Ali se najemnina med recesijo zniža? Kaj lahko pričakujejo najemniki in vlagatelji v nepremičnine

Ključni izdelki

• Samo zato, ker je recesija, ne pomeni nujno, da se cene najemnin znižajo. Pravzaprav je bilo med recesijo leta 2008 ravno nasprotno.
• Na trenutnem trgu najemnin smo opazili, da se je stopnja zvišanja cen najemnin znižala, vendar to pomeni nižje cene najemnin samo, če ste na izbranih trgih.
• Če ste vlagatelj v nepremičnine, verjetno veste, da ne smete pričakovati nenehnega naraščanja cen najemnin. To upočasnitev je bilo treba predvideti.

Pandemija je pustošila na ameriških najemnih trgih. Od zaprtja podjetij, ki so najemnikom onemogočala ustvarjanje dohodka, moratorijev na deložacije do množičnih migracij, ki so spremljale priložnosti za delo na daljavo, ni nič videti tako kot februarja 2020.

Obstajajo znaki, da smo v zadnjih mesecih opazili zmanjšano stopnjo povišanj cen za najemnike, vendar to ne pomeni nujno znižanja najemnin.

Čeprav ni toliko znakov, da živimo v recesiji, se lahko glede na vaš dohodkovni razred zdi, da smo. Vendar morda ni pomembno, ali smo v recesiji ali ne, saj recesija ne pomeni nujno, da se cene najemnin znižajo.

Najemnina je vir lepljive inflacije

Naraščajoče najemnine so bile del tega, kar je spodbudilo Fed bo začel zviševati obrestne mere. Ko začnemo opazovati znatna povišanja najemnin, se to imenuje "lepljiva inflacija". Lepljiva inflacija se zgodi, ko cene poskočijo zaradi stroškov, ki se spreminjajo v ciklih 4.3 mesecev ali več.

To pomeni, da traja dlje, da se najemnina zniža, ko se zviša. Pogosteje je videti, da se cene za nekaj časa stabilizirajo, namesto da se cene znižajo glede na realne dolarje.

Stroški najema so se med oktobrom 23.5 in oktobrom 2019 povečali za 2022 %, kar izniči vse dobičke, ki bi jih delavci morda dosegli v smislu rasti plač med pandemijo. Verjetnost, da se bo najemnina dovolj znižala, da bi nadomestila to zgodovinsko povečanje, je nizka.

Ali najemnina pada med recesijo?

Redko se zgodi, da se cene najemnin znižajo na način, ki bi bil za najemnika smiseln. Ko pogledamo cene najemnin med letoma 1940 in 2000, vidimo med letoma 1940 in 1950 rahlo zmanjšanje povprečne bruto najemnine na nacionalni ravni. Nato je prišlo do povečanja v naslednjih desetletjih.

TryqO kompletu za porabo infrastrukture | Q.ai – Forbesovo podjetje

Ti podatki so specifični za posamezne trge. Glede na vašo lokacijo se lahko stvari spremenijo. Na primer, v državah, kot so Kalifornija, Havaji in Maryland, so se cene najemnin med letoma 1990 in 2000 znižale v realnem dolarju.

Med letoma 1940 in 2000 je bilo kar nekaj recesij, vendar si lahko ogledamo tudi leto 2008, da ocenimo cene najemnin v času recesije. Med letoma 2007 in 2011, najslabšimi leti 2008 Recesija, so se cene najemnin zvišale.

Po veliki recesiji se stvari niso izboljšale. Po podatkih vladnega urada za odgovornost (GAO) je med letoma 2007 in 2017 trije milijoni več gospodinjstev začeli plačevati več kot 30 % svojega dohodka za najemnino. Polovica jih je za najemnino porabila več kot 50 % svojih prihodkov.

Navsezadnje nobeno trdno in hitro pravilo ne pravi, da se mora najemnina med recesijo znižati.

Ali se je najemnina v zadnjih mesecih znižala?

Zvišanje najemnin v času pandemije je bilo zgodovinsko. Ker so se ljudje preselili, je povpraševanje v nekaterih mestih in Bubble boomtowns eksplodirala. Inflacija in nenadzorovan stanovanjski trg sta dvignila cene po vsej državi, vendar so migracije, ki so prišle z možnostmi dela na daljavo, povzročile dramatičnejše dvige cen na nekaterih lokacijah.

Od poznega poletja 2022 se je stopnja zvišanja cen iz meseca v mesec zniževala. Nekatere od teh znižanj bi lahko pripisali sezonskim spremembam v povpraševanju in cenah, vendar je to prvič, da se je stopnja rasti upočasnila od začetka dviga.

