrat opozorila na tveganja, ki izhajajo iz dolgov poslovnih nepremičnin.

Po besedah ​​Andersa Kvista, višjega svetovalca direktorja FSA, bi padanje vrednosti nepremičnin lahko sprožilo "učinek domin", saj bi zahteve po dodatnem zavarovanju lahko prisilile k prodaji v težavah.

Medtem ko obstaja nekaj žepov stabilnosti, kot sta Italija in Španija, ki sta bili po svetovni finančni krizi močneje prizadeti, Združeno kraljestvo propada in obstajajo znaki, da bi lahko bila naslednja Nemčija.

Na svetli strani je na voljo več možnosti za investitorje v nepremičnine. Subjekti, kot so zaprti kreditni skladi, so se v zadnjem desetletju vztrajno širili. Glede na Bayesovo raziskavo so imeli zavarovalnice in drugi alternativni posojilodajalci v prvi polovici lanskega leta večji delež novih nepremičninskih posojil v Veliki Britaniji kot večje banke v državi.

V naslednjih 18 mesecih bodo vlagatelji vložili rekordno količino denarja v tako imenovane oportunistične sklade, ki sklepajo bolj tvegane nepremičninske stave, je prejšnji teden na Svetovnem gospodarskem forumu v Davosu dejal glavni izvršni direktor Cantorja Fitzgeralda Howard Lutnick. Trend bo pomagal pospešiti okrevanje trgov poslovnih nepremičnin, je dejal.

Zaradi teh novih orodij bi lahko pretresi postali krajši kot v preteklosti, ko so banke več let zadrževale slaba posojila. Louis Landeman, kreditni analitik pri Danske Bank v Stockholmu, pričakuje, da bo ponastavitev razmeroma urejena, posojilojemalci pa bodo imeli dovolj za sprejetje protiukrepov.

"Vsakdo, ki se znajde s kreativnim načinom zapolnitve te vrzeli, se bo imel odlično," je dejal Mat Oakley, vodja komercialnih raziskav pri Savillsu.

– S pomočjo Antona Wilena, Antonia Vanuzza, Damiana Shepherda in Konrada Krasuskega.

Najbolj brano iz Bloombergovega poslovnega tedna

© 2023 Bloomberg LP