Dragi davkar: Kaj se zgodi, če prodam svojo obstoječo hišo, da odplačam posojilo za svoj novi dom? Koliko davka bom dolgoval?«

Razumem, da dobiček od prodaje nepremičnine ni obdavčljiv, če se porabi za nakup druge hiše v treh letih. Moje vprašanje je, kaj se zgodi, če kupim drugo hišo in nato prodam obstoječo hišo, da odplačam posojilo za svoj novi dom?

Ali je vrstni red nakupa in prodaje pomemben?

Premišljevanje trga

Dragi Mulling the Market,

Nežno te bom spustil. Pravite, da dobiček od nepremičnin dobi davčno olajšavo, če se porabi za nakup doma v treh letih, vendar mi računovodje pravijo, da je to pravzaprav staro pravilo in ni več v knjigah. Torej nimaš sreče.

Kar zadeva nakup in prodajo: upate, da boste dobiček pospravili v žep, zmanjšali svojo davčno obveznost in ohranili vse svoje spomine. Vrstni red nakupa in prodaje za davčne namene ni pomemben. Ni vam treba hiteti z nakupom druge hiše.

»Izključitev pridobitve glavnega prebivališča zdaj velja ne zahtevajo, da davkoplačevalec pridobi nadomestni dom,« je povedal Jeffrey Olson, partner pri Carr, Riggs & Ingram v Atlanti, ki je specializiran za davčna vprašanja, povezana z nepremičninami.

Davčna uprava vam bo omogočila, da dobiček od prodaje vašega doma obdržite brez davka na kapitalski dobiček, z nekaterimi pogoji. Lastnik doma morate biti vsaj dve leti in v njem živeti dve od zadnjih petih let (vendar ni nujno, da sta neprekinjeni).

Oprostitve davkov

Prvih 250,000 $ dobička je izključenih iz davka na kapitalski dobiček za posameznike in poročene pare, ki vložijo ločeno prijavo, v skladu s pravili IRS. Izključitev kapitalskih dobičkov se dvigne na 500,000 $ za poročena para, ki vložita skupno vlogo.

Če zakonski par vloži vlogo skupaj, jo mora imeti le en zakonec. Toda vsak zakonec mora izpolnjevati zahteve glede uporabe. Dve leti lastništva in uporabe ni nujno, da sta eno samo neprekinjeno obdobje, je opozoril Olson.

"Poznejši nakupi sploh ne vplivajo na izračune," je dejal Rob Seltzer, predsednik podjetja Seltzer Business Management s sedežem v Los Angelesu, kjer sodeluje s strankami pri njihovih davčnih zadevah, ki vključujejo transakcije z nepremičninami.

"Edini nakup, ki je pomemben, je nakup stanovanja, ki ga prodajate," je dodal. Z drugimi besedami, ne skrbite glede kakršne koli zahteve po ponovnem vlaganju, vendar se morate zavedati drugih pravil o upravičenosti za izključitev kapitalskih dobičkov.

Gube v davčnem zakoniku

Kljub temu so v davčnem zakoniku gube, če ste v petletnem obdobju oddali svoj dom v najem, del svojega bivališča spremenili v domačo pisarno ali opravili prenovo in zahtevali odbitke amortizacije pri prenovi.

Prodaja vašega doma je postala še bolj zapletena. Cene stanovanj padajo, a so še vedno visoke. Medtem so hipotekarne obrestne mere iti gor in traja dlje, da se hiše prodajo. Razpoloženje kupcev stanovanj je nedavno doseglo najnižja vrednost vseh časov.

Ljudje običajno najprej prodajo in nato kupijo. Če pa si to lahko privoščite, lahko kupite novo hišo in nato prodate obstoječo hišo ter izkupiček od prodaje uporabite za hipoteko na hišo, ki ste jo pravkar kupili.

Davčna zakonodaja strica Sama vas ne prisili, da se držite časovnega načrta za nakup in prodajo na trgu, ki je postal težji. Samo v tem času se ne izpostavljajte nepotrebnemu pritisku.

Imate davčno vprašanje? Pišite mi na: [e-pošta zaščitena]

Hvala za branje. Želim vam pomagati razmišljati širše o vprašanjih, ki vplivajo na vaše davke. Ne ponujam davčnih nasvetov, samo poskušam pogledati, kaj lahko vrtinec davčnih pravil in gospodarskih razmer pomeni za vašo denarnico.

Tukaj sem za bralca, ki se s svojimi davki sooča z odpovedjo. Razumem, da nisi tako v davkih. Jaz sem bil nekoč ta tip. V žargonu si o svojih davkih predstavljajte kot o labirintu – z denarjem na koncu. Ali pa past, ki se ji morate izogniti.