Nepremičninske delnice na Kitajskem so poskočile ob opozorilih o šibki realnosti in visokih pričakovanjih

PEKING – Kitajski nepremičninski sektor še ni pripravljen na hitro okrevanje, kljub dvigu delnic večjih nepremičninskih razvijalcev ta mesec.

To je zato, ker nedavna podpora Pekinga ne reši neposredno glavnega problema padanja prodaje in cen stanovanj, pravijo analitiki.

Prejšnji teden so delnice razvijalcev nepremičnin poskočile po novici, da sta centralna banka in bančni regulator izdala ukrepe, ki so banke spodbudili k pomoči nepremičninski industriji. Prihaja skupaj z drugimi podpornimi ukrepi v začetku tega meseca.

Delnice Podeželski vrt, največjega kitajskega razvijalca po prodaji, se je novembra več kot podvojila, prodaja pa Hrepeneti so se povečale za približno 90 %. Delnice so že povrnile nekaj dobičkov tega meseca.

Medtem, terminske pogodbe za železovo rudo ta mesec povečalo za približno 16 % — analitiki Morgan Stanley pravijo, da se približno 40 % porabe jekla na Kitajskem porabi za gradnjo nepremičnin.

Razmere so "močna pričakovanja, a šibka resničnost", tržne cene pa so odstopale od temeljev, je dejal Sheng Mingxing, analitik za železne kovine na raziskovalnem inštitutu Nanhua, v kitajščini, prevod CNBC.

Sheng je dejal, da je pomembno opazovati, ali je mogoče stanovanja dokončati in dostaviti v obdobju največje gradnje marca in aprila.

Novi ukrepi, o katerih na Kitajskem veliko poročajo, vendar niso bili uradno objavljeni, določajo podaljšanje posojil, zahtevajo enako obravnavo razvijalcev, ne glede na to, ali so v državni lasti ali ne, in podpirajo izdajo obveznic. Noben regulator ni odgovoril na prošnjo CNBC za komentar.

"To je res začasna olajšava v smislu, da bodo morali razvijalci v bližnji prihodnosti zadovoljiti manjše potrebe po odplačevanju dolga - začasna olajšava likvidnosti in ne temeljni preobrat," je analitik iz Hongkonga Samuel Hui, direktor azijsko-pacifiških podjetij, Fitch Ratings, je dejal v sredo.

"Ključno je, da še vedno potrebujemo izboljšanje osnovnega osnovnega trga stanovanj," je dejal in opozoril, da je zaupanje kupcev stanovanj odvisno od tega, ali lahko razvijalci dokončajo gradnjo in dobavo stanovanj.

V začetku tega leta je veliko kupcev stanovanj zavrnil nadaljnje plačevanje hipotek na stanovanja ko se je gradnja zavlekla. Hiše na Kitajskem se običajno prodajo, preden so dokončane, kar ustvarja velik vir denarnega toka za razvijalce.

Analitiki se razlikujejo glede tega, kdaj si lahko kitajski nepremičninski trg opomore.

Fitch je dejal, da je časovni okvir "še vedno zelo negotov", medtem ko višji direktor S&P Global Ratings Lawrence Lu pričakuje, da bi lahko prišlo do okrevanja v drugi polovici naslednjega leta.

"Če se bo ta politika izvajala takoj, bo to ustavilo padajočo spiralo za razvijalce, to bo pomagalo obnoviti zaupanje vlagateljev [v] razvijalce," je dejal.

Prodaja stanovanjskih stanovanj se je v prvih 10 mesecih letošnjega leta glede na leto prej zmanjšala za 28.2 %, je prejšnji teden objavil državni statistični urad. S&P Global Ratings je julija izjavil, da pričakuje 30-odstotni padec prodaje za leto 2022, slabše kot leta 2008, ko je prodaja padla za približno 20 %.

Upočasnitev gospodarske rasti, negotovost glede tekočih kontrol Covid in skrbi glede prihodnjih dohodkov so zmanjšali apetit po nakupu stanovanj.

K tem skrbem se dodajajo padajoče cene.

Glede na analizo podatkov Goldman Sachs, objavljeno v sredo, so cene stanovanj v 70 mestih oktobra padle za 1.4 % v primerjavi z letom prej.

"Kljub več lokalnim ukrepom za omilitev stanovanj v zadnjih mesecih," so dejali analitiki, "verjamemo, da se nepremičninski trgi v mestih nižjega ranga še vedno soočajo z močnimi nasprotnimi vetrovi zaradi šibkejših temeljev rasti kot velika mesta, vključno z neto odlivi prebivalstva in morebitnimi težavami s preveliko ponudbo."

Poročilo navaja, da so se cene stanovanj v največjih mestih prve stopnje oktobra glede na september zvišale za 1 %, medtem ko so se v mestih tretje stopnje v tem času znižale za 3.1 %.

Pred približno dvema letoma je Peking začel zatirati velika odvisnost razvijalcev od dolga za rast. O najbolj zadolžen razvijalec v državi, Evergrande, konec lanskega leta v odmevni dolžniški krizi, ki je omajala zaupanje vlagateljev, ni izpolnila obveznosti.

Skrbi glede zmožnosti drugih nepremičninskih družb, da odplačajo svoj dolg, so od takrat razširiti na nekoč zdrave razvijalce.

Trgovanje z delnicami Evergrande, Kaisa in Shimao je še vedno ustavljeno.

Medtem ko je nadzor Covida letos zmanjšal rast Kitajske, je pomembno prispevajo tudi težave na nepremičninskem trgu.

Nepremičninski sektor, vključno s povezanimi panogami, po ocenah analitikov predstavlja približno četrtino kitajskega BDP.

"Mislim, da bo leta 2023 nepremičninski sektor postal manjši obremenitev za gospodarstvo," je v sredo dejal Tommy Wu, višji kitajski ekonomist pri Commerzbank AG.

"Prezgodaj je reči, ali bodo dosedanji ukrepi zadostovali za rešitev nepremičninskega sektorja," je dejal. "Vendar se zdaj zdi bolj zanesljivo, ker se zdi bolj verjetno, da bodo uvedeni strožji ukrepi, če se padec nepremičnin v prihodnjih mesecih še vedno ne bo spremenil v smiseln položaj."

Konec koncev je kitajska nepremičninska industrija podvržena preobrazbi, ki jo vodi država – v manjši del gospodarstva in poslovni model, ki je veliko manj odvisen od prodaje stanovanj, preden so dokončana.

Nepremičninski trg se je skrčil za približno eno tretjino v primerjavi z lanskim letom in bo verjetno ostal enak v prihodnjem letu, je dejal Lu iz S&P.

Državni gradbeniki so se v času recesije odrezali bolje, je poudaril.

V prvih treh četrtletjih leta je Lu dejal, da se je prodaja državnih razvijalcev zmanjšala za 25 % v primerjavi z 58-odstotnim padcem prodaje razvijalcev, ki niso v državni lasti.

Kljub nedavnim političnim potezam Peking ostaja odločen pri odvračanju od nakupov stanovanj v velikem obsegu.

Ne glede na to, ali gre za sporočila Državnega statističnega urada ali Ljudske banke Kitajske, so uradne objave tega meseca ponovile, da so hiše namenjene bivanju, ne špekulacijam – mantra, ki je zaznamovala zgodnje začetke padca nepremičninskega trga.