Je morda na obzorju stanovanjska recesija?

Ključni odvzemi

• Množica stanovanjskih poročil ta teden je okrepila ugibanja, da bi lahko bila na obzorju blaga recesija stanovanjskega trga
• Podatki NAHB kažejo, da je zaupanje gradbenikov v segment novogradnje enodružinskih hiš oktobra padlo za 8 točk
• Oddelek za popis prebivalstva je poročal, da se je število gradbenih dovoljenj avgusta povečalo, medtem ko se je število novozačetih stanovanj zmanjšalo iz meseca v mesec (MOM) in med letom (YOY).
• Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov je sporočilo, da so prodaja obstoječih stanovanj in srednje cene stanovanj septembra padle
• Kljub temu se številni strokovnjaki strinjajo, da je popoln zlom malo verjeten zaradi odpornosti potrošnikov brez primere in počasnega upadanja

Cene stanovanj in novogradenj padajo. Hipotekarne stopnje so v porastu. Špekulacije o recesiji stanovanjskega trga se še naprej širijo med kupci in vlagatelji v nepremičnine. Za nekatere je bolj verjeten nenaden, močan potop; drugi vidijo počasnejšo in blažjo regresijo v naslednjem letu.

Kakor koli že, vrsta nedavnih stanovanjskih poročil je dolila olje na pregovorni ogenj.

Nova stanovanjska poročila ta teden

Morda največje stanovanjsko poročilo ta teden je prišlo z dovoljenjem Nacionalno združenje graditeljev domov (NAHB) in indeks stanovanjskega trga Wells Fargo.

NAHB/Wells Fargo HMI meri dojemanje graditeljev glede pričakovanj glede prodaje enodružinskih hiš na lestvici od »dobro« do »slabo«. Meritve komponent se vključijo v sezonsko prilagojeni indeks, kjer rezultati nad 50 kažejo, da večina gradbenikov meni, da so pogoji "dobri".

Za oktober je stanovanjsko poročilo pokazalo, da je zaupanje gradbenikov v novogradnjo enodružinskih hiš padlo za 8 točk. Trenutno je ta metrika zaupanja gradbenikov okoli 38. To je polovica ravni izpred šestih mesecev in je, razen kratkega izbruha med pandemijo, najnižja vrednost od avgusta 2012.

Za vsak sestavni del:

• Trenutni prodajni pogoji so padli na 45, kar je izguba 9 točk
• Šestmesečna pričakovanja glede prodaje so padla na 35, kar je padec za 11 točk
• Promet potencialnih kupcev je zdrsnil na 25, kar pomeni padec za 6 točk

Po besedah ​​predsednika NAHB Jerryja Konterja so povpraševanje oslabile visoke hipotekarne obrestne mere, ki so ustvarile situacijo, ki velja za "nezdravo in nevzdržno".

Vendar to ni edino stanovanjsko poročilo, objavljeno ta teden.

Podatki iz Popisnega urada

Ta teden sta Census Bureau in ameriško ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj objavila podatke o septembrski novogradnji stanovanj. Glede na stanovanjsko poročilo:

• Število gradbenih dovoljenj se je medletno povečalo za 1.4 %, a zmanjšalo za 3.2 %
• Nova stanovanja v zasebni lasti so padla za 8.1 % na letni ravni in za 7.7 % na medletni ravni
• Dokončana stanovanja v zasebni lasti so se medletno povečala za 6.1 % na letni ravni in za 15.7 %
• Začeta enodružinska stanovanja so se zmanjšala za 4.7 % MOM
• Dokončana enodružinska stanovanja so se povečala za 3.2 % MOM

Ti podatki skupaj rišejo sliko gradbenega trga v zastoju.

Medtem ko so se lani začeli novi projekti z višjo stopnjo, jih je zdaj več dokončanih kot novih. (Z drugimi besedami, stanovanjski trg je že globoko v trend upadanja.)

Podatki Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov

Tudi ta teden je Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov (NAR) objavilo, da je prodaja obstoječih stanovanj v ZDA septembra padla za 1.5 % na sezonsko prilagojenih 4.71 milijona.

Čeprav je padec v skladu s pričakovanji ekonomistov, še vedno predstavlja osmi zaporedni mesečni padec. To je tudi prvič, da je prodaja obstoječih stanovanj padla toliko mesecev zapored od leta 2007.

Skupaj je skupna prodaja stanovanj padla za 23.8 % medletno, pri čemer se je število stanovanj na trgu zmanjšalo za 2.3 % na 1.25 milijona enot.

Medtem je povprečna cena za obstoječe domove padla s 389,500 $ na 384,800 $ MOM, potem ko je to pomlad prvič presegla 400,000 $. Podatki NAR kažejo, da bi se povprečno znižanje cen lahko nadaljevalo v začetku leta 2023, če ne še dlje.

Kot je tako jedrnato povzel glavni ekonomist NAR Lawrence Yun: "Trg se očitno obrača."

Ocene strokovnjakov: trg bi lahko padel do 20 %

Po mnenju glavnega ekonomista Pantheon Macro Iana Shepherdsona so podatki NAHB "katastrofalni" znak, da so bili vsi poročani skoki v prodaji novih stanovanj "več hrupa" kot znaki potencialnega preobrata na področju nepremičnin. Še posebej Shepherdson napoveduje, da bosta novogradnja in prodaja stanovanj še naprej padali, kar bo povzročilo opustošenje vrednosti stanovanj.

