Dragi davčni fant: pravkar sem začel oddajati svojo hišo na Airbnb. Katere odbitke dohodnine lahko zahtevam za to nepremičnino?

Približno 25 let sem imel svoje LLC za trženjske raziskave, tako da vem veliko – le ne o oddajanju svoje hiše. Ali lahko kdo šteje del hipoteke kot odbitek? Kaj pa pripomočki in kabelska? Mislim, da.

Potovanja in davki

Spoštovana služba za potovanja in davke,

Vaše vprašanje o stičišču gostoljubja in predpisov ima to vrstico iz skupine The Eagles "Hotel California” mi hodi po glavi: “Lahko se odjaviš kadar koli hočeš, vendar ne moreš nikoli oditi.” Nikoli ne morete zapustiti davčnih pravil, tj.

Vedno je treba odgovoriti na davčno vprašanje in vaše nadobudno podjetje Airbnb ni izjema. V določenih okoliščinah lahko odtegnete dohodek od najemnine, če veste, kaj zahtevati, koliko zahtevati in kdaj ne.

Služba za notranje davke pravi lastniki najemnine lahko odbijejo hipotekarne obresti, davek na nepremičnine, obratovalne stroške, amortizacijo in popravila. Stroški "izboljšav" niso odbitni - čeprav se nekatere ali vse izboljšave lahko povrnejo z amortizacijo.

"IRS pravi, da lahko lastniki najemnin odbijejo hipotekarne obresti, davek na nepremičnine, operativne stroške, amortizacijo in popravila. "

Airbnb
ABNB,
+ 0.15%
je opozoril tiskovni predstavnik povezava do podjetjaspletno mesto uporabnika, ki vključuje EY pojasnjevalec na temo davčnih obveznosti gostiteljev. Med druge odbitne stroške upoštevajte tudi komunalne storitve (kot so plin, elektrika, TV in internet), storitve čiščenja, oglaševanje, piše v dokumentu.

Povezava Airbnb pravi, da bi bilo dobro, če bi za več podrobnosti preverili pri davčnih strokovnjakih, ker obstaja "številna posebna pravila na tem področju."

June Toth, poslovodna članica zbt Certified Public Accounting & Consulting v Edisonu, NJ, ima sedež blizu gora in plaž, zato redno prejema vprašanja strank o prihodkih od najemnin. Vaše davčne olajšave se lahko zmanjšajo glede na vaše življenjske razmere.

Če najamete prostor, kjer tudi prebivate - suhoparno imenovano "stanovanjska enota" - bodo obstajale omejitve za odbitne stroške najema, pravi IRS. Davčna agencija pravi, da bo upoštevala, da nepremičnino uporabljate kot osebno bivališče in ne kot najem, če jo uporabljate 14 dni ali "10 % vseh dni, ko jo oddate drugim po pošteni najemni ceni."

"Če osebna uporaba ne preseže teh pragov, se nepremičnina šteje za najemno nepremičnino" in lahko sledijo odbitki, je dejal Toth.

Povedano drugače: če svojo nepremičnino oddajate za 14 dni ali manj, vam ni treba prijaviti dohodka od najemnine, je dejal Toth. A to pomeni, da tudi stroškov, povezanih z najemom, ne morete odšteti, je dodala.

Predpostavimo, da to mesto oddajate za 15 dni ali več. Slišiš se resno. Ste že ustvarili LLC. Prijaviti boste morali prihodke od najemnin Urnik E in razdelite svoje odbitke med osebne stroške, povezane z domom, in stroške, povezane z najemom.

Kako torej delite? Davčna uprava pravi, "Na splošno morate svoje skupne stroške razdeliti med uporabo najema in osebno uporabo glede na število dni, porabljenih za vsak namen."

To pomeni seštevanje upravičenih stroškov, je dejal Toth. Preštejte dneve, ko je bil prostor dejansko oddan v najem, plus dneve, ko ste ga imeli za osebno uporabo.

Stran najema teh stroškov se odšteje od vašega dohodka od najema. Hipotekarne obresti in davki na nepremičnine bodo prvi uporabljeni, je dejal Toth. Kot je dejala, se upoštevajo obratovalni stroški in amortizacija najemnin. Vsaka neto izguba se prenese v prihodnja leta, je opozorila.

Nazadnje, podpornih evidenc ni treba vključiti v davčno napoved, pojasnjuje EY je dejal. Toda ljudje bi morali obdržati svoje evidence – tudi tisti, ki jim zaradi 14-dnevne izjeme ni treba prijaviti prihodkov od najemnin –, če potrka davčni uslužbenec.

Ti vključujejo potrdila o odbitnih stroških in popravilih, dnevnike dni, ko je bila nepremičnina najeta ali osebno uporabljena, dokazilo o oglaševanju in drugo.

IRS bodo iskali zapise če te izberejo za revizijo. Če imate pripravljene dokumente za dokazovanje stroškov in odbitkov, boste hitreje končali z revizijo.

Če ponovno citiram The Eagles, končanje s tem postopkom šteje kot "občutek miru in lahkotnosti.” To ti želim.

Imate davčno vprašanje? Pišite mi na: [e-pošta zaščitena]

Hvala za branje. Želim vam pomagati razmišljati širše o vprašanjih, ki vplivajo na vaše davke. Ne ponujam davčnih nasvetov, samo poskušam pogledati, kaj lahko vrtinec davčnih pravil in gospodarskih razmer pomeni za vašo denarnico.

Tukaj sem za bralca, ki se s svojimi davki sooča z odpovedjo. Razumem, da nisi tako v davkih. Jaz sem bil nekoč ta tip. V žargonu si o svojih davkih predstavljajte kot o labirintu – z denarjem na koncu. Ali pa past, ki se ji morate izogniti.