Lastniki gledališč na Broadwayu si bodo po spremembi pravil o določanju območij prizadevali za manj nepričakovanih prihodkov

Tudi stroški zraka na Broadwayu so zdaj dražji.

Leta 1998 je Newyorško mestno ministrstvo spremenilo pravila o coniranju, da bi najemodajalcem na Broadwayu omogočilo, da prodajo pravice do zraka nad svojimi gledališči nepremičninskim razvijalcem, ki želijo sestaviti visoke stolpnice v gledališkem okrožju. Z nalaganjem prenesenega prostora na druga gradbišča so se nove zgradbe lahko dvignile višje, kot bi bilo sicer mogoče.

"Vsi ti novi super-stolpi, ki spreminjajo videz mestnega obzorja … ne bi mogli nastati brez prenosa letalskih pravic," opazovana Robert Von Ancken, cenilec nepremičnin.

Kot del vsake pogodbe o pravicah do zračnega prometa mora razvijalec nepremičnin prispevati v Theatre Subdistrict Fund, ki daje nepovratna sredstva za podporo produkcije izvirnih oddaj, privabljanje novega občinstva in diverzifikacijo nabora gledaliških strokovnjakov. Razdelila je več kot 10 milijonov dolarjev od prodaje letalskih pravic in enega lokalnega politika prijavljeni da njegova uporaba sredstev za vzpostavitev mentorskih programov »ponovno dokazuje, da je izkoriščanje [zračnih] pravic soseske za vlaganje v prihodnost našega mesta koristno«.

Ko je bil sklad ustanovljen leta 1998, je bila prvotna stopnja vsakega prispevka določena na 10 USD na kvadratni čevelj. Ker pa je tržna cena letalskih pravic skočila čez streho, se je prispevna stopnja leta 14.91 povečala na 2006 USD na kvadratni čevelj in leta 17.60 ponovno na 2011 USD na kvadratni čevelj.

Leta 2016 je Ministrstvo za urbanizem priporočilo zvišanje stopnje prispevka na 20 odstotkov prodajne cene ali 20 odstotkov od 347 USD na kvadratni čevelj, kar koli je višji znesek. Nato bi prilagodil najnižjo ceno 347 USD na kvadratni čevelj vsakih tri do pet let.

»Te spremembe metodologije bodo usklajene s prvotnim namenom spremembe besedila iz leta 1998, ki je vzpostavil možnost gledališč, ki kotirajo na borzi, da prenesejo [zračne] pravice po celotnem podokrožju za prispevek v novoustanovljeni podokrožni sklad, ki je bil enak 20 odstotkom vrednosti prenosa [pravic do letal],” razložiti Podpredsednik komisije za načrtovanje mesta New York Kenneth Knuckles.

Vendar pa je cena letalskih pravic od leta 1998 naraščala veliko hitreje kot prispevne stopnje.

Po enem poročilu so se pravice do leta, prodane po letu 2007, gibale od 318 USD na kvadratni čevelj do 692 USD na kvadratni čevelj po prilagoditvi glede na inflacijo. Povprečna cena je bila 461 dolarjev na kvadratni čevelj, kar pomeni, da je povprečna stopnja prispevka v sklad znašala manj kot štiri odstotke cene na kvadratni čevelj.

Ko so se soočili z morebitnim dvigom prispevne stopnje, so lastniki gledališč na Broadwayu in gradbeniki nepremičnin stopili v vojno.

"Tako dramatično povečanje, kot je predlagano tukaj, bo nedvomno ohladilo trg, kar bo povzročilo malo (če sploh) transakcij," trdili Paimaan Lodhi, podpredsednik uprave za nepremičnine v New Yorku. Ko je prilagoditev opisal kot »težko, pretirano in nepošteno«, je Lodhi nadaljeval, da »vsaj 400-odstotno povečanje čez noč obravnava lastnike kinematografov drugače in nepošteno od tistih, ki so prej lahko prodali svoje pravice do predvajanja, in tistih, za katere to velja zdaj zelo drastično povečanje.«

"Skrbi nas, da bomo morali plačati najnižjo ceno, če trg pade, in tudi učinek, ki ga bo to imelo na pogajanja," odmevala odvetnik, ki zastopa lastnike gledališča. "Naša skrb je tudi teoretična," je dejal odvetnik in dodal, da "bi moral cene določiti trg."

En član newyorškega mestnega sveta, ki je pred kratkim prejel donacijo za kampanjo v višini 16,000 dolarjev od lastnika gledališča na Broadwayu, je napadel morebitno povečanje in Ministrstvo za urbanistično načrtovanje je svoj predlog umaknilo, tik preden je šel na glasovanje leta 2017.

Takratni član sveta Dan Garodnick je kritiziral administracijo župana New Yorka Billa de Blasia, ker je "vzela svoje frnikole in odšla domov". pritožil da je "razočarljivo, presenetljivo in škoda za kulturne ustanove, ki so tukaj res poraženci."

Aprila je oddelek za urbanistično načrtovanje pod novim županom Ericom Adamsom ponovno pregledal pravila o coniranju in predlagal zvišanje stopnje prispevka na 24.65 USD na kvadratni čevelj. Predlagano 40-odstotno povišanje bi ustrezalo 40-odstotnemu povečanju ocenjene vrednosti skupne zazidane površine v Gledališki četrti med letoma 2011, ko je bila nazadnje spremenjena prispevna stopnja, in 2021.

Čeprav zagovorniki skupnosti pritožil da je »24 dolarjev usmiljenja vrednih in v današnjem svetu ob inflaciji, ki smo ji priča, ne moreš narediti veliko s 24 dolarji na kvadratni čevelj,« je ministrstvo nadaljevalo s predlogom in nova prispevna stopnja je bila tiho sprejet pred nekaj tedni brez kakršne koli objave v tisku.

Če razvijalci nepremičnin ne bodo plačevali več denarja za pravice do predvajanja, bodo lastniki gledališč na Broadwayu zdaj domov nosili manj denarja.