(Bloomberg) — Prodaja komercialnih hipotekarnih obveznic je padla s pečine in je strmo padla za približno 85 % v primerjavi z letom prej, saj naraščajoče obrestne mere zmanjšujejo obseg posojil in neplačila prestrašijo vlagatelje.
Najbolj brano iz Bloomberga
Po podatkih, ki jih je zbral Bloomberg na podlagi poslov brez državne podpore, je bilo do zdaj letos izdanih le približno 4.27 milijarde dolarjev obveznic, kar je manj od 29.38 milijarde dolarjev na isti točki lani. Vlagatelji krivijo kampanjo agresivnih obrestnih mer Federal Reserve, zaradi katere je refinanciranje posojilojemalcev dražje. Višje obrestne mere so zmanjšale tudi prodajo nepremičnin, saj so dejansko dvignile cene za kupce.
Dodaten pritisk predstavlja nedavni niz neplačil v sektorju pisarniških in maloprodajnih nepremičnin, zaradi česar so kupci obveznic še bolj previdni. Ta teden je Bloomberg poročal, da je družba Brookfield Corp., matična družba največjega najemodajalca pisarn v središču Los Angelesa, zamudila s posojili, vezanimi na dve stavbi, namesto da bi refinancirala dolg, saj povpraševanje po prostorih upada. Medtem je bilo posojilo, vezano na stolpnico nekdanjega predsednika Donalda Trumpa na 40 Wall St. na Manhattnu, uvrščeno na nadzorni seznam posojilodajalcev. Vlagatelji poskušajo zaseči enega največjih trgovskih centrov v državi – Palisades Center v West Nyacku v New Yorku.
"Tveganje neplačila se je povečalo in bi lahko bilo bolj problematično, če se obrestne mere zvišajo in gospodarstvo upočasni," je dejal Chris Sullivan, glavni investicijski uradnik pri Zvezni kreditni uniji Združenih narodov. "Torej menim, da je previden in še posebej prizadeven pristop primeren."
Padec obsega posojil sledi upočasnitvi dejavnosti na trgu nepremičnin, ki se je začela v drugi polovici leta 2022, ko je Fed začel resno zviševati obrestne mere.
Po podatkih Mortgage Bankers Association je lani prišlo do 10-odstotnega zmanjšanja posojil za komercialne nepremičnine – osnovnega dolga, ki se običajno prepakira v komercialne hipotekarne obveznice – v primerjavi z letom prej, na 804 milijone dolarjev z 891 milijonov dolarjev. Trgovska skupina pričakuje nadaljnji 15-odstotni padec posojil CRE v letu 2023, na 684 milijonov USD, kar bo znova zmanjšalo znesek posojil, ki jih je mogoče listiniti in prodati.
"Vse je zamrznjeno, zato ni surovin za transakcije CMBS," je v telefonskem intervjuju povedal Paul Norris, vodja strukturiranih produktov pri upravljavcu zavarovalnih sredstev Conning & Co.
V zadnjih nekaj tednih je ciljno črto prečkalo le nekaj poslov. Banke postajajo celo kreativne pri strukturah poslov, da bi pritegnile vlagatelje. Prejšnji teden je skupina posojilodajalcev pod vodstvom Deutsche Bank AG ocenila ceno CMBS v skupni vrednosti 765.5 milijona dolarjev s petletno zapadlostjo – anomalija na trgu, ki se nagiba k prodaji dolgov z daljšim datumom.
"Zdaj je zelo težko spraviti nove posle na trg, ker se na nepremičninskem trgu nič ne dogaja," je dejal Norris. "Nihče ne želi refinancirati svojih zgradb in zaradi negotovosti obstaja velika vrzel v smislu pričakovanj med kupci in prodajalci."
Po besedah Sullivana se bo večina povpraševanja vlagateljev verjetno usmerila k poslom z odličnim zavarovanjem in sponzorstvom. "Trofejne lastnosti bodo še vedno prednostne."
Seveda je indeks CMBS boljši od širšega trga obveznic naložbenega razreda, saj je letos letos pridobil 1.14 % v primerjavi z 0.85-odstotno rastjo slednjega, glede na podatke indeksa Bloomberg.
Stopnje zgornje meje
Fedov cikel pohodov je privedel tudi do višjih stopenj zgornje meje ali stopenj kapitalizacije, kar je merilo, podobno donosu na obveznico. V zadnjem času te številke naraščajo, saj vrednosti nepremičnin padajo, kar zmanjšuje obseg transakcij.
"Nihče ne želi prevzeti izgube, če lahko pomaga," je dejala Lea Overby, strateg CMBS pri Barclays Plc. Cene poslovnih nepremičnin v ZDA so leta 13 padle za 2022 %, poroča Green Street, poroča Bloomberg.
Toda glede na to, da inflacija ostaja vztrajno visoka in brezposelnost nizka, bo Fed morda moral dlje časa vzdrževati zvišanje obrestnih mer. "Če se tveganje recesije poveča, bo to težko na trgu poslovnih nepremičnin," je dodala.
Barclays ocenjuje, da bo do konca leta izdaja CMBS ostala nizka. Za leto 2023 banka napoveduje 25 milijard dolarjev dolga ali obveznic, zavarovanih z več nepremičninami. Predvideva 45 milijard dolarjev obveznic z enim sredstvom, enega posojilojemalca ali vrednostnih papirjev, zavarovanih s hipotekami na posamezno nepremičnino.
"Trg se mora naučiti, kako delovati v tem novem režimu obrestnih mer, in doseči soglasje o tem, kje bi morale biti cene," je dejal Overby. "Prej ko trg spozna, da je to nova realnost, tem bolje."
Najbolj brano iz Bloombergovega poslovnega tedna
© 2023 Bloomberg LP
Vir: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html