"To niso tla," je rekel Shepherdson. "Dvig hipotekarnih obrestnih mer na skoraj 7 % v zadnjih nekaj tednih je sprožil nadaljnji padec povpraševanja po hipotekarnih posojilih in pričakujemo, da bo prodaja stanovanj padala do začetka naslednjega leta."

Kot vidi Shepherdson, morajo cene "znatno pasti", da se ponovno vzpostavi ravnotežje na stanovanjskem trgu. In ker krivulja ponudbe stanovanj še ni padla, bo padajoče povpraševanje pripeljalo do nižje cene. Shepherdson pričakuje "padec za 15-20% v naslednjem letu", preden doseže dno.

Ključni izsledki teh stanovanjskih poročil

Drugi podatki – zlasti višje hipotekarne obrestne mere – podpirajo teorijo cene stanovanj padajo se bo nadaljevalo še mesece. Nekateri podatki nedavnega stanovanjskega poročila kažejo na morebitno recesijo stanovanjskega trga.

Domovi so se že začeli obdržati na trgu dlje, od 16 do 19 dni. Pred pandemijo je bil povprečni čas na trgu za večino domov en mesec. Poleg tega ostajajo vse gotovinske transakcije stabilne okoli 22 %, saj se kupci stanovanj izogibajo v nebo visokim – in naraščajočim – hipotekarnim meram. Od marca 2022 je ameriška centralna banka dvignila obrestne mere s skoraj nič na razpon 3–3.25 %, medtem ko naj bi obrestna mera zveznih skladov ob koncu leta znašala okoli 4.25–4.75 %.

Kljub temu so ti dejavniki delovali skupaj in začeli zmanjševati povpraševanje, kar bo vodilo v dolgoročnejše znižanje cen. Slikajo obsežno sliko naraščajočih obrestnih mer, materialnih ozkih grl in visokih cen stanovanj, ki nenehno slabijo povpraševanje.

Znani glavni ekonomist NAHB Robert Dietz: »Glede na pričakovanja o nenehnih povišanih obrestnih merah zaradi ukrepov Federal Reserve, bo po napovedih leta 2023 prišlo do dodatnega upada enodružinskih stavb, saj se krčenje stanovanj nadaljuje ... Stopnja lastništva stanovanj se bo v prihodnjih četrtletjih znižala, saj višje obrestne mere in nenehni povišani stroški gradnje še naprej znižujejo ceno velikega števila potencialnih kupcev.«

Se bližamo recesiji stanovanjskega trga?

Zadnjič, ko je bil stanovanjski trg tako podivjan, se je zgodilo med letoma 2005 in 2007, kar je na koncu privedlo do zloma nepremičninskega balona leta 2008. Zdaj, ko stanovanjski razcvet ogrožajo naraščajoče hipotekarne obrestne mere, upadanje ponudbe in povpraševanja, se je razumno vprašati: ali gremo v drugo recesijo stanovanjskega trga?

Kljub nenehnim padcem po letu rekordnih rasti cen in najnižjih hipotekarnih obrestnih mer se zdi, da resna recesija stanovanjskega trga ni verjetna. Namesto tega stanovanjski ekonomisti na splošno verjamejo, da bo vsak popravek verjetno skromen. (Z drugimi besedami, malo je verjetno, da bomo doživeli še en nepremičninski balon, podoben veliki recesiji.)

Ena očitna razlika med zdaj in takrat je presenetljiva gospodarska odpornost, ki jo je večina potrošnikov pokazala v času pandemije. Strožji predpisi o posojanju – mnogi so posledica same velike recesije – prav tako igrajo vlogo. Dandanes povprečni kupec hipoteke zahteva več lastniškega kapitala in višjo začetno bonitetno oceno.

Poleg tega so previdna gradbena podjetja moderirala novogradnje, da zagotovijo, da ne presežejo ponudbe. Na žalost se tudi zdi, da je to dejstvo še naprej spodbujalo cene, medtem ko je zaviralo štetje zalog, tako da niti povpraševanje niti cene ne morejo organsko padati.

Namesto tega so za upad povpraševanja v veliki meri zaslužne astronomske cene in naraščajoče hipotekarne obrestne mere. Torej, čeprav je malo verjetno, da bomo priča katastrofalni recesiji stanovanjskega trga, počasen, uhajajoč izpust – kot je izpust zraka iz balona – ni malo verjeten.

Zaščita pred recesijo stanovanjskega trga s Q.ai

Medtem ko so se višje cene stanovanj izkazale za dragocene za vlagatelje v nepremičnine v času pandemije, bi padanje cen in manjše povpraševanje lahko pomenilo nemirne vode. Da ne omenjam, vlagatelji so Prav tako potrošnike – kar pomeni, da višje stopnje inflacije in obresti ne udarijo le vašega portfelja, ampak tudi vašo denarnico.

Na srečo ima Q.ai preprosto rešitev: z umetno inteligenco podprto dvojno grožnjo našega kompleta za napihovanje v kombinaciji z Zaščita portfelja. Medtem ko ena sooči vaš denar z inflacijo, da (upajmo) pride na vrh, druga omejuje morebitne padce, da zagotovi, da je vaš denar čim bolj zaščiten.

Temu pravimo pametno vlaganje v vsakem vremenu.

Prenesite Q.ai danes za dostop do naložbenih strategij, ki jih poganja umetna inteligenca. Ko položite 100 $, bomo na vaš račun dodali dodatnih 50 $.