Gradi, Baby, Gradi! Leta 2023 morajo mesta spodbujati nova stanovanja

Strokovnjaki in napovedovalci bodo poskušali napovedati, ali in kako dolgo bo ameriško gospodarstvo trpelo zaradi inflacije. Odgovori na ta vprašanja bodo vplivali tudi na njihovo oceno recesije; ali zmagamo eno, ali ena prihaja in kako globoko in dolgo bo trajala? Ko gre za stanovanjsko ekonomijo, je čajne liste težko brati. Hipotekarne obrestne mere rastejo, prav tako najemnine prispeva k skupni inflaciji. Medtem so cene enodružinskih stanovanj leta 2021 narasle, ko so delavci na daljavo izkoristili poceni denar in delo na daljavo, da bi spodbudili nakupovalno mrzlico na prej zaspanih trgih, kot sta Boise in Bozeman. Zdaj cene na teh trgih hitro padajo. Kaj to pomeni in kako naj se odzovejo lokalne oblasti, ki nadzorujejo ponudbo stanovanj z regulacijo? V vsakem scenariju je odgovor enak: spodbudite več gradnje z manj predpisi in več spodbudami.

Se spomnite velikega stanovanjskega zloma leta 2008? Proizvodnja enodružinskih stanovanj si nikoli ni opomoglaali pa vsaj stopnja proizvodnje stanovanj ni dosegla enakih številk. Pogled na dovoljenja za eno družino od leta 2000 do danes kaže, da je proizvodnja strmo padla. Resda podatki centralne banke Federal Reserve iz Saint Louisa kažejo, da se je padec začel precej pred zlomom, a ne glede na to, tudi ob velikem nakupovalnem razmahu leta 2021 ponudba ni dohajala povpraševanja, kar pomeni višje cene.

Najemnine so bile nestanovitne. Zumperjevi podatki za Boston kažejo popoln primer, kako so najemnine padle med pandemijo, nato poskočile nazaj na raven pred pandemijo in nato še naprej rasle.

Torej, kaj se zgodi potem? Tukaj je nekaj scenarijev.

Visoka inflacija se nadaljuje, Fed se odzove agresivno, sledi recesija

Najslabši možni scenarij je, da ameriška zvezna država ne vzame samo punč bowl norca od pijače, ampak se pojavi s policaji, da prekinejo zabavo. V tem primeru proizvodnja stanovanj pade na nič z zelo malo transakcijami, saj denar postane dražji in vlagatelji iščejo druge naložbe. Morda ne bo tako slabo kot leta 2008, a rezultat bo upočasnjena ali zastala proizvodnja in nespremenjeno povpraševanje.

Inflacija se umiri, Fed se umakne, sledi kratka in plitka recesija

Celo v tem scenariju bo zaradi nedavnega zvišanja obrestnih mer prišlo do zapletov v stanovanjski proizvodnji. Verjetno se bodo upočasnili tudi večdružinski projekti; zgrajeni so tudi z izposojenim denarjem. Ko se bodo oblaki razpršili in bo začelo sijati sonce, bo trajalo nekaj časa, da se bo proizvodnja okrepila, skokovita povpraševanja pa bodo konec leta 2023 pozdravili pomanjkanje ponudbe in višje cene.

Zaostajajoči kazalniki precenjujejo inflacijo, Fed se umika, ni inflacije ali recesije leta 2023

Vladni kazalci vedno zaostajajo za dejanskim gospodarskim dogajanjem. To je kot meteorolog, ki bi se pojavil nekaj dni po tem, ko je tornado uničil vaš dom, in rekel: "Uradno je, vašo hišo je podrl tornado." V razpravi pri The Ringer's Navadni angleški podcast, Mark Zandi iz Moody's pojasnjuje ta pojav. "Ko dobite povišanje najemnine na trgu, recimo v mesecu februarju, traja približno šest mesecev, da se to prevede v to, kaj to pomeni za inflacijo najemnin, kot jo meri BLS." Mogoče smo v redu, samo ne vemo. Toda denar še vedno postaja dražji in do trenutka, ko se bo Fed umaknil, bomo še vedno videli upočasnitev proizvodnje stanovanj.

Zdaj je čas, da preprečimo naslednjo »stanovanjsko krizo«

V vsakem od zgornjih scenarijev bo prišlo do upočasnitve stanovanjske proizvodnje v vseh tipologijah. Če se lahko česa naučimo iz leta 2008, bi moralo biti to, da so padci naložb v nova stanovanja, zmanjšanje povpraševanja po stanovanjih in upočasnjena ali ustavljena proizvodnja stanovanj znak: Gradi, srček, gradi! Razvijalci sovražijo tveganje bolj kot ljubijo dobiček. Pravzaprav je smiselno, da stanovanja postanejo privlačna, ko cene po velikem padcu narastejo. To prazno zemljišče, ki bi lahko bilo stanovanje, bo verjetno mirovalo, dokler se povpraševanje ne poveča, cene ne zvišajo, nato pa gradnja na tem racionalizira stroške in tveganje. Običajno, ko si stanovanjsko gospodarstvo opomore, vlado zagrabi panika, ker cene narastejo, nato pa uvedejo pravila in predpise za »popravljanje« cen.

Temu se lahko izognemo, ko se stanovanjsko gospodarstvo stabilizira in okreva, tako da takoj ukrepamo in odpravimo vse stvari, ki upočasnjujejo proizvodnjo. Nato, če razvijalca skrbi, da je zdajšnja gradnja preveč tvegana, lahko lokalna vlada vloži – da, da denar na mizo – za gradnjo na tem praznem zemljišču in subvencionira potencialno visoke stopnje prostih delovnih mest in izgube. Ko se bo gospodarstvo obrnilo in se bo povpraševanje po stanovanjih vrnilo, bo ta cunami povpraševanja zadovoljen z obilico stanovanj. Ali je vlada kosila seno v letih 2009, 2010 in 2011, ko je sonce ni sijalo, bi imeli manj težav s cenami stanovanj, ko bi se končno zgodilo.