Stvari ne izgledajo tako vroče, ko pomanjšamo prikaz cen iz leta v leto. Novembra 2022 so se cene po vsej državi zvišale za 7.4 % v primerjavi z novembrom 2021. V začetku leta 2022 so bila ta medletna povišanja dvomestna, zato je dobro, da niso več tako intenzivna.

Vendar pa to ne pomeni nujno nižjih cen za najemnike.

Na nekaterih območjih je bila stopnja znižanja dovolj velika, da je povzročila majhna znižanja cen najema. To se v prvi vrsti dogaja v mestih z razcvetom mehurčkov, kjer lokalno gospodarstvo ni moglo prenesti rasti v obdobju velikega povpraševanja zaradi pandemičnih migracij.

Se bo najem leta 2023 znižal?

Veliko dogajanja na stanovanjskem trgu je regionalnega. Medtem ko se na nekaterih območjih cene najemnin lahko znižajo v realnem dolarju, se splošna slika nagiba k stanju stabilizacije, kjer najemnine prenehajo naraščati z zaskrbljujočo hitrostjo, ni pa nujno, da se znižajo.

Del razloga, zakaj lahko pride do stabilizacije, je, da so se gradbeniki osredotočali na večstanovanjske nepremičnine. Za najemnike, ki so pripravljeni živeti v stanovanjih in ne v enodružinskih hišah, zaloge v nekaterih regijah povečujejo ponudbo, da zadostijo povpraševanju.

Drugi razlog, da se stvari lahko upočasnijo, je, da se ljudje premalo gibljejo. Manj ljudi je bilo nakup domov odkar je Fed marca 2022 začel dvigovati obrestne mere, tako manj ljudi zapušča najemniški trg. To je v zadnjih mesecih prispevalo k povečanemu povpraševanju, kar je dvignilo cene najemnin.

V tem okolju se najemniki manj verjetno selijo. Če so si zagotovili najemninsko pogodbo prej med pandemijo, je stopnja, ki jo plačujejo zdaj, verjetno veliko nižja od vsega, kar bi lahko našli zdaj.

Kljub temu, če ste v preteklem letu res dobili novo najemno pogodbo in so se cene občutno znižale, vas bo to morda spodbudilo k iskanju cenejših nastanitev, ko bodo nove najemnine res padle v realnih dolarjih.

Kaj nižje najemnine pomenijo za vlagatelje v nepremičnine?

Če bi se najemnine znižale v smislu realnih dolarjev, izgube verjetno ne bi bile tako velike kot dobički, ustvarjeni v zadnjih letih. Čeprav se morda zdi kratkoročna izguba, verjetno še vedno zaslužite več denarja, kot bi ga leta 2020. To verjetno velja za tiste, ki so svoje naložbe v nepremičnine kupili pred pandemijo.

Če razmišljate o vstopu v nepremičninsko igro, je treba pri nakupu stanovanja ali večstanovanjske nepremičnine v svojo enačbo upoštevati nižje najemnine. Vendar njihova potencialna stopnja upadanja verjetno ne bo dolgoročno odpravila donosnosti ustrezne nepremičnine.

Kljub temu bo stopnja znižanja nesorazmerno vplivala na različne trge. Stvari boste želeli še posebej pozorno spremljati, če imate nepremičnine na lokacijah, ki so v prvih dveh letih in pandemiji doživele velika nihanja v povpraševanju.

Imeti dobro razpršen portfelj je še posebej pomembno, ko se lahko eno od vaših sredstev upočasni ali zmanjša donosnost. Lahko preverite Q.ai's Naložbeni kompleti ki zajemajo številne panoge, da bi v vaš portfelj vgradili večjo odpornost. Q.ai ponuja zelo edinstveno možnost, imenovano Zaščita portfelja ki ščiti vaše dobičke in zmanjšuje vaše izgube, ne glede na to, v katero panogo vlagate.

Spodnja črta

Nacionalni urad za ekonomske raziskave (NBER) še ni razglasil recesije. Ne glede na to, ali živimo v recesiji ali ne, zagotovo doživljamo nekaj nenavadnih gospodarskih časov.

Ni pomembno, ali gre za recesijo, saj ta vrsta recesije ne pomeni nujno znižanja cen najemnin. Gospodarske okoliščine, povezane z vsako recesijo, se razlikujejo, kar pomeni, da se bo rezultat razlikoval.

Prenesite Q.ai danes za dostop do naložbenih strategij, ki jih poganja AI.